เอาชนะวิกฤติสไตล์‘แสนผิน สุขี’ เคลื่อนทัพ‘เฟรเซอร์สพร็อพเพอร์ตี้โฮม’

หลังจาก “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้” อสังหาฯ ในตระกูลสิริวัฒนภักดี ปรับโครงสร้างใหม่ส่งผลให้ธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อขาย “โกลเด้นแลนด์” เปลี่ยนชื่อเป็น “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม” ภายใต้การนำของ “แสนผิน สุขี” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) ให้สัมภาษณ์ “กรุงเทพธุรกิจ” ฉายภาพอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 ว่า เป็นอีกปีที่ “ท้าทาย" จากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ ที่ยังไม่เห็น “สัญญาณ” ฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่ชัดเจนจากวิกฤติโรคระบาดโควิด-19 ระลอกใหม่ ถือเป็นความจำเป็นเร่งด่วนที่องค์กรต้องปรับตัวให้ยืดหยุ่นพร้อมรับความท้าทายที่คาดไม่ถึง

ปีทีี่ผ่านมา ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ หดตัว 30% ตลาดที่กระทบมากสุดคือ คอนโดมิเนียม ตามด้วยทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว สำหรับ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม”ได้ปรับแผนธุรกิจช่วงเดือน ก.พ.- มี.ค. ทำให้รายได้หายไปเพียง 5% จากเป้าหมาย

“การระบาดของโควิดรอบนี้ จำนวนผู้ติดเชื้อแต่ละวันเยอะขึ้น มากกว่ารอบแรก แต่ครั้งนี้พฤติกรรมความกลัวของคนลดลง ความเข้มงวดของมาตรการไม่เหมือนครั้งแรก"

โควิดรอบสองนี้ “แสนผิน” เตรียมแผนรับมือเพื่อ "เอาชนะ” สถานการณ์ความไม่แน่นอนนี้ ด้วยการเดินหน้าตามแผนเปิดตัว 24 โครงการใหม่ มูลค่า 29,800 ล้านบาท เป็น ทาวน์โฮม 9 โครงการ มูลค่า 9,700 ล้านบาท โครงการนีโอ โฮม บ้านแฝด 5 โครงการ มูลค่า 7,000 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 7 โครงการ มูลค่า 11,000 ล้านบาท และในต่างจังหวัด 3 โครงการ มูลค่า 2,100 ล้านบาท เพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าครบทุกเซ็กเมนต์

“โครงการใหม่ยังคงเป็นไปตามแผน แต่กระจายทำเลให้เหมาะสมกับสถานการณ์ เน้นพื้นที่บลูโอเชียล ที่มีซัพพลายน้อยการแข่งขันไม่รุนแรงเพื่อบาลานซ์พอร์ตสินค้าให้สมดุล เพราะเวลานี้ลูกค้าอ่อนไหวเรื่องราคามากกว่าจุดเด่นของโครงการ”

ขณะเดียวกันปรับตัวด้วยการ“ควบคุม”และ “ลดค่าใช้จ่าย” ยกตัวอย่าง ค่าใช้จ่ายทางการตลาดจากออฟไลน์ (ป้าย แผ่นพับ) มาเน้นสื่อออนไลน์ พร้อมทั้งให้ความสำคัญกับกระแสเงินสด (Cash Flow) ของการก่อสร้างเพื่อเพิ่มสภาพคล่อง พัฒนาระบบการทำงานใหม่เพื่อรองรับการขยายตัวในอนาคตหลังโควิดคลี่คลาย จัดแคมเปญโปรโมชั่นให้ตอบโจทย์ลูกค้าที่มีปัญหาไม่อยากผ่อน ไม่อยากดาวน์ เช่น โปรโมชั่นอยู่ฟรี หรือ ปลอดดอกเบี้ย เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ

ช่วงนี้การแข่งขันเรื่องราคารุนแรงอยู่ใน “สงครามราคา” เพื่อแย่งชิงกำลังซื้อ เนื่องจากผู้ประกอบการต้องการระบายสต็อกสินค้าเพื่อรักษาสภาพคล่อง ด้วยการลดราคาเพื่อกระตุ้นยอดขาย ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสายป่านยาวไม่ค่อยมีปัญหาเรื่องกระแสเงินสด แต่ผู้ประกอบการรายเล็กหรือผู้ที่ทำคอนโดจำนวนมากจะมีปัญหาเรื่องกระแสเงินสด ปีนี้จึงเน้นการคัดกรองลูกค้าที่มีกำลังซื้อ (Pre Approve) ที่มั่นใจว่า ซื้อได้ โอนได้ จากเดิมรับหมด! เนื่องจากปัจจุบันสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อจนทำให้การปฎิเสธสินเชื่อ (รีเจค) สูงขึ้นจากเดิม 30% พุ่งขึ้นกว่า 50% ภายในระยะเวลา 1 ปีที่ผ่านมา

“สังเกตได้ว่า คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ระดับกลาง-ล่างจะได้รับผลกระทบมาก ขณะที่กลุ่มลูกค้าบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด ได้รับผลกระทบน้อยสุดเพราะเป็นกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อและมีงานทำอยู่ ทำให้ตลาดระดับกลาง บน เริ่มตั้งแต่ทาวน์เฮ้าส์ ราคา 2.5 ล้านบาท บ้านแฝดราคา 5 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวราคา 8 ล้านบาท คือตลาดที่ยังไปได้”

ปัจจัยที่เป็นความเสี่ยงของอสังหาฯ ในปีนี้ ปัญหาใหญ่ในสายตาของแสนผิน คือ “กำลังซื้อ” ตามด้วย การระบาดของโควิด คนตกงาน ซึ่งเป็นเรื่องที่เกี่ยวเนื่องกัน ส่วนปัญหาการเมืองไม่ค่อยกังวล แต่สิ่งสำคัญอีกอย่างคือ การที่ประชาชน หรือ ผู้บริโภค“ขาด”ความเชื่อมั่น ทำให้ไม่กล้าซื้อสินค้าและบริการ เพราะกังวลรายจ่ายที่เพิ่มขึ้นสวนทางกับรายได้ที่ลดลง

ยิ่งในภาวะที่กำลังซื้อชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ ส่งผลกระทบตลาดอสังหาฯ เพราะเป็นสินค้าที่มีมูลค่าสูง ความจำเป็นมี! แต่ชะลอได้ ต่างจากสินค้าอุปโภคบริโภคเพราะต้องกินต้องใช้ ต้องอาบน้ำทุกวัน

อย่างไรก็ดี ปัจจุบันบริษัทปรับเป้ารายได้ลดลง 10% จาก 16,000 ล้านบาท ที่เคยวางแผนเมื่อปลายปีที่ผ่านมาหลังจากเกิดโควิดรอบ2 แต่หากสถานการณ์เลวร้าย การระบาดมากขึ้นจะต้องล็อกดาวน์อีกครั้ง รายได้ปีนี้จะลดลงกว่าที่เป้ารายได้ที่ปรับตัวเลขลงไปอีกแน่นอน!!

แสนผิน มองว่า ภาวะการณ์ดังกล่าวได้ตัดสินในที่จะ“ชะลอ” แผนการขยายตลาดคอนโดออกไปก่อนโดยไม่มีกำหนด! ยกเว้นว่ามีโครงการที่ไปต่อไม่ไหวต้องการให้เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม เข้าไปช่วยกอบกู้ ก็พร้อมทำ หากได้ในราคาที่เหมาะสมจะทำให้เพิ่มรายได้อย่างรวดเร็ว

“จุดแข็ง” ของเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย ที่มีโครงสร้างธุรกิจอสังหาฯ 3 ขาหลัก คือ ที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม และพาณิชยกรรม จึงมีความแข็งแกร่งทั้งเงินทุน และความหลากหลายในการดำเนินธุรกิจท่ามกลางวิกฤติ

เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม จะยังโฟกัสการทำอสังหาฯ เพื่อขาย ไม่มีแผนนำที่ดินไปทำตลาดสด หรืออื่นๆ เพราะยังมีรายได้ที่เกิดจากสินค้าหลัก ไม่ถึงขึ้นต้องไปหารายได้จากทางอื่น เพียงแค่รายได้จากสินค้าหลักลดลงตามวัฏจักรธุรกิจ แต่สิ่งที่ต้องทำต่อจากนี้คือ ต้องแม่นยำขึ้น จับตลาดให้ดีขึ้น ยิงตรงกลุ่มเป้าหมายใช้เงินมีประสิทธิภาพ ลดค่าใช้จ่าย เพราะปีนี้การแข่งขันรุนแรงและเป็นเวลาของมืออาชีพอย่างแท้จริง

“ความเป็นมืออาชีพจำเป็นมาก เพราะข้อสอบยากขึ้น แข่งขันรุนแรงขึ้น ในสนามจะเหลือคู่แข่งไม่กี่คนเท่าที่รอด ฉะนั้นทุกอย่างต้องแม่นยำ ยืดหยุ่นปรับตัวให้เร็วทันสถานการณ์ วิธีคิดต้องเปลี่ยนไปจากเดิมที่เคยฝืนตลาดเปิดโครงการเยอะๆ ต้องระวังถ้าขายไม่ได้หนี้บาน ยิ่งเศรษฐกิจไม่ดีแบบนี้ต้องระวังกระแสเงินสด เหมือนคุณป่วยแต่ใช้พละกำลังมากเกินไปสุดท้ายผลเสียกับตัวเอง”

วิกฤติโควิด-19 ส่งผลเสียหายในวงกว้าง อัตราการว่างงานเพิ่มขึ้น รายได้ลดลง หนี้สาธารณะเพิ่มขึ้น ธุรกิจเอสเอ็มทยอยปิดตัวลง กำลังซื้อหดหาย

แสนผิน ย้ำว่า รัฐจำเป็นต้องเร่งเยียวยา โดยเสนอ “3 วัคซีน” ในการช่วยฟื้นฟูธุรกิจอสังหาฯ หนึ่งในเครื่องยนต์เศรษฐกิจ วัคซีนเข็มแรก ปลดล็อคมาตรการแอลทีวีไปก่อนอย่างน้อย 1 ปีหรือจนกว่าเศรษฐกิจดีขึ้น วัคซีนเข็มที่สอง รัฐบาลต้องสร้างความเชื่อมั่นว่าควบคุมสถานการณ์โควิดคลี่คลายได้ไม่ช้าไม่นานเพื่อเรียกความเชื่อมั่นผู้บริโภค ผู้ประกอบการ วัคซีนเข็มที่สาม การใช้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ เป็นแรงกระตุ้นเร่งการตัดสินใจที่สำคัญ!