แลนด์ลอร์ดผุดออฟฟิศผสมมิกซ์ยูส หวังขายเข้ากองรีทสร้างรายได้

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ที่ผ่านมาราคาที่ดินใน ย่านศูนย์กลางธุรกิจใจกลางเมือง หรือ ซีบีดี (CBD : Central Business District) รวมทั้งพื้นที่เศรษฐกิจ ย่านการค้าต่างๆ ยังคงปรับเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะหลังจากเส้นทางรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดินเปิดให้บริการ ทำเลที่น่าจับตามอง คือ พื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษกที่อยู่ “นอกเขตซีบีดี” หรือตั้งแต่แยกที่ตัดกับถนนเพชรบุรีขึ้นไปถึงแยกที่ตัดกับถนนลาดพร้าว

ทั้งนี้ ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีอาคารสำนักงานใหม่เปิดให้บริการหลายอาคาร พื้นที่รวมกว่า 3 แสนตร.ม. มากกว่าช่วงระหว่างปี 2541-2550 ประมาณ 2.3 เท่า ขณะที่พื้นที่สำนักงานใหม่ในพื้นที่อื่นๆ เพิ่มขึ้นเช่นกัน ทั้งพื้นที่ตามแนวถนนวิภาวดี-รังสิต สุขุมวิท แจ้งวัฒนะ พหลโยธิน พัฒนาการ และถนนเพชรบุรี

แนวถนนรัชดาภิเษกมีอาคารสำนักงานใหม่เปิดในช่วงระหว่าง ปี 2551-2560 มากที่สุด คือ พื้นที่รอบสี่แยกพระราม 9 หรือ รอบสถานีรถไฟใต้ดิน พระราม 9 รวมถึงพื้นที่รอบ สถานีรถไฟใต้ดิน ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย โดยเฉพาะช่วงหลังจากปี 2554 เพราะอาคารสำนักงานใหม่ที่เปิดให้บริการในพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษกอยู่ในพื้นที่นี้เกือบ 100% ถือได้ว่าเป็นช่วงที่พื้นที่นี้เริ่มเป็นที่สนใจของดีเวลลอปเปอร์ มุ่งพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม จนมีจำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่มากหลัก “หมื่นยูนิต”

สุรเชษฐ กล่าวว่า ราคาที่ดิน “นอกเขตซีบีดี” ไม่สามารถที่จะพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานได้อีกแล้วเช่นกัน เพราะราคาที่ดินปรับขึ้นค่อนข้างสูงในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา แนวถนนรัชดาภิเษกช่วงสี่แยกพระราม 9-สถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทยราคาที่ดินอยู่ระหว่าง 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ที่ดินแนวถนนพหลโยธิน ราคาบอกขายกันที่ 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนถนนสุขุมวิทตั้งแต่พร้อมพงษ์ลงไปถึงสี่แยกบางนาราคาขาย 700,000-2.5 ล้านบาทต่อตารางเมตร ราคาที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวจึงไม่สามารถพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานได้

“อาคารสำนักงานกำลังจะเปิดให้บริการในช่วงปี 2564-2566 ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของที่ดินทำการพัฒนาอาคารสำนักงานบนที่ดินตัวเองหรือพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสโดยมีส่วนหนึ่งเป็นพื้นที่สำนักงาน ”

นอกจากนี้ มีผู้ประกอบการหลายรายยอมเลือกที่จะพัฒนาอาคารสำนักงานบนที่ดินที่มีราคาแพง โดยตั้งเป้าหมายจะขายอาคารสำนักงานนั้นๆ เข้ากองรีท เพื่อนำเงินทุนกลับมาหมุนเวียน อีกทั้งยังเป็นการสร้างทรัพย์สินให้กับผู้ประกอบการ และเป็นการสร้างรายได้อีกทางด้วย

อาคารสำนักงานหลายอาคารที่กำลังก่อสร้างเกิดขึ้นบนที่ดินเช่าระยะยาว หรือ บนที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือหน่วยงานราชการ และเอกชนที่ปล่อยเช่าที่ดินในระยะยาว โดยเฉพาะที่ดินในเขตซีบีดี อาคารสำนักงานหลายอาคารพัฒนาบนที่ดินเช่าระยะยาวจึงทำให้ยังคงมีอาคารสำนักงานใหม่เกิดขึ้นในพื้นที่ซีบีดี ซึ่งพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธินก็เริ่มมีอาคารสำนักงานใหม่ลดลง

ส่วนที่กำลังมีอาคารสำนักงานก่อสร้างอยู่เป็นการพัฒนาอาคารสำนักงาน หรือโครงการ “มิกซ์ยูส” บนที่ดินของผู้ประกอบการซึ่งมีมามากกว่า 20 ปีแล้ว และพัฒนาบนที่ดินเช่าระยะยาวจากหน่วยงานราชการต่างๆ เช่นเดียวกันกับอาคารสำนักงานที่กำลังก่อสร้างในพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทที่อยู่บนที่ดินของเจ้าของที่ดินเองเช่นกัน ผู้ประกอบการบางรายที่ครอบครองที่ดินบนถนนรัชดาภิเษกทั้งแบบกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าระยะยาวเลือกที่จะขายที่ดินหรือขายสิทธิการเช่าบนที่ดินออกไป เพราะรูปแบบโครงการที่จะพัฒนาบนที่ดินอาจจะไม่คุ้มค่าการลงทุนในระยะยาว