โควิดพลิกดีมานด์เพนท์เฮ้าส์-คอนโดหรู หนุนบ้านหรูย่านกลางเมืองบูม

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า วิกฤติโควิด-19 ส่งผลต่อพฤติกรรมและการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มลูกค้าที่เคยซื้อคอนโดระดับลักชัวรี หรือซูเปอร์ลักชัวรีหันมาซื้อ “บ้านหรูกลางเมือง” ระดับราคา50 ล้านบาทได้ง่ายและเร็วขึ้น จากเดิมนิยมซื้อเพนท์เฮ้าส์ชั้นสูงสุดของคอนโด

“โควิด เป็นปัจจัยบวกสำหรับตลาดบ้านหรูเติบโตสวนกระแส เพราะเป็นการเปลี่ยนดีมานด์จากคอนโดลักชัวรีมาสู่บ้านหรูใจกลางเมือง เริ่มต้นที่ระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไประดับมากกว่า 100 ล้านบาท”

จากการเปรียบเทียบราคาบ้านในกลุ่มนี้กับเพนท์เฮาส์ หรือคอนโดหรู ราคาต่อตร.ม.ในแต่ละทำเล พบว่าราคาถูกกว่าคอนโดถึง 3 เท่า อาทิ ทำเลสาทร คอนโดซูเปอร์ลักชัวรี เฉลี่ย 293,000 บาทต่อตร.ม. “บ้าน” เฉลี่ย 78,000 บาทต่อตร.ม. จะเห็นได้ว่าในงบประมาณ 50 ล้านบาท อาจจะได้เพนท์เฮาส์ 200 ตร.ม. ขณะที่ “บ้านพร้อมที่ดินขนาดใหญ่” กว่า 700 ตร.ม.

ข้อมูล เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ ระบุว่า 5 ปีที่ผ่านมา มีโครงการบ้านหรู จำนวน 56 โครงการ มีซัพพลายอยู่ในตลาด 796 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ากว่า 40,000 ล้านบาท โดยผู้ประกอบการที่เข้ามาพัฒนาโครงการในลักษณะนี้ส่วนใหญ่จะเป็นผู้ประกอบการรายกลางและเล็กที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ คิดเป็นสัดส่วน 61% ของซัพพลายทั้งหมด ส่วนที่เหลือ39% จะเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ที่ต้องการทำสินค้านิชมาร์เก็ต

“โครงการประเภทนี้ เป็นโครงการขนาดไม่ใหญ่มาก สัดส่วนกำไรเมื่อเทียบกับต้นทุนค่าดำเนินการ ไม่สูงมาก การพัฒนาโครงการประเภทนี้ จึงดึงดูดใจผู้ประกอบการรายย่อยได้มากกว่า”

นลินรัตน์ กล่าวว่า ข้อได้เปรียบทางด้านต้นทุนราคาทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กอยู่ในตลาดนี้ได้ต่อไป ประกอบกับว่าผู้ซื้อในเซ็กเมนต์นี้ให้ความสำคัญกับเรื่องของคุณภาพ และทำเลที่เหมาะสมมากกว่าแบรนด์ ถ้าคุณภาพดีจริงเมื่อมาดูบ้านตัวอย่างรู้สึกว่าตอบโจทย์รวมทั้งความเชื่อมั่นในสินค้า ดังนั้นการเข้ามาในตลาดบ้านหรูของรายใหญ่ จึงไม่ได้กระทบต่อรายเล็ก เพราะเป็นการเข้ามาเพื่อกระจายสินค้าในพอร์ตให้หลากหลาย “ไม่ใช่สินค้าหลัก”

ส่วนอัตราการดูดซับตลาดบ้านหรู ระดับราคาตั้งแต่ 20-30 ล้านบาทจะดูดซับได้เร็วกว่าเมื่อเทียบกับบ้านราคา 50-70 ล้านบาท แต่ไม่ได้หมายความว่า ราคา50-70 ล้านบาทขายไม่ดี! แต่ด้วยความที่เป็นนิชมาร์เก็ต ที่มีกลุ่มคนซื้อเฉพาะกลุ่ม ที่มีจำนวนจำกัด ถือเป็นเรื่องที่ท้าทาย

สำหรับทำเลฮอตที่มีการพัฒนาโครงการบ้านหรูมากที่สุด ทำเลแรก เอกมัย-รามอินทรา คิดเป็นสัดส่วน 26% รองลงมาเป็นสาทร-พระราม 3 สัดส่วน 21% สุขุมวิท 20% รัชดา-ลาดพร้าวตอนต้น 17% และ พหลโยธิน-วิภาวดีฯ 6%

ส่วนใหญ่โครงการจะอยู่ในซอยย่อย ที่สามารถเดินทางเข้าออกสะดวก โดยมีขนาดที่ดินจำกัดในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ส่งผลทำให้ราคาที่ดินต่ำกว่าบริเวณใกล้เคียง ซึ่งถือว่าเป็นข้อได้เปรียบทางการตลาดอย่างหนึ่ง

โดยในปี 2563 ที่ผ่านมา ตลาดบ้านหรูไม่ได้รับผลกระทบจากโควิด แม้ว่าอาจมีการลดราคาโปรโมชั่นบ้างเพื่อกระตุ้นยอดขาย เพราะตลาดลักชัวรีเป็นตลาดของ “คนมีเงิน” ฉะนั้นปัจจัยเศรษฐกิจไม่ได้มีผลกระทบเมื่อเทียบกับตลาดบ้านเซ็กเมนต์อื่น และแนวโน้มตลาดบ้านหรูจะขยายตัวเพิ่มขึ้นในพื้นที่นอกเมืองในระดับราคา 10 ล้านบาทกลางๆ เพื่อขยายฐานกลุ่มเป้าหมายกว้างขึ้น สังเกตได้จากการที่มีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้ามาทำตลาดเพิ่มขึ้น แต่เชื่อว่าไม่กระทบรายกลางและเล็กที่ทำโครงการเพราะเป็นนิชมาร์เก็ต

จากความน่าสนใจของตลาดบ้านหรูใจกลางเมือง เน็กซัส จึงมองเห็นโอกาส ที่จะทำให้ “ผู้ซื้อ” สามารถเลือกซื้อสินค้าประเภทนี้ ได้อย่างเหมาะสมกับความต้องการที่แท้จริง ทั้งในแง่ของงบประมาณและไลฟ์สไตล์ ในขณะที่ “ผู้ขาย” ก็มีโอกาสขายสินค้าได้ ตรงกลุ่มเป้าหมายมากยิ่งขึ้น จึงเป็นที่มาของการจัดแคมเปญ “Luxury House Grand Sale” เพื่อรวบรวมบ้านหรู หายากกว่า 20 โครงการ มาให้เลือกช้อปแบบครบ ในราคาเริ่มต้น 22.9 - 70 ล้านบาท มาพร้อมส่วนลดสูงสุดถึง 11 ล้านบาท ถึง 31 มี.ค.นี้ คาดจะมียอดขายสะพัดอย่างน้อย 600 ล้านบาท