เสนาฯ จับชีพจรคอนโด ปี 64 จากห้องฉุกเฉินยังไปต่อได้ไหม?

“เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ในฐานะดีเวลลอปเปอร์ที่พัฒนาสินค้าคอนโดคิดเป็นสัดส่วน 70% ของพอร์ตโฟลิโอ ยอมรับว่า วิกฤติโควิด-19 ส่งผลให้ยอดขายตลาดอสังหาฯ ปี2563 ลดลง 35% ที่กระทบหนักสุด คือ “คอนโดมิเนียม” ลดลงถึง 47% ประเมินว่า สถานการณ์คอนโดขณะนี้เหมือนอยู่ในห้องฉุกเฉิน (ER) ที่พร้อมจะออกจากห้องทันทีสถานการณ์เศรษฐกิจดีขึ้น แม้ว่าหลายกระแสมองว่าในยุคนิวนอร์มอล และเน็กซ์นอร์มอลนี้พฤติกรรมผู้บริโภคอาจจะไม่ซื้อคอนโด!

ทว่าจากผลประกอบการของค่ายอสังหาฯ ที่ผ่านมากลับทำ “นิวไฮ” หลายรายการ ทั้งนี้เพราะคอนโดเป็นสินค้าประเภทเดียวที่มี “บุญเก่า” หรือ Backlog คือ ยอดรายได้จากการขายมาช่วยในการโอน หากไม่มีโควิดยอดโอนในปี 2563 อาจมากกว่านี้ และยอดปฏิเสธสินเชื่ออาจไม่สูงขนาดนี้

เกษรา ระบุว่า ปัจจัยราคาที่ลดลง หากเทียบปีต่อปี “คอนโด” ลดราคาลง 3-4% ในทุกเซ็กเมนต์อย่างมีนัยสำคัญ สิ่งที่ดี คือ ลดราคาแล้วขายได้ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะคอนโดเป็นปัจจัยสี่ มีความจำเป็นต่อชีวิต ส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปีที่ผ่านมาแย่น้อยกว่าที่คาดการณ์

จากการทำโฟกัสกรุ๊ป พบว่า แม้เศรษฐกิจแย่ แต่ผู้คนยังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะคอนโด หรือ บ้าน อย่าลืมว่าผู้คนไม่น้อยยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองก็อยากได้คอนโด บ้าน ซึ่งจะนำเงินอนาคตมาใช้เพราะรู้สึกว่าคงไม่มีราคาที่ดีขนาดนี้แล้ว จะเห็นว่า ผู้ประกอบการทุกค่ายแข่งกันลดราคา อัตราดอกเบี้ยลดลงต่ำ มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองต่ำกว่า 3 ล้านบาท ทำให้ดีมานด์คอนโดยังไปได้ โดยเฉพาะเซ็กเมนต์ราคา 1-3 ล้านบาท และระดับราคา 3-5 ล้านบาท

“หลายคนอาจบอกว่ารถไฟฟ้าไปถึงที่โน่นที่นั่นแล้วซื้อบ้านนอกเมืองก็ได้ แต่ถ้ามีเงินเดือน 2 หมื่นบาท และต้องเดินทางโดยใช้รถไฟฟ้าทุกวัน เฉลี่ยวันละ 200 กว่าบาทคุณอยู่ไม่ได้แล้ว ดังนั้นผู้บริโภคกลุ่มหนึ่งจึงเลือกที่จะซื้อคอนโด ซึ่งคอนโดไม่ใช่แฟชั่น แต่คือความจำเป็นของไลฟ์สไตล์ของคนบางคนทำให้คอนโดยังขายได้และจะเป็นที่อยู่คู่กับกรุงเทพฯ ไปตลอด”

อย่างไรก็ดี ภายใต้สมรภูมิ “สงครามราคา” หากสินค้าไม่แตกต่างชัดเจน! ลูกค้าจะเลือกซื้อของ “ถูกกว่า...ดีกว่า” ส่งผลให้คอนโดราคาถูกกว่าจะขายได้มากกว่า ที่สำคัญพฤติกรรมการซื้อเปลี่ยนไป แทนที่จะซื้อคอนโดติดรถไฟฟ้า อาจยอมนั่งมอเตอร์ไซค์เข้าไปเพื่อให้ได้ราคาลดลงมากกว่าให้ความสำคัญในเรื่องของโลเคชั่นเป็นอันดับแรก

ดังนั้น “ราคา” กลายเป็นปัจจัยการตัดสินซื้ออันดับหนึ่ง ขณะเดียวกันเรื่องของแบรนด์เป็นสิ่งสำคัญในการสร้างความแตกกต่างและน่าเชื่อถือ เพราะ ถ้าไม่มีความแตกต่างสุดท้ายจะอยู่ที่ราคาเป็นหลัก

แนวทางที่ดีเวลลอปเปอร์จะผ่านวิกฤติรอบนี้ไปได้ สิ่งสำคัญ คือ การรักษาสภาพคล่องให้มากพอที่ฝ่าวิกฤติ รวมถึงการ “ลดต้นทุน” ในทุกมิติ เพราะราคากลายเป็นสิ่งสำคัญที่สุดในสายตาผู้บริโภค ฉะนั้นถ้าไปจ่ายส่วนอื่นมากแล้วยังต้องลดราคาอีก “มาร์จิ้น” ก็จะไม่เหลือ

เกษรา ย้ำว่า เวลานี้เป็นเวลาที่ดีในการปรับตัว ปรับระบบการบริหารจัดกรองค์กรภายใน ไม่ใช่เพื่อรับกับ “นิวนอร์มอล” เพราะอีก 2-3 ปีข้างหน้าจะมีเทรนด์ใหม่ที่ไม่เกี่ยวข้องกับโควิดเข้ามาอย่างต่อเนื่อง องค์กร จึงต้องปรับตัวตลอดเวลา และแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงจะรวดเร็วขึ้นด้วย

“ข้อดีของอสังหาฯ คือของไม่เสีย ไม่เหมือนสินค้าเกษตร แต่อาจจะเจ๊งก่อนได้ ถ้าไม่มีเงินพอจ่ายเจ้าหนี้ สภาพคล่องทางการเงินเป็นเรื่องสำคัญ ซึ่งจะเป็นสิ่งที่ใช้ได้เสมอในทุกวิกฤติ เช่นเดียวกับทุกครั้งที่เกิดวิกฤติจะมีคนที่ต้องเจ็บหนัก เจ็บน้อย เจ็บเยอะ บางรายอาจต้องขายโครงการทิ้งบ้าง แต่ก็เชื่อว่าบทเรียนเหล่านี้จะทำให้ทุกคนระวังตัวมากขึ้น และทำให้อัตราของคนที่อยู่ไม่ได้น้อยลงไปเรื่อยๆ”

สำหรับ “โอกาส” ที่ธุรกิจอสังหาฯ จะกลับมาบูมเหมือน ปี 2560 -2561 คงต้องใช้ระยะเวลาอีกระยะหนึ่ง แม้จะคาดการณ์ไว้ปี 2565 แต่เป็นเรื่องที่คาดการณ์ยาก! อยู่ดี แม้จะมีการฉีดวัคซีนก็ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถเปิดการท่องเที่ยวได้ทันที แต่อย่างน้อยถือว่าอยู่ในช่วงไต่ระดับขาขึ้น แต่ทุกอย่างคงไม่กลับมาทันทีภายใน 1-2 ปีนี้แน่นอน