ธุรกิจอีคอมเมิร์ซ-การเงินบูม หนุน‘ดีมานด์’สนง.รอบนอก

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ไตรมาสแรกที่ผ่านมามีอุปสงค์การใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ในกรุงเทพฯกว่า 32,000 ตร.ม. คาดว่าปี 2564 อาจมีการใช้พื้นที่สำนักงานใหม่ในกรุงเทพฯ 300,000 ตร.ม.มากกว่าปี 2563 จากอุปทานใหม่ 485,000ตร.ม. โดยบางอาคารที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างคาดว่าจะเปิดบริการอย่างเป็นทางการในปีนี้มียอดจองพื้นที่แล้วกว่า 70%

“ขณะนี้การเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นอีกครั้งจากความต้องการใช้พื้นที่ของกลุ่มธุรกิจอีคอมเมิร์ซ สถาบันการเงิน บริษัทผู้ให้บริการสำรองห้องพักออนไลน์ ธุรกิจค้าส่งและค้าปลีกผลิตภัณฑ์หรืออุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์”

ทั้งนี้ภาพรวมพื้นที่ว่างรอการเช่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตั้งแต่ช่วงกลางปี 2563 ในหลายอาคารสำนักงาน เนื่องจากผู้เช่าขอคืนพื้นที่ หรือ ขอปรับลดพื้นที่เช่าลงเพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายรวมถึงเทรนด์ทำงานที่บ้าน หรือ ทำงานนอกพื้นที่สำนักงาน ทำให้เกิดวัฒนธรรมขององค์กรที่มีความยืดหยุ่นในการทำงานมากขึ้น ที่สำคัญไปกว่านั้น คือ การปรับเปลี่ยนพื้นที่ทำงานให้มีประสิทธิภาพสูงสุดทำให้ผู้เช่ารายใหญ่มีอำนาจการเจรจาต่อรองที่สูงขึ้น เพื่อที่จะได้รับเงื่อนไขที่ดีขึ้นจากเจ้าของอาคาร

สำหรับราคาเสนอเช่าเฉลี่ยโดยภาพรวมในทุกระดับและพื้นที่ของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้น 0.4% มาอยู่ที่ 745 บาทต่อตร.ม. จากไตรมาสก่อนหน้า ราคาเสนอเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจปรับตัว “ลดลง” มาอยู่ที่ 1,103 บาท จาก 1,108 บาท หรือ ลดลง 0.5% เทียบไตรมาสก่อนหน้า สำหรับราคาเสนอเช่าในพื้นที่รอบใจกลางเมืองปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย เนื่องจากผู้เช่าบางส่วนที่เคยเช่าพื้นที่สำนักงานในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจเริ่มมองหาพื้นที่สำนักงานรอบใจกลางเมือง ทั้งรอบเมืองฝั่งเหนือ รอบเมืองฝั่งตะวันออก และรอบเมืองฝั่งตะวันตก

โดยผู้เช่าบางส่วนต้องการลดต้นทุนในการเช่าพื้นที่สำนักงาน และมองหาพื้นที่สำนักงานที่มีค่าเช่าที่ถูกลง แต่ยังคงเลือกทำเลที่เดินทางเข้าสู่พื้นที่ใจกลางเมืองได้สะดวกรวดเร็ว พื้นที่สำนักงานในเขตลุมพินี ยังคงมีค่าเช่าเฉลี่ยสูงสุดอยู่ที่ 1,090 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ขณะที่ค่าเช่าเฉลี่ยพื้นที่สำนักงานเกรดเอในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 900-1,600 บาทต่อตร.ม.

อย่างไรก็ตามบริษัทส่วนใหญ่ยังจำเป็นต้องขยายพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นเมื่อมีโอกาส เพราะมีจำนวนพนักงานเพิ่มขึ้นทุกปี แต่ในช่วงที่ผ่านมาหลายบริษัทอาจมีการปรับลดพนักงานลงหรือบางบริษัทหยุดแผนการขยายพื้นที่ชั่วคราวจากสถานการณ์โควิด แต่ในภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานปีนี้ยังคงเป็นตลาดที่แข็งแกร่งและค่าเช่ามีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นในอนาคตเมื่อสถานการณ์ฟื้นตัวอย่างเต็มที่

แม้ช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมา ผู้เช่าบางรายยังมีความต้องการต่อสัญญาเช่าพื้นที่ แต่ขณะเดียวกันก็มีความต้องการขอปรับลดขนาดพื้นที่เช่าลงจากเดิม สำหรับลูกค้าที่ต้องการขอต่อสัญญาเช่าในพื้นที่เช่าเดิม ผู้ให้เช่าจะขอปรับค่าเช่าเหลือเฉลี่ย 3% ต่อปีจากปกติ 3-5% สำหรับลูกค้าบางรายไม่มีการปรับขึ้นราคา หรือ คงอัตราค่าเช่าเฉลี่ยเท่ากับสัญญาปีล่าสุด เนื่องจากผู้ให้เช่าต้องการรักษาผู้เช่าไว้