‘อธิป พีชานนท์’ลั่นทำได้จริง! ‘5สูตร’ปลุกอสังหาฯฝ่าโควิด

จากกระแสแก้กฎหมายให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อดึงดูดเม็ดเงินจากต่างชาติเข้ามากระตุ้นเศรษฐกิจไทยจากพิษโควิดระลอกแล้วระลอกเล่า เป็นโจทย์ใหญ่และถูกจับตามองว่าแนวทางดังกล่าว ไม่ว่าจะการขยายเพดานให้ต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้ถึง 70-80% ของพื้นที่จากไม่เกิน 49% ให้ซื้อบ้านจัดสรร (10-15 ล้านบาท) ไม่เกิน 49% ของโครงการ ขยายระยะเวลาต่างชาติเช่าอสังหาฯ จาก 30 ปี เป็น 90 ปี และเปิดให้ซื้อภายในระยะเวลา 3-5 ปี เหล่านี้สามารถทำได้จริงหรือไม่?

อธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ระบุว่า แนวคิดดังกล่าว ทำได้ยาก! เนื่องจากยังไม่มีความชัดเจน และเป็นเรื่องของกฎหมายที่ต้องใช้เวลาในการแก้ไข

"กฎหมายในระดับพระราชบัญญัติิ (พ.ร.บ.) ต้องมีขั้นตอนในการแก้ไขตั้งแต่ระดับกรม กระทรวงมหาดไทย ไปเข้ากฤษฎีกา เข้าคณะรัฐมนตรี (ครม.) เข้ารัฐสภา ตั้งคณะกรรมาธิการแปรญัติร่าง พ.ร.บ. แก้ไขกว่าจะไปถึงขึ้นลงมติจากสภาฯ ซึ่งต้องใช้เวลานานนับปี หรือมากกว่านั้น"

หรือแนวทางแก้การครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติเกิน 49% ต้องโยงกับกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เป็นที่ตั้งของคอนโดด้วย เพราะนิติบุคคลอาคารชุดจะเข้าข่ายเป็นต่างด้าว ซึ่งต่างด้าวจะไปถือกรรมสิทธิที่ดินที่เป็นที่ตั้งของคอนโดแล้วเอามาเฉลี่ยเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม สามารถทำได้จริงหรือไม่ ถ้าทำได้จะเป็นเรื่องนวัตกรรมทางกฎหมาย เพราะไม่ใช่เรื่องง่าย

นอกจากนี้สถานการณ์จริงในปัจจุบัน ก็พบว่าแทบไม่มีคอนโดที่ขายต่างชาติถึง 49% ยกเว้นบางทำเลในเมืองท่องเที่ยวใหญ่ เช่น ภูเก็ต พัทยา

ส่วนบ้านแนวราบยิ่งเป็นเรื่องยากเข้าไปอีก เพราะ พ.ร.บ. บ้านจัดสรรไม่อนุญาต! เนื่องจากมีเรื่องของกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่อนุญาตให้คนต่างชาติซื้อ ซึ่งแตกต่างจากคอนโด

"ต้องตีโจทย์ปัญหาที่เกิดขึ้นก่อนว่า ยอดขายต่างชาติที่หายไปนั้น เกิดจากโควตา 49% หรือเกิดจากความไม่สะดวกในการโอนเงินเข้ามาซื้ออสังหาฯ เพราะใน พ.ร.บ.อาคารชุดมีมาตรา 19 เป็นปัญหาของชาวต่างชาติที่ซื้อเสร็จแล้ว ติดปัญหามาตรา 19 ในการโอนเงินเข้ามาชำระทั้งเงินดาวน์และเงินโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากบางประเทศมีข้อจำกัดในการส่งเงินออกนอกประเทศ เช่น จีน จำกัดวงเงินไม่เกิน 1.5 ล้านบาท/ปี"

ฉะนั้นวิธีการแก้ปัญหาน่าจะแก้ไข วิธีแรก คือแก้ไขมาตรา 19 ใน พ.ร.บ.อาคารชุด ไม่ใช่ การขยายเพดานซื้อ “คอนโด”

วิธีที่ 2 ขยายระยะเวลาการเช่าอสังหาฯ ที่ปัจจุบันกำหนดสูงสุด 30 ปี เนื่องจากชาวต่างชาติกลุ่มหนึ่งที่ไม่ต้องการเป็นเจ้าของ แต่มองว่าการเช่าเพียง 30 ปี ไม่คุ้มกับการลงทุน ซึ่งที่ผ่านมาภาคอสังหาฯ เสนอให้ขยายเพดานเป็น 60-90 ปี

วิธีที่ 3 ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง ควรเปลี่ยนจาก 3 ล้านบาทแรก ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อบ้านเกิน 3 ล้านบาทจะได้ส่วนลดด้วย เพื่อให้ทุกคนได้สิทธิเสมอภาคกัน

"ยกตัวอย่าง ซื้อบ้าน หรือคอนโด ราคา 5 ล้านบาท โดย 3 ล้านบาทแรก จ่ายค่าธรรมเนียมโอน 0.01% ส่วนที่เกินไปอีก 2 ล้านบาท ก็ต้องเสียตามอัตราปกติคือ 2% หากลดด้วยวิธีนี้จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในทุกกลุ่มที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแทนที่จะไปกระจุกอยู่ที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ส่วนใหญ่กู้ไม่ผ่าน เท่ากับว่าไม่ได้มีการใช้สิทธิจากมาตรการของรัฐที่ออกมา"

วิธีที่ 4 นำโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” กลับมาหลังจากที่หมดเขตไปตั้งแต่เดือนมี.ค. 2563 เพื่อช่วยลดภาระให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพราะเป็นโครงการที่ได้รับผลตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ

วิธีที่ 5 ยกเลิกการบังคับใช้มาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ หรือ มาตรการแอลทีวี เป็นการชั่วคราว เพื่อเปิดโอกาสให้ประชาชนที่มีกำลังซื้อ สามารถซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนได้มากขึ้น

“ในห้วงเวลานี้จะยังกลัวคนซื้อเก็งกำไร กลัวเกิดฟองสบู่ เกิดโอเวอร์ซัพพลาย ไม่น่าจะใช่! ปัญหาตอนนี้ ไม่มีคนมาซื้อ ยอดขายฝืดมาก ใครจะซื้อเก็งกำไรเพราะซื้อแล้วจะไปขายใครตอนนี้”

อธิป ระบุว่า รัฐอาจจะมองปัญหาภาพใหญ่จากวิกฤติโควิด คือ ภาคการส่งออก อุตสาหกรรมท่องเที่ยว ธุรกิจเอสเอ็มอี ซึ่งหากไม่แก้เป็นรายเซ็กเตอร์ ธุรกิจจะทยอยล้มเป็นโดมิโน มีการเลย์ออฟ ปลดพนักงาน เพราะไม่มีสามารถแบกรับภาระ “ขาดทุน” ได้นาน นำสู่ปัญหาทางสังคม ปัญหาอาชญากรรมเพิ่มขึ้นตามมา เรียกว่าเกิดปัญหาเป็นงูกินหาง เพราะทุกอย่างเกี่ยวเนื่องเชื่อมโยงกันหมด เสมือน ลิงแก้แห จะยิ่งสร้างปัญหาเพิ่มมากขึ้น

“5วิธีที่เสนอสามารถทำได้เลย และแก้ปัญหาได้แน่นอน เชื่อว่าดีกว่าจะไปแก้กฎหมายที่ต้องใช้ระยะเวลานาน ดีไม่ดีหมดเวลาแล้วต้องเลือกตั้งใหม่ จะไปแก้รัฐบาลไหนต่อ?”

อธิป กูรูใหญ่วงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย ทิ้งท้ายอีกว่า 5 วิธีนี้ ทำได้จริงไม่ขายฝันอย่างแน่นอน