พลัสฯ เผยคอนโดโซนรามคำแหง รัชดา อัตราการดูดซับดี ตอบโจทย์นักลงทุน

นางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่าจากข้อมูลของฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัสฯ รอบการสำรวจครึ่งปีหลัง 2563 พบว่า ย่านรามคำแหง มีอัตราการดูดซับสูงที่สุดในโซนกรุงเทพชั้นนอก อยู่ที่ 9.80 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ และย่านรัชดาภิเษก มีอัตราการดูดซับสูงที่สุดในโซนกรุงเทพชั้นกลาง อยู่ที่ 4.65 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ

ย่านรามคำแหง จัดได้ว่าเป็นย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นและมีแนวโน้มเติบโต เนื่องจากมีการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายใหม่มายังบริเวณนี้ โดยในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าถึง 3 สายที่ตัดผ่าน ได้แก่ สายสีส้ม สีเหลือง และสีน้ำตาล อีกทั้งบริเวณนี้ยังอยู่ในเส้นทางของรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ อีกด้วย โดยคอนโดมิเนียมในบริเวณรามคำแหงมีการตอบรับที่ดี สะท้อนจากอัตราการขายในช่วงครึ่งปีหลัง 2563 อยู่ที่ 73% จากยูนิตที่เปิดขายทั้งสิ้น 9,358 ยูนิต อัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 9.80 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ

ส่วนใหญ่เป็นคอนโดนิเนียมในราคาเริ่มต้นที่ 1 ล้านปลายๆ ซึ่งเป็นระดับราคาที่มีอัตราการดูดซับสูงสุด อยู่ที่ 12.42 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ สะท้อนให้เห็นว่าระดับราคาดังกล่าวยังคงมีความต้องการอยู่ต่อเนื่อง สอดคล้องกับจำนวนผู้ย้ายเข้าอยู่อาศัยในแต่ละปี ตัวเลขจากสำนักงานเขตบางกะปิพบว่า ในบริเวณรามคำแหง มีผู้ย้ายเข้าอยู่อาศัยไม่น้อยกว่า 3,300 คนต่อปี และมีอัตราการเพิ่มเฉลี่ย 23% ต่อปีในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา

ซึ่งในปี 2563 พบว่าจำนวนผู้ย้ายเข้าอยู่อาศัยขยายตัวสูงถึง 102.80% จากปีก่อนหน้า คิดเป็น 7,280 คน นอกจากนี้ในแต่ละปีมหาวิทยาลัยรามคำแหงยังมีจำนวนนักศึกษาใหม่เฉลี่ยสูงถึง 35,000 คนต่อปี ถือเป็นอีกจุดดึงดูดที่ไม่ใช่เพียงกลุ่มเรียลดีมานด์ แต่รวมถึงกลุ่มนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่าด้วย ทาให้การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้มีแนวโน้มเติบโตเช่นกัน โดยมีอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าประมาณ 5 – 5.5% ต่อปี ในอนาคตราคาคอนโดมิเนียมในย่านรามคำแหงมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นจากศักยภาพของทำเล และหากรถไฟฟ้าสายสีส้มก่อสร้างแล้วเสร็จ น่าจะทำให้มูลค่าของคอนโดมิเนียมในย่านนี้เติบโตขึ้นไปอีก

ย่านรัชดาภิเษก (รัชโยธิน-รัชดา-ลาดพร้าว) นับว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโต เนื่องจากรายล้อมไปด้วยอาคารสำนักงานและห้างสรรพสินค้า อีกทั้งเป็นพื้นที่ที่เชื่อมต่อถนนสายหลักหลายเส้น ได้แก่ ถนนพหลโยธิน ลาดพร้าว สุทธิสาร ตลอดจนพระรามเก้า และมีรถไฟฟ้าสายหลักผ่านทั้ง 2 เส้น ทั้งสายสีเขียว และสายสีน้าเงิน ตลอดจนสายสีเหลืองที่กำลังก่อสร้างอยู่ จึงเป็นพื้นที่ที่สะดวกในการเดินทาง มีตัวเลือกหลากหลาย จากการคมนาคมที่ครอบคลุมส่งผลให้บริเวณนี้เป็นแหล่งที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนทำงาน

หากพิจารณาด้านความต้องการของตลาดคอนโดมิเนียมในย่านดังกล่าว พบว่ามีอัตราการขายเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 77% จากจำนวนยูนิตที่เปิดขายทั้งสิ้น 21,066 ยูนิต อัตราการดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 4.65 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ โดยมีอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าประมาณ 5% ต่อปี หากพิจารณาที่อัตราการขายพบว่า กลุ่มระดับที่มีราคาเริ่มต้นไม่เกิน 2 ล้านบาทเป็นตลาดที่มีความนิยมมากที่สุด มีอัตราการขายอยู่ที่ 85% ซึ่งมากที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับกลุ่มระดับราคาอื่น โดยมีอัตราดูดซับอยู่ที่ 3.81 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ ทั้งนี้ กลุ่มกำลังซื้อในระดับราคาดังกล่าวยังคงมีอยู่ แต่ข้อจำกัดด้านราคาที่ดินทำให้การพัฒนาโครงการระดับราคานี้มีอย่างจำกัดในบริเวณ รัชโยธิน-รัชดา-ลาดพร้าว

"จากสถานการณ์เศรษฐกิจชะลอตัวและการระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ เป็นความท้าทายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ยังคงต้องงัดกลยุทธ์ราคาออกมาแข่งขันในส่วนของคอนโดนอกจากราคาที่จับต้องได้ ต้องมีฟังก์ชั่นการอยู่อาศัยที่ครบพร้อมอยู่ที่นอกจากจะรองรับการทำกิจวัตรประจำวันแล้ว ยังต้องตอบโจทย์การใช้ชีวิตที่ยืดหยุ่นเหมาะกับคนทุกกลุ่ม บนทำเลศักยภาพที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบและใช้เวลาเดินทางไม่มาก" นางสาวสุวรรณี กล่าว