อสังหาฯชี้ ปีทองผู้ซื้อรอบ 30 ปี วอนรัฐลดอุปสรรค ‘แอลทีวี’

เวที “Property Focus 2021” จัดโดยหนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ วานนี้ (31 มี.ค.) ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ร่วมวงเสวนา “เทรนด์อสังหาฯ ยุคโควิด ปีทองผู้ซื้อ?” และ “คอนโด พลิกเกมรอดยุคเน็กซ์นอร์มอล” สถานการณ์ที่อยู่อาศัยภายใต้วิกฤติโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบทั้งฟากผู้ขายและตลาดผู้ซื้อที่มีความเปราะบางจะพลิกฟื้นตลาดและมูฟออนอย่างไรในปีนี้

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่าอสังหาฯ ได้รับกระทบจากปัจจัยลบหลายมิติ แต่ราคาอสังหาฯ เป็นเพียงการลดลงตามโปรโมชั่นไม่ได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จะเห็นว่ากราฟที่ดินยังคงพุ่งขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่แลนด์ลอดร์ดไม่ได้ลดมากนัก ภาวะที่ดินหายาก และราคาสูง

แนวทางการแก้ไขเยียวยาธุรกิจอสังหาฯ ไม่สามารถทำแบบเดิมๆ ได้อีกต่อไป ไม่ว่าจะการพัฒนาผังเมืองทั้งในกรุงเทพฯ ต่างจังหวัด การปรับเกณฑ์แอลทีวี ลดอุปสรรค และเอื้อให้เกิดการกระตุ้นตลาดอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาที่ดินในทำเลต่างๆ โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวตามคาแรคเตอร์หรือจุดแข็ง เช่น การยกระดับภูเก็ตสู่เวลเนสแบบไทย

"การแก้ปัญหาต้องพิจารณาเป็นพื้นที่เฉพาะ เหมือนแอลทีวีผู้ประกอบการลุ้นกันอยู่ อยากให้เลิก แต่ต้องถามแบงก์ชาติจะเอายังไง เหมือนเป็นมะเร็งจ่ายยาแรงหรือทำคีโมเท่ากับตายไปทั้งตัว อยากให้จ่ายยาเป็นจุดๆ เป็นการแก้ปัญหาให้ถูกจุด”

รอเวลาฟื้นตัวแบบไนกี้เคิร์ฟ

นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีก่อนจีดีพีติดลบ 6% เนื่องจากมีเครื่องยนต์เดียว คือ การใช้จ่ายของภาครัฐ แต่ปีนี้คาดว่าทั้ง 4 เครื่องยนต์ไม่ว่าจะเป็นการบริโภค, การลงทุน, การใช้จ่ายของภาครัฐ และการส่งออก โดยเฉพาะการใช้จ่ายภาครัฐด้านการคมนาคม ที่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไต่ระดับฟื้นตัวหลังจากได้รับผลกระทบจากภาคการท่องเที่ยว เกิดเงินเฟ้อเพราะผู้บริโภคไม่กล้าใช้จ่าย หนี้ครัวเรือนสูง 86.6%

ปัจจุบัน สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อจนทำให้การปฎิเสธสินเชื่อ สูงขึ้นจากเดิม 30% เป็นกว่า 50% ในปีที่ผ่านมา สังเกตได้ว่า คอนโด ทาวน์เฮ้าส์ระดับกลาง-ล่างจะได้รับผลกระทบมาก กลุ่มลูกค้าบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด ได้รับผลกระทบน้อยสุดเพราะเป็นยังมีกำลังซื้อและมีงานทำ ทำให้ตลาดระดับกลาง บน เริ่มตั้งแต่ทาวน์เฮ้าส์ ราคา 2.5 ล้านบาท บ้านแฝดราคา 5 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวราคา 8 ล้านบาทยังเป็นตลาดที่ยังไปได้

กุญแจความสำเร็จของโครงการขายดี ในปีนี้ต้องปรับดีไซน์ ฟังก์ชันก์ให้สามารถรองรับกับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคในยุคนิวนอร์มอล ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเกี่ยวดิจิทัล เฮลท์แคร์ เพื่อรองรับกับสังคมผู้สูงวัย หรือการปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยใหม่ให้เหมาะกับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ และจับกลุ่มคนทำงานอยู่อาศัยจริง 'ไม่ใช่'กลุ่มลงทุนเก็งกำไร

นายแสนผิน กล่าวว่า วัคซีนเป็นปัจจัยบวกที่ทำให้อสังหาฯ กลับมา รวมทั้งปัจจัยในเรื่องของดอกเบี้ยลดลง มาตรการพักชำระหนี้ การแข่งขันด้านราคาและโปรโมชั่น การลงทุนสาธารณูโภคภาครัฐ เช่น รถไฟฟ้า ทางด่วน และนโยบายการกระตุ้นของภาครัฐ ค่าธรรมเนียม และจดจำนองเหลือ 0.01%

“แม้วิกฤติโควิดจะกระทบตลาดอสังหาฯ แต่เป็นโอกาสที่ทำให้ธุรกิจกลับมาฟื้นตัวแบบยั่งยืน อสังหาฯ ไม่มีวันตายหรือล่มสลาย อาจต้องรอเวลาฟื้นตัวแบบไนกี้เคิร์ฟ”

 ปีทองผู้ซื้อรอบ30ปี

นายวรเดช รุกขพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี บียอนด์ ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด กล่าวว่า มองว่าโอกาสเดียวในการฟื้นอสังหาฯ คือการสร้างแรงซื้อใหม่จากตลาดต่างประเทศ เพื่อกระตุ้นซึ่งมีมูลค่ากว่า 8 แสนล้านบาท

แม้ในช่วงนี้ยังมีข้อจำกัดด้านการเดินทางระหว่างประเทศอแต่เมื่อเปิดประเทศ ถ้ารัฐบาลออกมาตรการใหม่ๆ อาทิ อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองคอนโดได้เพิ่มขึ้นจากสัดส่วน 51% เป็น 70-80%, ให้สัญญาเช่าระยะยาวเพิ่มขึ้น, ปลอดภาษีบางอย่าง รวมถึงการให้สิทธิประโยชน์อื่นๆ เพิ่มเติม เช่น ด้านวีซ่า เพื่ออำนวยความสะดวกในการเดินทางเข้าไทย ก็จะเป็นตัวช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯได้ดี

อย่างตลาดอสังหาฯ ในเมืองท่องเที่ยวหลายจังหวัดขณะนี้ พบว่าทั้งกรุงเทพฯ พัทยา ภูเก็ต และเชียงใหม่ ชาวต่างชาติถือว่าเงียบกริบ จึงขอเสนอให้ดึงนักลงทุนต่างชาติเข้ามาเป็นแรงซื้อใหม่

“ปีนี้ถือเป็นปีทองในรอบ 30 ปีของผู้ซื้อ ได้ราคาคุ้มค่า ดอกเบี้ยต่ำสุด มีมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐต่างๆ ยืดระยะเวลาชำระได้นานขึ้น อย่างไรก็ตามต้องการให้รัฐบาลผ่อนคลายมาตรการ LTV เพื่อปรับปรุงเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อ อำนวยความสะดวกแก่ผู้ซื้อซึ่งยังมีกำลังซื้ออยู่และสนใจอสังหาฯที่โครงสร้างพื้นฐานขยายไปตามเมืองรองมากขึ้น”

 คอนโดจำเป็นเจาะกลุ่มกำลังซื้อจำกัด

นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับตัวรับกับการเปลี่ยนแปลงทั้งกำลังซื้อ พฤติกรรมการใช้ชีวิต หลายรายทำตลาดแนวราบมากขึ้น ทำให้การเปิดตัวโครงการคอนโดปี 2563 ลดลง แต่คอนโดยังคงเป็นความต้องการและความจำเป็น โดยเฉพาะกลุ่มคนที่มีรายได้เดือนละ 2 หมื่นบาท ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่สามารถเดินทางไปทำงานในเมืองได้สะดวก

เสนาฯ จึงยังคงให้ความสำคัญกับคอนโด โดยปรับราคาที่สามารถตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจำกัดมากขึ้นแทนที่จะทำตลาดคอนโดราคาแพง ทั้งนี้คอนโดไม่ใช่แฟชั่นแต่คือความจำเป็นและไลฟ์สไตล์ของคน

ส่วนกลยุทธ์ที่ทำให้ผู้ประกอบการะก้าวข้ามวิกฤติให้เร็วที่สุด คือ การบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงิน การมีความสัมพันธ์ที่ดีกับสถาบันการเงิน การปรับลดต้นทุนที่ไม่จำเป็น การทำให้รอบของโครงการหมุนเร็วขึ้นจากเดิม หาทำเลที่เป็นยุทธศาสตร์ในการทำโครงการที่เหมาะสมและปรับปรุงการทำงาน โครงการองค์กรให้มีความแข็งแกร่งขึ้น

เพราะในอนาคต10-20ปี ข้างหน้าอาจเจออีกวิกฤติ 3-4 รอบ ฉะนั้นต้องระมัดระวังไม่ลงทุนเกินตัว และแนวโน้มการฟื้นตัวตลาดอสังหาฯ แบบค่อยเป็นค่อยไปมากกว่าที่กลับมาฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด

ยันอสังหาฯปัจจัยสำคัญในชีวิต

นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า วัคซีนทำให้เกิดความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น ทำให้อสังหาฯ ซึ่งเป็นปัจจัย 4 จะดีกว่าปีที่แล้วปัจจุบันราคาอสังหาฯ ชะลอการปรับราคา ขณะที่ราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนหลักปรับราคาขึ้นไปแล้ว จึงเป็นช่วงเวลาที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย เพราะปัจจัยบวกทั้งเรื่องราคา ดอกเบี้ยต่ำ และมาตรการรัฐที่เข้ามาช่วยทำให้ผู้ซื้อสามารถซื้ออสังหาฯได้ในราคาที่ดี

ทั้งนี้วิกฤติโควิด ผู้ประกอบการที่จะอยู่รอดได้ต้องปรับตัวรวดเร็ว และปรับแพลตฟอร์มการซื้อขายและบริการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไต์ผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปแทนที่จะใช้วิธีการเดิมๆ ในส่วนของ แอสเซทไวส์ มีจุดแข็งในเรื่องของ ราคาคอนโดที่ผู้ซื้อสามารถซื้อได้ ระดับราคาไม่เกิน 1แสนบาท/ตร.ม.และการสร้างมูลค่าเพิ่ม เช่น พื้นที่ส่วนกลาง บริการที่ตอบโจทย์กับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป อาทิ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส โคเวิร์กกิ้ง สเปซ ห้องประชุม เธียเตอร์รูม เป็นต้น

“อยากให้รัฐขยายมาตราการลดค่าธรรรมเนียมโอนและจดจำนอง ในระดับราคามากกว่า3 ล้านบาทเพราะเป็นการช่วยทั้งผู้ประกอบการอและกลุ่มผู้ซื้อบ้านมากขึ้น รวมทั้งปลอดล็อคมาตราการแอลทีวี เพื่อทำให้คนสามารถซื้อบ้านหลังที่สองได้ง่ายขึ้น”

 พลิกเกมรุกบลูโอเชี่ยน

นายอรรถนพ พันธุกำเหนิด ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซิซซา กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ เพื่อการลงทุน เป็นตลาดใหม่ จึงตัดสินใจกระโดดจากตลาดคอนโดมิเนียมและบ้าน มาสู่บ่อน้ำใหม่แห่งนี้ ถือเป็นบลูโอเชี่ยนที่มีความหลากหลาย

โมเดลการลงทุนจะมุ่งเก็บไว้บางส่วน และอีกส่วนขายให้นักลงทุน โดยตอนนี้ซิซซากรุ๊ปทำโรงแรมที่ภูเก็ตและพังงา พอเจอวิกฤติโควิด-19 ต้องปรับตัวหลายด้าน ทั้งการลดต้นทุนด้านพนักงาน และการหารายได้ด้วยการขายวอยเชอร์สำหรับเข้าพัก 2 คืน ราคา 2,200 บาท ใช้ได้นาน 2 ปี จากปกติขายราคาหลักหมื่นบาทต่อคืน

ส่วนการเปิดประเทศเพื่อรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ ล่าสุดทางรัฐบาลระบุว่าจะนำร่องโครงการภูเก็ต ทัวริสซึ่ม แซนด์บ็อกซ์ แบบไม่ต้องกักตัว เริ่มวันที่ 1 ก.ค.เป็นมาตรการที่ช่วยส่งสัญญาณบวกแก่ตลาดมากๆ ลูกค้าต่างชาติต่างติดต่อว่าพร้อมเดินทางมา

 เกาะเทรนด์สุขภาพ-ธรรมชาติ

นายกิตติพันธ์ุ อุยยามะพันธุ์ ผู้อำนวยการอาวุโส โครงการ เดอะ ฟอเรสเทียส์ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การพัฒนาโครงการ เดอะ ฟอเรสเทียส์ ได้วางมาตรฐานใหม่เรื่องสุขภาพ เพื่อสร้างความแตกต่างให้เป็นจุดขายหลัก ชูธรรมชาติเป็นจุดศูนย์กลาง โดยคำนึงถึงเรื่องสุขภาพทุกมิติ ตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบก่อสร้าง การเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ที่ลดโอกาสการก่อสารพิษมาสู่คน และมีคุณสมบัติที่ช่วยฆ่าเชื้อโรคไปในตัว

นอกจากนี้ ยังวางมาตรฐานใหม่เพื่อตอบโจทย์ผู้บริโภคในยุคนิวนอร์มอล เช่น ลดการสัมผัส ตั้งแต่การเข้าออกอาคาร สุขอนามัยในลิฟต์โดยสารที่ต้องมีอุปกรณ์ทำความสะอาดและหมุนเวียนอากาศภายใน รวมถึงการเว้นระยะห่างทางสังคม การออกแบบพื้นที่ใช้สอยภายในคอนโดฯเพื่อรองรับเทรนด์การทำงานที่บ้าน

“การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในยุคนี้จึงต้องคำนึงถึงเรื่องสุขภาพทุกมิติ ต้องนำเรื่องนี้มาสร้างมาตรฐานใหม่ รองรับคนที่หันมาดูแลร่างกายตัวเองมากขึ้น เทรนด์สังคมผู้สูงอายุ และเทรนด์ความต้องการของเด็กรุ่นใหม่ๆ เพื่อนำมาปรับใช้”