วิธี “ผู้สูงวัย” แปลงบ้านให้เป็นรายได้

ถือเป็น"ทางเลือก"ให้ผู้สูงอายุสามารถนำบ้านมาสร้างกระแสเงินสดไว้ใช้ในวัยหลังเกษียณได้ และเป็นทางออกหนึ่งสำหรับสังคมไทยที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ซึ่งเชื่อว่าหลายคนก็อาจสงสัยว่าสินเชื่อประเภทนี้คืออะไรกันแน่ และมีหลักการทำงานอย่างไร 

Reverse mortgage คืออะไร?

ตามปกติแล้วหากเราต้องการซื้อบ้านสักหลัง จะใช้เงินสดเทไปทั้งหมดก็ต้องใช้เวลาเก็บเงินนานมากกว่าจะได้ ซึ่งไม่ใช่เรื่องที่ง่ายเลย ปกติคนส่วนใหญ่ในสังคมเลือกที่จะใช้การกู้เงินจากธนาคารมาซื้อหาที่อยู่อาศัย หรือนำทรัพย์สินที่มีอยู่มาค้ำประกัน แล้วก็นำเงินมาผ่อนคืนธนาคารทุกเดือนพร้อมกับอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกำหนด ซึ่งวิธีนี้เป็นการจำนองแบบปกติทั่วไปที่ทำกัน

แต่ในทางกลับกัน มีการจำนองอีกประเภทหนึ่งที่เรียกว่า Reverse mortgage ซึ่งแปลได้ว่าเป็น “การจำนองแบบย้อนกลับ” อธิบายง่าย ๆ แบบกระชับ คือ เมื่อเรานำบ้านไปจำนองไว้กับธนาคารแล้ว แทนที่เราจะเป็นผู้จ่ายเงินให้ธนาคารทุกเดือน กลับกลายเป็นว่าทางธนาคารนั้นเอง จะเป็นผู้จ่ายเงินให้เราทุกเดือนเสมือนธนาคารเป็นผู้มาซื้อบ้านของเราแทน

เราก็จะได้กระแสเงินสดเพื่อนำมาใช้จ่ายแต่ละงวดตามที่ทำสัญญากับธนาคาร จนเมื่อครบกำหนดชำระสุดท้ายบ้านหลังนั้นก็จะตกเป็นของธนาคาร ซึ่งต่างกับการจำนองทั่วไปที่สุดท้ายแล้วบ้านจะมาเป็นของเรา
 
Reverse mortgage ทำงานอย่างไร?

อย่างที่กล่าวไว้ข้างต้นว่า Reverse mortgage เป็นผลิตภัณฑ์สินเชื่อประเภทหนึ่งที่มีขึ้นเพื่อเอื้อประโยชน์ให้แก่ผู้สูงอายุโดยเฉพาะ สำหรับผู้สูงอายุที่มีบ้านเป็นของตนเองแต่ไม่ต้องการขายบ้านทันที เพราะยังต้องใช้อยู่อาศัยและต้องการมีรายได้รายเดือนเพื่อนำไปใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน

โดยหลักการทำงานของสินเชื่อประเภทนี้ ก็เหมือนกับการทยอยขายบ้านให้กับธนาคาร ซึ่งธนาคารจะตีมูลค่าบ้านพร้อมกับประเมินอายุเฉลี่ยของผู้กู้แล้วจะทยอยจ่ายเงินค่าบ้านให้เป็นรายเดือน โดยผู้กู้ก็ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านหลังนั้นและยังสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้จนกระทั่งผู้กู้นั้นเสียชีวิตหรือตัดสินใจขายบ้านไปก่อน ซึ่งหลังครบกำหนดตามสัญญา บ้านก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคาร โดยธนาคารสามารถนำบ้านไปขายทอดตลาดต่อไป

  ธนาคารที่มีสินเชื่อบ้าน Reverse mortgage

1. ธนาคารออมสิน

ธนาคารออมสินถือเป็นสถาบันการเงินแห่งแรกที่ประกาศความพร้อมในการดูแลผู้สูงวัย รองรับการก้าวเข้าสู่ สังคมสูงวัย (Aging Society) ของประเทศ ด้วยการเปิดตัวธนาคารผู้สูงวัย เมื่อต้นปี 2560 เพื่อให้บริการทางการเงินที่เหมาะกับผู้สูงวัย ทั้งเงินฝาก สินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อ Reverse Mortgage ที่ธนาคารเปิดให้บริการเป็นแห่งแรกของประเทศ วงเกินกู้สูงสุด 10 ล้านบาท รับงวดแรก 10% ของวงเงินกู้ โดยมีรายละเอียดดังนี้
- เป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย อายุ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี และไม่เป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ
- ไม่กู้ร่วมกับบุคคลอื่น ยกเว้นคู่สมรสตามกฎหมายที่มีกรรมสิทธิ์ในหลักประกันร่วมกัน และมีคุณสมบัติเช่นเดียวกับผู้กู้
- ใช้ที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุดที่เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้กู้ และมีที่อยู่อาศัยปลอดภาระหนี้เป็นหลักประกัน
- จ่ายเงินกู้เป็นรายเดือน สูงสุดไม่เกิน 25 ปี โดยเท่ากับอายุผู้กู้รวมกับระยะเวลาจ่ายเงินแล้วต้องไม่เกิน 85 ปี
วงเงินที่ปล่อยกู้
- ที่ดินพร้อมอาคารให้กู้ได้ไม่เกิน 70% ของราคาประเมินหลักทรัพย์
- ส่วนห้องชุด ให้กู้ได้ไม่เกิน 60% ของราคาประเมินหลักทรัพย์
อัตราดอกเบี้ย
ระยะเวลา อัตราดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญา MRR - 1.000% (5.245%)อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา (EIR) 3.730% (กรณีที่ 1 ไม่เบิกจ่ายเงินกู้งวดแรก 10% ของวงเงินกู้)3.640% (กรณีที่ 2 เบิกจ่ายเงินกู้งวดแรก 10% ของวงเงินกู้)

2. ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ธนาคารอาคารสงเคราะห์เป็นอีกหนึ่งสถาบันการเงินของภาครัฐที่ให้สินเชื่อ Reverse mortgage เพื่อช่วยเหลือผู้สูงอายุที่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยของตนเองและปลอดภาระหนี้ สามารถนำมาจำนองกับธนาคารเพื่อรับเงินเป็นรายเดือน กำหนดพื้นที่นำร่องที่อยู่อาศัยต้องตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยมีรายละเอียดดังนี้
- บุคคลธรรมดา มีสัญชาติไทยอายุตั้งแต่ 60 ปี แต่ไม่เกิน 80 ปี และเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยโดยปลอดภาระจำนอง
- ต้องไม่เป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ
- กู้ร่วมได้เฉพาะกับคู่สมรสตามกฎหมายหรือพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกันที่มีกรรมสิทธิ์ในหลักประกันเดียวกัน
- ไม่พิจารณารายได้ของผู้กู้
วงเงินที่ปล่อยกู้/ระยะเวลาผ่อน
- วงเงินให้กู้สูงสุดต่อรายต่อหลักประกันไม่เกิน 10 ล้านบาท
- ระยะเวลาการกู้อย่างน้อย 6 เดือน และสูงสุดไม่เกิน 25 ปี โดยอายุผู้กู้รวมกับระยะเวลาขอกู้ต้องไม่เกิน 85 ปี
อัตราดอกเบี้ย
- อัตราดอกเบี้ย 6.25% ต่อปีตลอดอายุสัญญากู้