“CBD สีลม” ทำเลไหนๆ ก็ไม่อาจเทียบ

พูดถึงศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District : CBD ) ชื่อ “สีลม” จะผุดขึ้นมาอยู่ในใจอันดับแรกและเป็นพื้นที่เดียวหากคิดจะปักหมุดแผนที่กรุงเทพมหานครว่าเป็นวอลล์สตรีทของไทย ด้วยว่าเป็นศูนย์รวมเส้นเลือดใหญ่ของกิจการธนาคาร กิจการที่ปรึกษาด้านการเงินการลงทุน กิจการด้านอาหารและการเกษตรยุคใหม่ซึ่งธุรกิจทั้งหมดที่มีส่วนขับเคลื่อนกลไกทางเศรษฐกิจและจีดีพีของประเทศไทยมาอย่างยาวนานนับศตวรรษ   

หากจะย้อนอดีตความเป็นมาของการตัดถนนสีลมที่มีมาตั้งแต่สมัยรัชกาลที่ 4 อันเป็นจุดเริ่มต้นของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และการเติบโตทางเศรษฐกิจการค้าการลงทุนของไทยล้วนเป็นข้อมูลที่สืบค้นได้ แต่ประเด็นที่นำมาเน้นย้ำเป็นจุดสำคัญในวันนี้ คือศักยภาพของพื้นที่ซึ่งแม้จะถูกกาลเวลาเปลี่ยนรูปแปลงร่างลักษณะทางกายภาพไปมากน้อยอย่างไร  ทว่า การที่สีลมยังคงความเป็นศูนย์กลางธุรกิจด้านการเงินและการลงทุน ย่อมถือเป็นความโดดเด่นอันดับแรกที่ไม่อาจปฏิเสธ ทั้งยังไม่มีพื้นที่ซีบีดีย่านไหนสามารถก้าวขึ้นมาเทียบเคียงได้ 

สุดยอดทำเลหนึ่งเดียวในไทย

CBD สีลมเป็นบริเวณที่มีกิจกรรมทางสังคมและเศรษฐกิจมากที่สุดในพื้นที่กรุงเทพฯ เพราะเป็นที่ตั้งสถานทูต อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ สำนักงานใหญ่ของธุรกิจ ศูนย์สรรพสินค้าชั้นนำ โรงแรมและที่พักระดับหรู 5 ดาว ทั้งยังเป็นย่านที่มีระบบการคมนาคมขนส่งที่สมบูรณ์พร้อมที่สุดอีกด้วย 

ลมหายใจของย่านธุรกิจสีลมปรากฏให้เห็นเป็นรูปธรรมผ่านกลุ่มอาคารสูงและอาคารสำนักงานต่างๆ มากมาย ที่ทำให้ความต้องการที่พักอาศัยในทำเลเดียวกันนี้มีอัตราสูงมากกว่าซัพพลายอยู่ตลอดเวลา  แต่ด้วยข้อจำกัดของขนาดที่ดิน และราคาที่ดินที่มีราคาสูง การพัฒนาโครงการใหม่ย่อมต้องพัฒนาในรูปแบบและราคาที่เหมาะสมกับทำเลซึ่งทำได้ไม่ง่ายนัก CBD สีลมจึงเป็นทำเลที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รวมทั้งผู้บริโภคมีความมุ่งหวังและรอคอยว่า ณ ช่วงเวลาใดเวลาหนึ่งจะมีโครงการที่พักอาศัยใหม่ที่มีความน่าสนใจและคุ้มค่าต่อการลงทุนที่ต้องมีไว้ในครอบครอง 

ปัจจัยอื่นๆ ที่จัดให้สีลมเป็นสุดยอดทำเล  คือ การเดินทางที่เข้าถึงพื้นที่ได้ง่ายหลากหลายเส้นทาง นับตั้งแต่มีการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้า BTS ความพิเศษในการเดินทางเข้าถึงพื้นที่ก็ทำได้ง่ายขึ้น ผนวกกับเมื่อมีการเปิดเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ทำให้เกิดการเชื่อมโยงเส้นทางคมนาคมระบบรางทั้งบนดินและใต้ดิน ณ จุดศูนย์กลางย่านธุรกิจที่ส่งอานิสงส์ต่อการขยายตัวของธุรกิจอื่นๆ ในพื้นที่โดยรอบต่อเนื่องเรื่อยมา ซึ่งเป็นการเพิ่มมูลค่าของที่ดินและศักยภาพของทำเลให้มีความโดดเด่น และทำให้สีลมเป็นหนึ่งในซีบีดีใจกลางเมืองที่มีความสำคัญมากที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทย

ความโดดเด่นอีกประการในย่านสีลม คือการมีพื้นที่สวนสาธารณะขนาดใหญ่อยู่ด้านหน้า  ณ จุดตัดสองถนนใหญ่สายเศรษฐกิจสำคัญ คือ สีลม-พระราม 4  ผนวกกับพื้นที่ปอดขนาดใหญ่ที่สุดของกรุงเทพมหานครคือ สวนลุมพินี  สวนสาธารณะพื้นที่กว่า 360 ไร่ ซึ่งอยู่ติดถนนพระราม 4  นับเป็นส่วนส่งเสริมให้การพัฒนาที่พักอาศัยใจกลางเมืองสามารถใกล้ชิดกับธรรมชาติได้มากที่สุด  อีกทั้งยังเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางระบบรางที่มีความคล่องตัว อำนวยความสะดวกในการสัญจรและนำมาซึ่งสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ในการใช้ชีวิตที่พัฒนาไปพร้อมกับเส้นทางรถไฟฟ้า ไม่ว่าจะเป็นช้อปปิ้งมอลล์  ร้านค้าบริการต่างๆ รวมถึงคอฟฟีช้อปแนวใหม่ ร้านอาหารและสถานบันเทิง ที่ทำให้ซีบีดีสีลมไม่เคยหลับใหลและกลายเป็นเสน่ห์ของทำเลที่มีความหลากหลายสร้างสีสันความสนุกสนานให้กับการใช้ชีวิตเมือง  ช่วงกลางวันรูปแบบหนึ่ง ช่วงกลางคืนก็แปรเปลี่ยนเป็นอีกรูปแบบ  ให้ความมีชีวิตชีวาและสร้างประสบการณ์ไลฟ์สไตล์เมืองที่แตกต่างออกไป  ซึ่งทำเลซีบีดีไหนๆ ไม่ว่าจะเป็นย่านชิดลม-สยาม   ย่านอโศก   หรือย่านพระราม 9   ก็ไม่อาจมองหาความพิเศษซึ่งสอดรับกันเช่นนี้ได้

ดร.โสภณ  พรโชคชัย นักวิชาการด้านอสังหาริมทรัพย์ การประเมินค่าทรัพย์สิน การพัฒนาการเมือง ปัจจุบันเป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)  ระบุว่า ความเป็น เอกลักษณ์ (Unique) ของทำเลสีลมตรงบริเวณหัวมุมถนนสีลมตัดถนนพระราม 4 จากปัจจัยโดดเด่นข้างต้น ทำให้สามารถกล่าวได้ว่า เป็นสุดยอดทำเลหนึ่งเดียวที่ไม่มีทำเลอื่นจะเทียบเคียงได้ 

ในย่านนี้ที่ดินติดถนนสีลมและพระราม 4 ถูกนำไปพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานมากกว่าเพราะเป็นพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ผู้คนสัญจรไปมาหนาแน่น มีความพลุกพล่านในความเคลื่อนไหวทางธุรกิจ  แต่การพัฒนาที่พักอาศัยรูปแบบอาคารสูงจะพบเจอได้ในถนนซอยแยกย่อยออกไปมีทั้งโครงการเก่าและใหม่  สำหรับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของกลุ่มดุสิตธานีและเซ็นทรัลพัฒนาที่กำลังก่อสร้างอยู่ในขณะนี้ เป็นโครงการใหม่ที่พัฒนาบนที่ดินติดถนนสายหลักคือถนนสีลมและถนนพระราม 4  ในมุมของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ถือได้ว่าเป็นรูปแบบการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดกับศักยภาพของทำเลซึ่งเป็นทำเลดีที่สุดของซีบีดี 

อย่างไรก็ตาม ตลาดที่พักอาศัยยังคงมีการหมุนเวียนทั้งการซื้ออยู่อาศัยเองและการให้เช่าจากซัพพลายเดิมในอัตราที่มีการขยายตัวต่อเนื่องซึ่งมาจากความต้องการของกำลังซื้อภายในประเทศและจากต่างประเทศ

“อัตราความต้องการที่พักอาศัยในย่านซีบีดีราว 15-20% เป็นความต้องการต่างชาติ มีทั้งกลุ่ม Expat และกลุ่มธุรกิจส่วนตัว ซึ่งการพัฒนาที่พักอาศัยใหม่ที่มีความโดดเด่นมากในลักษณะมิกซ์ยูสในทำเลดีที่สุดของซีบีดีจะได้รับความนิยมจากตลาดส่วนนี้ไปไม่น้อย  ในขณะที่กำลังซื้อภายในประเทศของเราตอนนี้ยังมีอยู่ในกลุ่มผู้มีรายได้สูง อย่างไรก็ตาม แม้ว่าสถานการณ์โควิด-19 จะทำให้อัตราความต้องการพักอาศัยลดน้อยลง แต่เมื่อสถานการณ์คลี่คลายและควบคุมได้แล้ว ความต้องการของต่างชาติจะกลับคืนมาอย่างแน่นอน ทั้งนี้ ความต้องการที่พักอาศัยในทำเลซีบีดี มี 2 รูปแบบคือซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและซื้อเพื่อการลงทุน  ซึ่งผมมองว่ามีความน่าสนใจทั้งสองแบบ และน่าจะเป็นจุดขายสำคัญอีกประการหนึ่งของการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยใหม่ในทำเล CBD ที่ดีที่สุดแห่งนี้”