ย้อนรอย 7 ปี เชื่อมั่นอสังหาฯ ดิ่ง ‘แอลทีวี&โควิด’ ซ้ำเติมตลาดซบ

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ หลังปี 2557 ที่เกิดรัฐประหาร “รัฐบาลยิ่งลักษณ์” ยังมีการขยายตัวต่อเนื่อง เมื่อปัญหาความขัดแย้งและความเสี่ยงทางการเมืองลดลง ทำให้ผู้บริโภครู้สึกมั่นใจในการใช้ชีวิตและธุรกิจดำเนินต่อไปได้ แต่ช่วงปี 2558-2559 เกิดภาวะตกต่ำของธุรกิจอสังหาฯ ทำให้รัฐบาลต้องออกมาตรการต่างๆ มาช่วยกระตุ้นกระทั่งปี 2561 ตลาดฟื้นตัวขึ้นชัดเจนมีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์จาก 375,035 หน่วยในปี 2558 ขยับเป็น 391,964 หน่วย ในปี 2562 มูลค่า เพิ่มขึ้นจาก 750,017 ล้านบาท เป็น 930,751 ล้านบาท

“จากปี 2561 จนถึงปัจจุบัน แต่ละปีมีการโอนกรรมสิทธิ์กว่า 9 แสนล้านบาท สะท้อนว่า อสังหาฯ ประเทศไทยหลังปี 2557 มีการขยายตัวชัดเจน แต่เมื่อประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)ในปี2562 และเผชิญวิกฤติโควิด-19 ในปี 2563 ทำให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตได้ไม่เต็มที่ เพราะกลุ่มคนซื้อส่วนหนึ่งหายไปจากตลาด สอดคล้องกันกับตัวเลขการขายลดลง”

วิชัย มองว่า หาก “ไม่มี” ปัจจัยเรื่องแอลทีวีและวิกฤติโควิด ตัวเลข 622,265 ล้านบาทในปี 2561 ที่มีการขายได้ทั่วประเทศ 26 จังหวัดสูงสุดตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมาจะพัฒนามากขึ้นทุกปี เพราะยังมีดีมานด์ในตลาดต่อเนื่อง

ทว่าในปี 2561 โครงการที่ออกมาใหม่นั้นมีจำนวนมากจนเกิดภาวะซัพพลายล้นตลาด!!! เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาฯ ไม่ระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการ มองแต่โอกาส แม้ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ จะพยายามส่งสัญญาณเตือนก่อนหน้านั้น เมื่อเกิดเหตุการณ์คาดไม่ถึง คือ มาตรการแอลทีวี ตามมาด้วยโควิด ทำให้เกิดโอเวอร์ซัพพลาย!

เห็นได้จากหน่วยเหลือขายในปี 2561 มีจำนวน 263,027 หน่วยมูลค่า 1,064,333 ล้านบาท ปี 2562 มี 301,000 หน่วย มูลค่า 1,214,351 ปี 2563 หน่วยเหลือขาย “ลดลง” อยู่ที่ 298,191 หน่วย แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นมาเป็น 1,351,534 ล้านบาท เพราะบ้านราคาสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม แนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ สอดคล้องกับที่นักเศรษฐศาสตร์คาดการณ์ว่าสถานการณ์โควิดจบ หรือควบคุมสถานการณ์ได้ในเดือนก.ค.- ส.ค. เช่นเดียวกับศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ประเมินว่าไตรมาส 4 ตลาดอสังหาฯ จะค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น และมีความมั่นคง ปี 2565 มี “โอกาส” เติบโตต่อเนื่อง จากภาคการท่องเที่ยวจะกลับมา กระตุ้นความรู้สึกและความต้องการซื้อทรัพย์สินของชาวต่างชาติ รวมทั้งดีมานด์ที่อยู่อาศัยในประเทศไทยจะทยอยกลับมา

“ตลาดอสังหาฯ ยังไม่อิ่มตัว แต่บางเซ็กเมนต์ผู้ประกอบการสร้างมากเกินไป โดยเฉพาะบ้านราคาแพงเริ่มมีสต็อกจำนวนมาก ตรงข้ามกับที่อยู่อาศัยของคนชั้นกลางหรือกลุ่มบ้านราคาถูกยังเป็นโอกาสในการพัฒนา แต่ขณะนี้้อาจมีความเสี่ยง กู้ยาก ดังนั้นถ้าทำให้ตลาดฟื้น ต้องทำให้ปัจจัยพื้นฐาน ซึ่งก็คือเรื่องรายได้ และความมั่นคงของรายได้ของรายได้ประชาชนกลับคืนมาก่อน”

ขณะเดียวกันภาครัฐต้องสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ในการเดินหน้าขับเคลื่อนธุรกิจ หลังจากดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการอสังหาฯ “ลดลง” อย่างต่อเนื่องและบางช่วงต่ำกว่า “ค่ากลาง” หมายความว่า มีมุมมองเชิงลบต่อสถานการณ์ธุรกิจนั่นเอง