“เสนาฯ”สวนกระแสแนวราบบูม พลิกเกมลุยคอนโดต่ำล้าน

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากข้อมูลศูนย์อสังหาฯ ที่ชี้ว่าทาวน์เฮาส์ราคาเพิ่มขึ้นไม่น่าเแปลกใจ เพราะ ราคาที่ดินไม่ลดลง คนซื้อต้องง้อคนขาย ่และมีคนทำตลาดนี้จำนวนมาก จึงมองว่าไม่น่าทำตลาดทาวน์เฮาส์ในห้วงเวลานี้

“แทนที่จะโหมไปทำทาว์นเฮาส์หมดเลย หรือไปทำเฮาส์เฮ้าส์หน้าแคบ รถจอดได้คันเดียวราคา 1.89 ล้านบาท เราเลือกทำคอนโดที่ถูกกว่านี้อีก แต่จริงๆ แล้วเป็นเซกเมนต์เดียวกันที่อยู่นอกเมืองและคนซื้อทำงานละแวกนั้น ซึ่งปกติคนซื้อทาวน์เฮ้าส์ได้ แต่วันนี้ซื้อยากเพราะทุกคนมีหนี้บัตรเครดิตหมด”

ส่วนวิธีแก้ปัญหาลูกค้ากลุ่มนี้ คือ แอพพรูฟจริงตั้งแต่แรก เพื่อตัดปัญหากู้ไม่ผ่าน แม้ว่าจะเกิดความล่าช้าอาจต้องใช้เวลา 2-3 รอบ แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่ทำเล เช่น ทำเลเทพารักษ์ เป็นทำเลที่ดี จนต้องเปิดเฟสสอง เพื่อรองรับลูกค้าใหม่ เพราะมีแหล่งงานรองรับทำให้เพิ่มโอกาสในการขายได้มากขึ้น รวมทั้งราคาทาวน์เฮาส์ในย่านนั้นๆ มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ

สำหรับข้อดีการทำคอนโดต่ำล้านคือ 1.ไม่มีใครทำ เพราะกำไรน้อยมาก 2. คล้ายซิตี้คอนโด มีเฟอร์นิเจอร์ทุกอย่างในห้อง 26-28 ตร.ม. เป็นตึก 5-6 ชั้น เพื่อลดค่าก่อสร้าง แต่จะไม่มีสระว่ายน้ำ ส่วนกลาง  นั่นหมายความว่า หากสามารถควบคุมต้นทุนได้ดีและมีจำนวนลูกค้าจากหลายพื้นที่มากพอจะทำเกิดอีโคโนมีส์ออฟสเกล ทำให้ให้มีกำไรได้ดีขึ้น และกลายเป็นเจ้าตลาด

นอกจากนี้ เสนา ยังปรับตัวด้วยการปรับเซกเมนต์โครงการปีติ เอกมัย ที่ร่วมทุนกับ กลุ่มฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป ประเทศญี่ปุ่น จากคอนโดลักชัวรี ระดับราคา 1.6 แสนบาท/ตรม. มาเป็นแบรนด์ นิชไพรด์ ราคา 1.3 แสนบาท/ตรม. เพื่อให้ดูเด็กลง รองรับดีมานด์คนไทยและต่างชาติ ซึ่งเป็นทำเลที่ไม่มีคู่แข่งเปิดตัวโครงการใหม่ รวมทั้งปรับสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการให้ลูกค้าเข้าถึงได้ง่ายขึ้น

“ตลาดคอนโดไม่ไปไหน ยังอยู่กับเรา เป็นเพราะกลไกลตลาด คนซื้อเป็นเพราะเรื่องค่าเดือนทาง เวลาเดินทาง และทำเลใกล้ที่ทำงาน ปัจจัยและองค์ประกอบเหล่านี้ไม่ได้เปลี่ยนแปลง เราทำได้แค่ปรับตัว ตลาดคอนโดไม่ใช่แค่แฟชั่น แต่เป็นความจำเป็น”

สำหรับทิศทางอสังหาฯปีนี้ ยังคงแข่งขันที่รุนแรง โดยเฉพาะแนวราบ ที่มีผู้ประกอบการคอนโดเข้ามาพัฒนาแนวราบมากขึ้น ส่วนภาพรวมมองว่าตลาดจะยังไม่ฟื้นตัว แต่การที่ที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยสี่ ที่คนยังมีความต้องการซื้อ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง บวกกับการที่ปีที่ผ่านมามีการลดราคาลงค่อนข้างมากโดยเฉพาะคอนโด ทำให้ซัพพลายลดลง จึงเชื่อว่าจะทำให้ตลาดปีนี้ยังมีโอกาส

และเพื่อให้สอดคล้องกับภาพรวม เสนาฯ จึงใช้กลยุทธ์กระจายความเสี่ยงเปิดโครงการทั้งแนวราบและคอนโด และกระจายทำเล มองหาทำเลที่แข่งขันไม่รุนแรง ผ่านแนวคิด “7 Strong” ด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ 17 โครงการใหม่ มูลค่า15,700 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดแบรนด์ นิช, คอนโด นิชไพรด์ และ นิช โมโน จำนวน 3 โครงการ ในย่านเอกมัย,สมเด็จเจ้าพระยา และพระรามเก้า มูลค่า 7,100 ล้านบาท

คอนโดมิเนียมต่ำล้าน ภายใต้แบรนด์ “เสนา คิทท์” 6 โครงการ ทำเล บางแค ,เวสต์เกต-บางบัวทอง, รังสิต-คลอง4, ลาดกระบัง,บางปู และเทพารักษ์ มูลค่า 2,100 ล้านบาท ,แบรนด์ “เสนา อีโค ทาวน์” จำนวน 2 โครงการ นทำเล รามอินทรา กม.9 และรังสิต สเตชั่น (บางพูน) มูลค่า 1,100 ล้านบาท และโครงการแนวราบ ซึ่งจะมีทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม จำนวน 6 โครงการ ทำเล เทพารักษ์, ลาดกระบัง, รามอินทรา, รามอินทรา-วงแหวน, รามอินทรา กม.9 และบางพูน มูลค่า 5,400 ล้านบาท

ทั้งนี้จะเป็นการร่วมทุนกับกลุ่มฮันคิว 13-14 โครงการ เป็นโครงการคอนโดต่ำล้าน 1 โครงการ คือ “เสนา คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ” และจะขยายไปในโซนบางแค ลาดกระบัง เวสต์เกต-บางบัวทอง บางปู รังสิต-คลอง 4 และเทพารักษ์

สำหรับรายได้ของบริษัทในปี นี้ คาดว่า จะสามารถทำสถิติสูงสุดใหม่ต่อเนื่อง10,000 ล้านบาท จากปีก่อนบริษัททำรายได้ 7,600 ล้านบาท การรับรู้รายได้จากมูลค่ายอดขายรอโอน (Backlog) ปีนี้ 6,000 ล้านบาท จาก Backlog ทั้งหมดที่มีเกือบ 9,000 ล้านบาท พร้อมกับการระบายสต็อกที่มีอยู่อย่างต่อเนื่อง ซึ่งบริษัทมีสต็อกเหลือขายที่มีอยู่ประมาณ 7,000 ล้านบาท