‘เวิร์กฟรอมโฮม-สุขอนามัย’ ปัจจัยเสี่ยงตลาดสำนักงานเร่งปรับตัว!

สุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ เจแอลแอล (JLL) ประเมินภาพรวมตลาดออฟฟิศว่า ปัจจุบันเริ่มได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในแง่ราคาค่าเช่าเฉลี่ยลดลง เนื่องจากหลายบริษัทพยายามควบคุมค่าใช้จ่าย ลดค่าใช้จ่ายเพราะว่ารายได้หลายไปมากกว่า 50% ในแต่ละบริษัทหรือบางบริษัทหายไป 2ใน3 ของรายได้ที่เคยได้รับ ฉะนั้นจึงต้องลดค่าใช้จ่ายซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่งเกิดจากต้นทุนคงที่ (Fixed Cost) จากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของ “พื้นที่สำนักงาน” นำสู่การคืนพื้นที่ ลดพื้นที่ลง จากการเปลี่ยนเป็นทำงานที่บ้าน และใช้แพลตฟอร์มเทคโนโลยี ออนไลน์ เข้ามาช่วยในการประชุม ทำงานผ่านออนไลน์ ซึ่งได้รับการตอบรับมากขึ้นอย่างรวดเร็ว

“การแพร่ระบาดของโควิดเป็นตัวบีบบังคับให้ทุกคนต้องปรับตัวอย่างรวดเร็วมากขึ้น ทำให้เกิดความเปลี่ยนแปลงในการใช้พื้นที่ออฟฟิศหรือพฤติกรรมของคนที่ทำงานในออฟฟิศ ส่งผลต่อดีมานด์ของออฟฟิศลดลงโดยเฉพาะบริษัทพัฒนาอสังหาฯ โรงแรม แต่ก็มีบางบริษัทที่ขยายพื้นที่ในกลุ่มที่ให้บริการทางด้านอินเตอร์เน็ต อีคอมเมิร์ซ ออนไลน์มาร์เก็ตติ้ง ”

สถานการณ์โควิดที่เกิดขึ้นมีผลต่อพฤติกรรมการใช้ออฟฟิศในแง่ของการปรับเปลี่ยนโครงสร้าง การใช้ออฟฟิศให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น เพื่อลดค่าใช้จ่าย และพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปจากการเวิร์กฟอรมโฮมจากการประชุมออนไลน์ ทำให้การใช้พื้นที่ของออฟฟิศลดลงไปในบางธุรกิจแต่บางธุรกิจอาจขยายเพิ่มในบางพื้นที่

อย่างไรก็ตาม ในแง่ของดีมานด์ยังพอมีอยู่โดยเฉพาะดีมานด์จาก “บริษัทข้ามชาติ” ที่ต้องการพื้นที่ออฟฟิศที่มีมาตรฐานตอบโจทย์การทำงานได้อย่างปลอดภัย

ขณะนี้เจแอลแอลทำหน้าที่ในการจัดหาพื้นที่สำนักงานให้บริษัทข้ามชาติที่เข้ามาทำธุรกิจในประเทศไทย ซึ่งประเมินว่า ยังควรอยู่อาคารเดิมหรือไม่? ปัญหาคือ เมื่อเกิดการระบาดของโควิด-19 อย่างต่อเนื่อง พฤติกรรมของลูกค้า หรือ ผู้เช่า เริ่มเปลี่ยนไป!! โดยให้ความสำคัญในเรื่องของสุขอนามัย (Hygienic) ของอาคารมากขึ้น จากก่อนหน้านี้จะให้ความสำคัญกับการเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม (Environment friendly) อาคารที่สร้างต้องเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมและให้ความสำคัญกับการใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ คุณภาพของอากาศ หรือการที่สร้างผลิตพลังงานงานได้เองในอาคารอย่างที่คุ้นเคยกันว่าออฟฟิศเกรดเอหรือพรีเมี่ยมเกรดจะต้องจะได้รับมาตรฐาน LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)

ปัจจุบัน มาตรฐาน LEED อย่างเดียวไม่เพียงพอที่จะดึงดูดความสนใจของบริษัทต่างชาติ ที่เน้น “สุขอนามัย” คุณภาพอากาศการระบายถ่ายเทอากาศ เน้นเทคโนโลยีที่เป็นไร้การสัมผัส อาทิ การเข้าอาคารไม่ต้องสัมผัสประตูประตูจะต้องอัตโนมัติ ที่ใช้ ระบบการจดจำใบหน้า (Face Recognition) รวมทั้งระบบในห้องน้ำต้องเป็นทัชเลสเทคโนโลยีทั้งหมด ซึ่งจะเป็นแม่เหล็ก ที่จะทำให้อาคารนั้นๆ สามารถจะดึงดูดผู้เช่า ซึ่งจากนี้ไปเจ้าของอาคารสำนักงานจะต้องพิจารณาเรื่องเหล่านี้เป็นพิเศษ

ทั้งหมดนี้จะเกี่ยวกับมาตรฐาน WELL Building Standard ที่กำลังมาแรง และเริ่มถูกพูดถึงมากขึ้น คือมาตรฐานอาคารที่เน้นว่า “เป็นมิตรกับผู้พักอาศัย” ทั้งในแง่สุขภาพกายและจิตใจ ซึ่งเป็นมาตรฐานการสร้างอาคารแบบใหม่ นอกเหนือจากมาตรฐาน LEED ซึ่งจะเข้ามามีบทบาทที่สำคัญ นอกเหนือจากการรีดีไซน์ออฟฟิศ เพื่อให้มีพื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น มี “เวิร์กกิ้ง คอลลาบอชัน แอเรีย” มากขึ้น

สุพินท์ กล่าวต่อว่า ซัพพลายที่จะเสร็จใหม่จำนวน 500,000 ตร.ม. ในอนาคต อย่าง วัน แบงค็อก สำนักงานเกรดเอในทำเลทองใจกลางเมือง นั้น จะส่งผลให้ตลาดสำนักงานกลายเป็นตลาดที่ผู้เช่ามีอำนาจต่อรองได้มากขึ้น เนื่องจากผู้เช่าสามารถจะเลือกและต่อรองได้บนเงื่อนไขที่ดีกว่าเมื่อเทียบกับช่วงเวลาปกติ

“ต้องยอมรับว่า ในช่วงเวลาที่มีซัพพลาย 500,000-600,00 ตร.ม. เข้ามาในตลาดโดยปกติก่อนโควิด อัตราการดูดซับแต่ละปีอยู่ที่ 150,000-160,000 ตร.ม. ฉะนั้นอาจต้องใช้เวลาในการดูดซับซัพพลายใหม่ที่จะเข้ามาในตลาดปี 2566-2569”

เมื่อถึงเวลานั้น น่าจะเป็นตลาดของผู้เช่าในการต่อรองเงื่อนไขค่าเช่าเพราะมีสำนักงานดีๆ ให้เลือกจำนวนมาก ทำให้ “ราคาค่าเช่า” จะยังไม่ขยับขึ้นอย่างที่เคยคาดการณ์ไว้ก่อนยุคโควิด