ส่องข้อมูล "ซื้อขาย-เช่าอสังหาฯ" ก่อน เปิดรับตลาดต่างชาติ

จากกระแสว่ารัฐบาลแนวทางในการแก้กฎหมาย กฎเกณฑ์ และระเบียบที่เกี่ยวข้องให้คนต่างชาติมาซื้อ และหรือเช่าระยะยาวอสังหาริมทรัพย์ได้สะดวกขึ้น ผ่านแนวทางเชิงนโยบาย 3 เรื่องหลัก คือ 1.ขยายเพดานสัดส่วนกรรมสิทธิ์ซื้อห้องชุด เป็น 70-80% จากปัจจุบัน 49%2.ปลดล็อกต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ระดับราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป และ3.กำหนดให้นักลงทุนต่างชาติทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 30 ปี จะมีการขยายเพิ่มเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปี นั้น

“วิชัย วิรัตกพันธ์ ”ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้นำข้อมูลเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่สะท้อนภาวะของการซื้อขายอสังหาฯของคนต่างชาติ (Freehold) และข้อมูลการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวของคนต่างชาติ (Leasehold) ออกมาให้เห็นภาพว่า ภาพรวมทั้งประเทศการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในช่วงปี 2561 –2563มียอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 3 ปีสะสมรวม 34,651 หน่วย มูลค่า 145,577 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 11,550 หน่วย มูลค่า 48,526 ล้านบาท  
เมื่อพิจารณา 5 จังหวัดที่คนต่างชาติมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดสูงสุดถึง 96.2% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั้งประเทศแล้ว พบว่า ภาพรวมสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ในปี 2561 – 2563 มีเพียง9.0% จังหวัดที่มีสัดส่วนสูงสุด คือ ชลบุรี 30.3% รองลงมาคือ เชียงใหม่ 18.5%,  ภูเก็ต 17.0%, กรุงเทพฯ7.8% และสมุทรปราการ 6.3% 

ทั้งนี้ หากมองสัดส่วนในกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในมิติของราคาพบว่าคนต่างชาติส่วนใหญ่ 77.6% มีหน่วยที่ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์ในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท  แต่มีสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพียง 7.7% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งประเทศ ขณะที่ห้องชุดในราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งมีหน่วยที่ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์รวมกันเพียง 22.4% กลับมีสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดสูงกว่าประมาณ 20.%

วิชัย   กล่าวว่า จากข้อมูลสะท้อน 3 ประเด็นสำคัญ คือ1. ชาวต่างชาติมีความสนใจซื้อห้องชุดในบางพื้นที่เท่านั้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นเมืองศูนย์กลางทางภูมิภาค  และเมืองท่องเที่ยว 2.  ภาพรวมหน่วยกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างชาติยังต่ำกว่า 49% ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ แต่อาจมีอาคารชุดในบางพื้นที่อาจเป็นที่ต้องการของคนต่างชาติมาก และ3. ห้องชุดที่คนต่างชาติซื้อส่วนใหญ่ซื้อในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของคนไทยส่วนใหญ่ แต่ด้วยห้องชุดประเภทนี้มีอุปทานในตลาดมากจึงทำให้ยังมีสัดส่วนหน่วยกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างชาติไม่ถึง 10% ขณะที่ระดับราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท มีสัดส่วน 20%  แต่โดยภาพรวมทุกระดับราคาของห้องชุดยังมีสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติยังต่ำกว่า 49% ตามที่กฎหมายกำหนด

“จากประเด็นที่กล่าวสะท้อนให้เห็นว่า  การขยายสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับคนต่างชาติได้มากกว่า 49% นั้นมีความจำเป็นเพียงในบางพื้นที่และระดับราคาที่ควรส่งเสริมให้เพิ่มสัดส่วนในระดับราคามากกว่า 5 ล้านบาท เพื่อป้องกันไม่ให้ห้องชุดระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทถูกซื้อไปโดยคนต่างชาติมากเกินควร”

ขณะเดียวกันหากเปิดให้คนต่างชาติเข้ามามีกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดิน นั้นควรกำหนดให้คนต่างชาติเข้ามาซื้อและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินในบ้านที่มีราคาสูงกว่า 15 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากในปัจจุบันผู้ซื้อชาวไทยส่วนใหญ่ประมาณ 90% เป็นบ้านจัดสรรในระดับราคาไม่เกิน 15 ล้านบาท ซึ่งแนวทางดังกล่าวจะช่วยป้องกันไม่ให้เกิดผลกระทบในเรื่องของราคาบ้านปรับตัวขึ้นเร็วเกินไป 

วิชัย    ระบุว่า ที่ผ่านมาคนต่างชาติครอบครองที่อยู่อาศัยทั้งอาคารชุดและบ้านและที่ดินในประเทศไทยด้วย การทำสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งตามกฎหมายที่ดินปัจจุบันกำหนดให้สามารถเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี และสามารถต่ออายุได้รอบละ 30 ปี แต่ในทางปฏิบัติมักมีการทำสัญญาต่ออายุไว้เลยอีก 2 รอบ รวมเป็น 90 ปี ซึ่งที่ผ่านมามีคนต่างชาติที่ให้ความสนใจในรูปแบบนี้มีจำนวนไม่มากนัก

  จากข้อมูลพบว่า ชาวต่างชาติที่มีการทำสัญญาเช่าระยะยาวในระหว่างปี 2561 – 2563 รวมทั้งหมด 1,483 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 5,390 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 494 หน่วย มูลค่า 1,797 ล้านบาทแบ่งเป็นคอนโด 1,280 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 4,503 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 427 หน่วย มูลค่า 1,501 ล้านบาท และบ้านและที่ดิน 203 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 888 ล้านบาท เฉลี่ยปีละ 68 หน่วย มูลค่า 296 ล้านบาทซึ่งอาจกล่าวได้ว่า ตลาดการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวในช่วงที่ผ่านมาจึงมีขนาดเล็กมาก ซึ่งส่วนใหญ่93.4% อยู่ในเมืองท่องเที่ยว คือ ภูเก็ต 78.8% ชลบุรี 10.3% และเชียงใหม่ 6.3% 

2 สัญชาติ หลักคือ รัสเซีย มีสัดส่วนการเช่าถึง 43.2% และ จีน มีสัดส่วนการเช่าถึง 23.5% ของการเช่าของคนต่างชาติทั้งหมด ซึ่งนิยมเช่าห้องชุดมากกว่าประเภทแนวราบ สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดเช่าระยะยาวยังมีขนาดเล็กมาก ซึ่งอาจเป็นผลจากระยะเวลาในการให้เช่าเพียง 30 ปี และสามารถต่อคราวละ 30 ปียังไม่จูงใจดังนั้น หากขยายเวลาเช่าระยะยาวออกเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปี ก็น่าจะสร้างความมั่นใจในการตัดสินใจของต่างชาติมากขึ้น

" ถ้านโยบายเหล่านี้สามารถทำได้จริงก็จะเป็นผลดีต่อเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯเพราะสามารถสร้างดีมานด์ใหม่จากต่างประเทศเพิ่มขึ้นจากปัจจุบันยังมีสัดส่วนเพียงแค่10% ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมด  "