แอลพีเอ็นวิสดอมชี้อสังหาฯส่อ‘ติดลบ’ พิษโควิดกระทบเปิดโครงการใหม่

ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom : LWS) บริษัทวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทปรับประมาณการณ์ธุรกิจอสังหาฯ ปี 2564 อยู่ที่ 5-6% ถึง “ติดลบ 5%” จากเดิมคาดว่าธุรกิจอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มเติบโตได้ถึง 10% เทียบปี 2563 ขึ้นอยู่กับความสามารถในการควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด!

โดยมอง 3 กรณี อิงการเติบโตของเศรษฐกิจไทยปี 2564 ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กรณีฐาน (Base Case) หากรัฐบาลและกระทรวงสาธารณสุข ควบคุมการแพร่ระบาดได้ภายใน 1 เดือน สามารถเปิดประเทศให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางมาไทยได้ตามแผนเดือน ก.ค. ซึ่งคาดว่าจะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติไม่น้อยกว่า 3 ล้านคน ในปี 2564 และกระจายวัคซีนได้ตามแผนที่วางไว้ ตามการคาดการณ์ ธปท. เศรษฐกิจไทยปีนี้จะยังคงเติบโตที่ 3%

กรณีดังกล่าว แอลพีเอ็น วิสดอม คาดตลาดอสังหาฯ เติบโตได้ 5-6% มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 75,000-76,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 292,000-298,000 ล้านบาท เทียบเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2563 จำนวน 70,126หน่วย มูลค่า 276,630 ล้านบาท

หากเป็น กรณีเลวร้าย (Worse Case) ควบคุมการแพร่ระบาดได้ไตรมาสสองของปี 2564 ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติยังไม่ฟื้นตัวในปีนี้ ธปท.ประเมินกรณีเลวร้ายว่าเศรษฐกิจจะ “ติดลบ 0.5%” กระทบโดยตรงกับความมั่นใจของผู้บริโภคต่อรายได้ในอนาคต การว่างงานมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น และกระทบการตัดสินใจซื้ออสังหาฯ

ประเมินว่าอสังหาฯ ปีนี้ “ทรงตัว” ใกล้เคียงปี 2563 โดยมียอดเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 70,000-71,000 หน่วย มูลค่า 270,000-280,000ล้านบาท

สำหรับ กรณีเลวร้ายที่สุด (Worst Case) ไม่สามารถควบคุมการแพร่ระบาดได้! นักท่องเที่ยวต่างชาติฟื้นตัวช้ากว่ากรณีฐานค่อนข้างมาก การแพร่ระบาดของไวรัสกลายพันธุ์รุนแรงจนวัคซีนด้อยประสิทธิภาพลงจนไม่สามารถควบคุมได้ ทำให้ต้องมีการพัฒนาวัคซีนใหม่ กำลังซื้อภายในประเทศลดลง การว่างงานเพิ่มขึ้น กรณีนี้ ธปท. คาดเศรษฐกิจไทยปี 2464 จะติดลบ 1.7-2%

สมมติฐานนี้ ทำให้ตลาดอสังหาฯ “ติดลบ 5-6%” เป็นการติดลบต่อเนื่องปีที่ 2 โดยการเปิดตัวโครงการใหม่ติดลบ 37% เทียบปี 2562 คาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปีนี้ 65,000-66,000 หน่วย มูลค่า 260,000-265,000 ล้านบาท

ทั้งนี้ "กรณีเลวร้ายที่สุดเป็นกรณีที่เราไม่คิดว่าจะเกิด" แต่จากความไม่แน่นอนของสถานการณ์แพร่ระบาดและการกลายพันธ์ ที่มีสัญญาณว่า “วัคซีน” ที่ผลิตออกมาอาจไม่สามารถควบคุมการแพร่ระบาดได้ในหลายประเทศ ทำให้โอกาสในการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวที่เป็นหนึ่งในกลไกสำคัญที่จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจมีแนวโน้มไม่เป็นไปตามแผนที่วางไว้ ส่งผลให้กำลังซื้อในประเทศลดลง การว่างงานมีแนวโน้มสูงขึ้น กระทบตรงภาพรวมของเศรษฐกิจและกำลังซื้อในประเทศที่อาจฟื้นตัวได้ช้ากว่าคาดการณ์

แต่หากรัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯ โดยเฉพาะ โดยเปิดให้สัดส่วนการถือครองอาคารชุดพักอาศัยของชาวต่าวชาติได้มากกว่า 49% รวมถึงเปิดโอกาสให้สิทธิในการซื้อบ้านพักอาศัยภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด จะเป็นหนึ่งในกลไกสำคัญกระตุ้นตลาด

จากข้อมูลศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ปี 2563 มีการโอนที่อยู่อาศัยให้ชาวต่างชาติรวม 8,285 หน่วย มูลค่า 37,716 ล้านบาท “ลดลง” 35.3% และ 25.5% เทียบปี 2562 ตามลำดับ แม้จำนวนการโอนและมูลค่าลดลง แต่สะท้อนว่าในช่วงเวลาที่ประเทศไทยห้ามการเดินทางของชาวต่างชาติในปี 2563 ยังมีนักลงทุนต่างชาติที่มีความมั่นใจและยังคงซื้อและโอนอสังหาฯ ในไทย ถ้ารัฐมีมาตรการกระตุ้นให้เกิดการซื้อ! ก็จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อในตลาด

ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในไตรมาสแรกปี 2564 ผู้ประกอบการยังคงชะลอแผน! โดยเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 9,688 หน่วย ลดลง 45.72% แต่มีมูลค่ารวมเพิ่มขึ้น 0.81% อยู่ที่ 70,156.72ล้านบาท เทียบช่วงเดียวกันปี 2563 เป็นผลจากการเปิดขายโครงการอาคารชุดพักอาศัยในระดับราคาสูง ส่วนอัตราการขายของโครงการเปิดตัวใหม่ไตรมาสแรกที่ผ่านมา เฉลี่ย 20% สูงกว่าอัตราการขายที่ 16% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน