‘แอลพีเอ็นวิสดอม’หวั่นโควิด ปรับคาดการณ์อสังหาฯ ‘เลวร้ายสุด’-3%

ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือแอล.พี.เอ็น. กล่าวว่า การแพร่ระบาดของ โควิด -19 รอบใหม่ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ โดยก่อนหน้านี้ แอล.พี.เอ็น. วิสดอมได้คาดการณ์ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ว่ามีแนวโน้มทรงตัวหรือเติบโต 3-5% และการเปิดตัวโครงการใหม่มีแนวโน้มที่จะเปิดตัวเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 10% เมื่อเทียบกับปี 2563

แต่เมื่อเกิดการแพร่ระบาดรอบใหม่ ที่มีแนวโน้มที่รุนแรงกว่ารอบแรก ทำให้ต้องปรับการคาดการณ์ใหม่ แบ่งออกเป็น 3 สถานการณ์ ซึ่งอาจจะติดลบ 3% หรือเติบโต 10% ขึ้นกับความสามารถในการควบคุมสถานการณ์

สถานการณ์แรก (Best Case Scenario) รัฐบาลสามารถควบคุมสถานการณ์ได้ภายในเดือนก.พ.และวัคซีนสามารถเข้าถึง 50% ของประชากรไทยภายในปี 2564 คาดว่าเศรษฐกิจจะขยายตัว 4-5% มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่ม 13-15% จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 9-10% เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายได้ระบายหน่วยคงค้างไปได้จำนวนมากในปี 2563 จึงเริ่มเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น ขณะที่กำลังซื้อ คาดว่าจะเริ่มฟื้นตัวตั้งแต่ช่วงปลายไตรมาสแรกปี 2564 โดยประมาณว่า จะมีอัตราการระบายอสังหาฯ จะอยู่ที่ 6,500 หน่วยต่อเดือน หรือขยายตัวประมาณ 10%

สถานการณ์ที่สอง (Base Case Scenario) รัฐสามารถควบคุมสถานการณ์ได้ภายในเดือน เม.ย. คาดเศรษฐกิจขยายตัว 2-3% มูลค่าอสังหาฯ เปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 5-6% จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 7-9% และกำลังซื้อจะเริ่มฟื้นตัวตั้งแต่ช่วงกลางปี อัตราการระบายอสังหาฯ 6,000-6,300 หน่วยต่อเดือน หรือ ขยายตัว 0-5%

สถานการณ์ที่สาม (Worst Case Scenario) รัฐบาลไม่สามารถควบคุมสถานการณ์ได้ หรือควบคุมได้หลังไตรมาส 2 จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ซึ่งจะทำให้เศรษฐกิจไทยทรงตัวหรือเติบโตต่ำกว่า 2% ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการขยายตัวของตลาดอสังหาฯ ทั้งการเปิดตัวโครงการใหม่และกำลังซื้อ โดยคาดว่าจะทำให้มูลค่าการเปิดตัวใหม่ มีแนวโน้มที่จะติดลบต่อเนื่องจากปี 2563 ประมาณ 15-18% และ จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ติดลบ 8-12%. จากความเชื่อมั่นที่ลดลงของผู้ประกอบการ ในด้านอุปสงค์ คาดว่าอัตราการระบายจะลดลง 3-5% เหลือเฉลี่ย 5,700-5,800 หน่วยต่อเดือน

ตลาดปี 2563 หดตัว 37%

ขณะที่ ภาพรวมอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2563 เปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 37% จาก 111,000 หน่วย มูลค่า 448,000 ล้านบาท เหลือ 70,000 หน่วย มูลค่า 276,000 ล้านบาท เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ โควิด -19 ส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวในไตรมาส 2 และเน้นเปิดตัวบ้านพักอาศัย และชะลอคอนโด

โดยในปี 2563 ผู้ประกอบการหลายรายปรับแผนเปิดตัวโครงการใหม่จากคอนโดมิเนียมมาเป็นการเปิดตัวบ้านพักอาศัยมากขึ้น คิดเป็นสัดส่วน 63% เพิ่มขึ้นจาก 42% ในปี 2562 จำนวน 44,001 หน่วย มูลค่า 205,578 ล้านบาท ลดลงเพียง 4%

การเปิดตัวคอนโดลดลงถึง 60% มูลค่าลดลง 70% จาก 64,639 หน่วยในปี 2562 เหลือ 26,125 หน่วย โดยผู้ประกอบการหันมาระบายหน่วยคงค้างคอนโด ที่มีจำนวน 94,000 หน่วยในปลายปี 2562 แทน

ขณะที่ กำลังซื้อปี 2563 มีอัตราการระบาย 6,000 หน่วยต่อเดือน ลดลง 25% เหตุผลสำคัญที่ลดลงไม่มากเมื่อเทียบกับการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงมาก เป็นเพราะการเร่งระบายสต็อกโดยใช้กลยุทธ์ด้านราคา (Price War)

“การคาดการณ์ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ยังเป็นเรื่องยาก เนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 รอบใหม่ ทำให้เกิดความไม่แน่ใจในรายได้ในอนาคตของผู้บริโภค ทำให้แนวโน้มตลาดไตรมาสแรกน่าจะทรงตัว และส่งผลให้ผู้ประกอบการเริ่มออกมาตรการทางการตลาดเพื่อกระตุ้นกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง"

อย่างไรก็ตาม การที่รัฐบาลไม่ประกาศปิดประเทศ เหมือนรอบแรก ทำให้ภาคธุรกิจยังคงสามารถดำเนินธุรกิจได้ รักษาการจ้างงานในประเทศไว้ได้บางส่วน ประกอบกับการที่รัฐบาลมีนโยบายที่จะกระตุ้นตลาดอสังหาฯ โดยการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% และลดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90% และอัตราดอกเบี้ยที่ยังมีแนวโน้มต่ำ น่าจะเป็นปัจจัยที่มีส่วนช่วยในการกระตุ้นกำลังซื้อ เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดของ โควิด-19 คลี่คลาย