อสังหาฯอีอีซีซบ-หมดยุคทอง‘ชลบุรี’ จี้ปลดล็อกแอลทีวี-ดึงแรงซื้อต่างชาติ

พิษโควิดทุบตลาดอสังหาฯ เขตเศรษฐกิจพิเศษอีอีซี “ชะลอตัว” นายกสมาคมอสังหาฯ ชลบุรี ชี้หมดยุคทอง หลังรายใหญ่กว้านทำเลทองตุน ดันราคาที่ดินพุ่งสูง สกัดรายใหม่แจ้งเกิด ลุ้นปี 65 กำลังซื้อชาวจีนกลับปลุกตลาดกระเตี้อง แนะรัฐเร่งมาตรการดึงกำลังซื้อต่างชาติหนุน นายกอสังหาฯ ระยอง-ฉะเชิงเทรา ชงปลดล็อค “แอลทีวี” เตือนดีเวลลอปเปอร์กระจายเสี่ยงหันลุยต่างจังหวัดไม่ง่าย

สถานการณ์แพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จากปี 2563 ลากยาวมาเกือบกลางปี 2564 ในขณะนี้ส่งผลกระทบต่อเนื่องเป็นวงกว้าง นับเป็นตัวแปรสำคัญต่อตลาดใหญ่ที่มีศักยภาพและโอกาสสูงกว่าพื้นที่อื่นอย่างระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ทำเลเป้าหมายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้น

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า ผลกระทบจากการวิกฤติโควิดต่อเนื่องปี 2563 จนถึงการระบาดระลอก 3 ในขณะนี้ ทำให้ภาพรวมสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้ ใน 3 จังหวัดภาคตะวันออก (อีอีซี) ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา จังหวัดยุทธศาสตร์ที่เป็นคลัสเตอร์ที่อยู่อาศัยจำนวนมาก อยู่ในภาวะ “ชะลอตัว”

ทั้งนี้ ดีมานด์และซัพพลายในแต่ละจังหวัดมีความแตกต่างกัน โดยจังหวัดชลบุรี พบว่าหน่วยเปิดใหม่รวมปี 2564 คาดอยู่ที่ 9,348 หน่วย “ลดลง” 7.4% มูลค่า 36,037 ล้านบาท “ลดลง” 6.6% หน่วยขายได้รวม 12,495 หน่วย “ลดลง” 11.7% มูลค่า 140,348 ล้านบาท “ลดลง” 17.1% หน่วยเหลือขายสิ้นปี คาดมีราว 45,245 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.6% มูลค่า 163,559 ล้านบาท ลดลง 0.03% หน่วยโอน และ มูลค่าการโอน รวมประมาณ 34,642 หน่วย 74,699 ล้านบาท ขยายตัว 18.3% และ 8.1%

ส่วนจังหวัดระยอง หน่วยเปิดใหม่รวมปี 2564 คาดมี 4,719 หน่วย มูลค่า 12,272 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.3% และ 26.7% หน่วยขายได้รวม 5,300 หน่วย ลดลง 15.4% มูลค่า 12,211 ล้านบาท ลดลง 22.8% หน่วยเหลือขาย 16,751 หน่วย ลดลง 0.1% มูลค่า 40,513 ล้านบาท ลดลง 3.9% หน่วยโอน และมูลค่าการโอนรวมประมาณ 10,429 หน่วย 20,068 ล้านบาท ลดลง 13.3% และ 17.6%

ขณะที่จังหวัดฉะเชิงเทรา หน่วยเปิดใหม่รวมปี 2564 ประมาณ 1,233 หน่วย ลดลง 7.4% มูลค่า 3,665 ล้านบาท ลดลง 0.2% หน่วยขายได้ 1,961 หน่วย ลดลง 15.1% มูลค่า 5,344 ล้านบาท ลดลง 20.3% หน่วยเหลือขาย ประมาณ 6,174 หน่วย มูลค่า 17,201 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.1% และ 8.7% หน่วยโอน และ มูลค่าการโอนรวมประมาณ 3,762 หน่วย 7,838 ล้านบาท ลดลง 7.2% และ 3.6%

พพลาย7.5หมื่นยูนิต2.5แสนล้าน

อย่างไรก็ดี จำนวนหน่วยหรือยูนิตเปิดใหม่ ซึ่งเป็น ซัพพลายใหม่ ที่เข้ามาในตลาดช่วงครึ่งหลังของปี 2563 มีกว่า 8,586 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 16.5% ของทั้งประเทศ มูลค่า 30,052 ล้านบาท โดยรวมขณะนี้มีซัพพลายทั้งหมดใน 3 จังหวัดหลัก 75,000 หน่วย มูลค่า 250,000 ล้านบาท

สำหรับ เมืองเศรษฐกิจใหญ่ “ชลบุรี” สร้างยอดขายกว่า 10,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 20% และยังมีหน่วยเหลือขายในครึ่งแรกของปีนี้อีก 60,000 หน่วย มูลค่ากว่า 200,000 ล้านบาท

“ตลาดอสังหาฯ โซนอีอีซี มีความสำคัญอย่างมาก ซึ่ง 3 จังหวัดนี้ในภาพรวมมีการขยายตัวของคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่อยู่ในชลบุรี ซึ่งหน่วยเกิดใหม่ 100% อยู่ที่ชลบุรี จำนวน 3,720 หน่วย มูลค่า 15,000 ล้านบาท เช่นเดียวกับบ้านจัดสรร เกิดใหม่ อยู่ที่ชลบุรีมากที่สุด รองลงมาเป็นระยอง และฉะเชิงเทรา และบ้านจัดสรรในชลบุรี เป็นทาวน์เฮ้าส์มากสุด ตามด้วยบ้านเดี่ยว ส่วนบ้านแฝดมีน้อย”

หวังท่องเที่ยวหนุนอสังหาฯ ฟื้นปี 65

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯ พื้นที่อีอีซีชะลอตัวตั้งแต่ปี 2561-2562 เมื่อสิ้นมาตรการกระตุ้นตลาด และเริ่มใช้มาตรการคุมเข้มสินเชื่อภาคอสังหาฯ หรือ “แอลทีวี” ต่อด้วยวิกฤติโควิด-19 ในปี 2563 จนถึงปัจจุบันที่ส่งผลกระทบหนักอย่างต่อเนื่อง

“เวลานี้ยังไม่รู้ว่าวิกฤติโควิดจะจบเมื่อไร ถ้ามองไกลภาพรวมน่าจะดีขึ้นในปี 2565 คาดหวังว่า ประเทศไทยจะได้รับอานิสงส์ด้านการท่องเที่ยวหลังจากเปิดประเทศ คนจีนจะกลับเข้ามา เพราะเศรษฐกิจจีนเติบโตดีขึ้น”

อย่างไรก็ตาม ที่น่าเป็นห่วง คือ ศักยภาพการแข่งขันของประเทศไทยด้านอุตสาหกรรม “ลดลง” ไทยสูญเสียความสามารถในการแข่งขัน ขณะที่โครงการอีอีซี ที่มีสัดส่วนประมาณ 20% ของจีดีพี ยัง “ไม่มี” ความชัดเจน ท่ามกลางคู่แข่งที่มีศักยภาพเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะ เวียดนาม

แนะดึงกำลังซื้อต่างชาติสร้างรายได้

ก่อนหน้านี้อสังหาฯ ในอีอีซีมียอดขายและการลงทุนเพิ่มขึ้นทุกปี จากผู้ประกอบการในพื้นที่และนอกพื้นที่ บริษัทขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีการกว้านซื้อที่ดินรองรับแผนขยายการลงทุน ทำให้ยังคงมีการเปิดตัวโครงการที่ค้างไว้ต่อเนื่อง แม้ว่าสถานการณ์ตลาดชะลอตัว โดยเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรม “ชะลอตัวชัดเจน” กลุ่มกำลังซื้อระดับกลางล่าง ระดับราคาต่ำ 2 ล้านบาท หรือตลาดทาวน์เฮ้าส์ ค่อนข้างซบเซา

รัฐต้องพิจารณาแนวทางสร้างรายได้โดยเปิดโอกาสให้ต่างชาติเข้ามาใช้ชีวิตและซื้ออสังหาฯ ในประเทศได้มากขึ้น รวมทั้งการพัฒนาต่อยอดอสังหาฯ และธุุรกิจต่างๆ ที่สร้างความได้เปรียบให้ไทย เช่น บริการทางการแพทย์ที่เป็นจุดเข็งของประเทศไทยหากรัฐบาลผลักดันนโยบายเหล่านี้เชื่อว่าจะสร้างรายได้และกระตุ้นเศรษฐกิจได้ดีขึ้น

“ตอนนี้คอนโด ไม่ได้เนื้อหอมแล้ว เพราะคนจีนนิยมอยู่บ้านมากกว่าคอนโด หากมีการเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านได้จะช่วยเพิ่มรายได้เข้าประเทศ ทั้งยังทำให้ธุรกิจที่เคยหลบเลี่ยงกฎหมายกลับเข้ามาทำถูกต้องตามกฎหมาย เท่ากับเป็นการเพิ่มเครื่องจักรในการช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศได้อีกทางหนึ่ง”

ชลบุรีหมดยุคทองอสังหาฯ

นายมีศักดิ์ กล่าวอีกว่า ปัจจุบันพื้นที่ชลบุรี เรียกได้ว่า “หมดยุคทองอสังหาฯ” ไปแล้ว หลังจากมีการผลักดันโครงการอีอีซี และเกิดการกว้านซื้อที่ดินในราคาสูงจำนวนมาก ฉะนั้นโอกาสที่ผู้ประกอบการรายใหม่จะเข้ามาหาซื้อที่ดินยากขึ้น ราคาที่สูงมาก ซึ่งเป็นต้นทุนหลัก ทำให้ไม่สามารถพัฒนาโครงการที่ตอบรับกับกำลังซื้อของกลุ่มคนในพื้นที่ที่มีกำลังซื้อจำกัดได้

“สิ่งสำคัญในการแข่งขันได้ในตลาดคือ ราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อ ซึ่งเวลานี้ ทั้งตลาด และกำลังซื้อชะลอตัวหนัก”

จะเห็นได้ว่า ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ เข้ามาทำตลาดหลายรายแต่ม้วนเสื่อกลับไปเหลือเพียงไม่กี่รายที่ยังมีโครงการที่ลงทุน และที่ดินที่ซื้อยังคงอยู่ แต่ต้องรอจังหวะเวลาที่เหมาสม

ชงยกเลิกมาตรการแอลทีวี

นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ระยอง กล่าวว่า เห็นด้วยกับการเปิดโอกาสต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทยมากขึ้น เป็นแรงซื้อสำคัญที่มาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ และตลาดอสังหาฯ ให้เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ และสร้างเม็ดเงินได้มหาศาล ขณะที่มาตรการระยะสั้น ที่สามารถทำได้ทันที คือ การปลดล็อคมาตรการแอลทีวี ซึ่งจะทำให้สามารถเพิ่มเม็ดเงินให้กับตลาดอสังหาฯ ได้มากขึ้น เพราะมีกลุ่มคนที่ต้องการซื้ออสังหาฯ และต้องการ “กู้เงิน” มากกว่าซื้อด้วยเงินสดที่ต้องสำรองไว้ใช้จ่าย

“กำลังซื้อในประเทศอ่อนแรงลง และต้นทุนที่ดินในโซนอีอีซีสูงขึ้นถึง 200% นับตั้งแต่เปิดตัวโครงการทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องพยายามหาที่ดินที่มีราคาถูกเพื่อมาพัฒนาโครงการที่สามารถขายได้ ไม่ใช่เรื่องง่าย”

เตือนตลาดต่างจังหวัดไม่ง่าย

นายวัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา กล่าวด้วยว่า ตลาดอสังหาฯ ฉะเชิงเทรา ยังคงมีปัญหาค่อนข้างมาก เนื่องจากโครงการพื้นฐานต่างๆ น้ำ ไฟฟ้า ยังไม่สมบูรณ์ และติดขัดข้อกฏหมายบางอย่าง

"อยากให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องทบทวนเพื่อเร่งหาแนวทางแก้ไขเพื่อให้หลังจากเปิดประเทศ ทุกอย่างมีความพร้อมในการเดินหน้าต่อได้ทันที รวมถึงการปลดล็อคมาตรการแอลทีวี เพราะไม่เหมาะกับสถานการณ์ความเป็นจริง ที่ไม่มีการซื้ออสังหาฯ เพื่อเก็งกำไร และที่ผ่านมายอดการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารสูงทำให้ยอดขายลดลงต่อเนื่องอาจะต้องพิจารณาแนวทางที่เหมาะสม"

อย่างไรก็ดี จากสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ หันมาทำตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น เพื่อกระจายความเสี่ยงและขยายฐานลูกค้าใหม่ ซึ่งไม่ใช่เรื่องง่ายเมื่อเทียบกับตลาดในกรุงเทพฯ ที่มีฐานลูกค้าใหญ่และมีกำลังซื้อมากกว่า ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัวหลายมิติเพื่อยืนระยะให้ได้นานที่สุดจนกว่าเศรษฐกิจฟื้นตัว