โควิดเอฟเฟคทุบอสังหาฯซึมหนัก หวั่น'64เลวร้ายสุดติดลบ15%

“วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ฉายภาพสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย โดยประเมินตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2564 ช่วง 4 เดือนที่ผ่านมา พบว่า มีการเปิดตัวโครงการใหม่ “ลดลง” ต่อเนื่อง ตั้งแต่เดือน ม.ค. ติดลบ 77% เดือน ก.พ. ติดลบ 47% เดือน มี.ค. ติดลบ 73% ส่งผลไตรมาสแรกการเปิดตัวใหม่ “ติดลบ 63%”

ขณะที่เดือน เม.ย. ปีนี้เทียบปี 2563 แม้ตัวเลขจะบวก 42% มีโครงการเปิด 663 ยูนิต จาก 467 ยูนิต สัดส่วนเปอร์เซ็นต์เติบโตสูงแต่เชิงจำนวนเพิ่มขึ้นเพียง 200 หน่วยเท่านั้น สำหรับ เดือน พ.ค. ตัวเลขยังคงติดลบ 70% ซึ่งภาพรวมการเปิดตัวโครงการตั้งแต่ต้นปีจนถึงเดือน พ.ค. ติดลบราว 60% สะท้อนว่า แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2564 น่าจะติดลบมากกว่าปี 2563

ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ คาดการณ์ต่อไปว่า การติดลบคงยังมีอยู่อย่างต่อเนื่องในช่วงไตรมาส 3 หลังจากนั้นในไตรมาส 4 อาจปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย หากสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิดคลี่คลาย

กรณีที่เป็นไปตามแผนงานที่วางไว้ (Base Case Scenario) ทว่าภาพรวมทั้งปี 2564 การเปิดตัวใหม่มีโอกาสที่จะติดลบต่อเนื่อง 5% จากปี 2563 ที่ติดลบ 32% ส่วนกรณีเลวร้ายสุด (Worst Case Scenario) อาจติดลบถึง 15% ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ในครั้งปีหลัง!!!

ภาพรวมการเปิดตัวโครงการปีนี้ กรณีเป็นไปตาม Base Case Scenario คาดว่าจะมี 62,500 ยูนิต ติดลบ 5% จากปีก่อนเปิดตัวโครงการ 66,200 ยูนิต หากเลวร้ายสุด คาดเปิดตัวต่ำกว่า 60,000 หน่วย หรืออยู่ที่ราว 56,300 ยูนิต

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาย้อนหลังในปี 2561 การเปิดตัวโครงการขยายตัว 16.9% แต่ในปี 2562 ที่มีการใช้มาตรการคุมเข้มสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ (แอลทีวี) จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทำให้ การเปิดตัวโครงการใหม่ติดลบ 19% ซ้ำด้วยวิกฤติการแพร่ระบาดของไวรัสโควิดในปี 2563 การเปิดตัวโครงการใหม่ติดลบถึง 32% และ ติดลบต่อเนื่อง 5% หรืออาจจะถึง 15% ในปีนี้ เท่ากับว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ “ลดลง” ต่อเนื่องติดต่อกันเป็นปีที่ 3 !!!

วิชัย อธิบายว่า ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงนั้น ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่ดีเวลลอปเปอร์ “ปรับตัว” จากก่อนหน้านี้เร่งเปิดตัวโครงการจำนวนมากจนเกิดภาวะ “โอเวอร์ซัพพลาย” ในตลาดคอนโดมิเนียม ผนวกกับปัจจุบันตลาด “ไม่มีกำลังซื้อ” โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

ในปี 2561 คอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ 77,200 ยูนิต ปี 2562 ลดลงเหลือ 55,000 ยูนิต และลดลงเกือบครึ่งในยุคโควิดปี 2563 อยู่ที่ 30,000 ยูนิต ปี 2564 อาจเหลือราว 24,000 -27,000 หน่วย ซึ่งตัวเลขดังกล่าวเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล

เป็นเหตุให้ผู้ประกอบการปรับพอร์ตหัันมามุ่ง “แนวราบ” ซึ่งตลาดยังไปได้มากขึ้น และถือเป็นการปรับตัวที่ถูกต้อง เพราะมีกลุ่ม “เรียลดีมานด์” รออยู่ แต่ต้องระมัดระวังอย่างมาก เพราะบ้านราคาแพง หรือไฮเอนด์เซ็กเมนต์ เป็นกลุ่มที่มีลูกค้าจำนวนน้อย และนิยมซื้อเพื่ออยู่เองมากกว่าปล่อยเช่า หรือเก็งกำไรเหมือนคอนโดมิเนียม จึงมีดีมานด์ไม่มาก และค่อนข้างจำกัด หากไม่มีจุดขายที่โดดเด่นจริง โอกาสขายได้ยาก! ยิ่งในภาวะล็อกดาวน์ คนไร้อารมณ์ซื้อ เพราะกังวลกับโรคระบาดและความไม่แน่นอนของรายได้ในอนาคตมากขึ้น

สอดคล้องกับ “อาภา อรรถบูรณ์วงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ช่วงเวลานี้ ทุกคนรับได้บาดเจ็บกันไปทั่วหน้า เพราะไม่มีใครเคยมีประสบการณ์แบบนี้มาก่อนในการที่รับมือปัญหาที่เกิดขึ้นจากโรคระบาด ไม่ว่าจะมาตรการปิดแคมป์และล็อกดาวน์ ยิ่งมีโครงการในมือจำนวนมากรายจ่ายประจำยิ่งสูง กดดันผู้ประกอบการที่ต้องแบกภาระค่าใช้จ่ายทั้งเงินเดือน ดอกเบี้ย ค่านิติบุคคล หากยอดขายเข้ามาน้อยเลี่ยงผลกระทบไม่ได้แน่นอน

สถานการณ์ดังกล่าว ส่งผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจ “เงินจม” ต่างจากธุรกิจบริหาร ซื้อมาขายไป

“เงินจมไประหว่างการก่อสร้างหลักร้อยล้าน พันล้าน หมื่นล้านบาท หากสถานการณ์ยังคงเป็นแบบนี้ ใครไหวตัวทันยังไม่ได้ขึ้นงานเชื่อว่าจะแตะเบรกโครงการใหม่แน่นอน เพราะไม่รู้ว่าโควิดระลอกนี้จะรุนแรงและยาวนานขนาดไหน”

ดีเวลลอปเปอร์ต้องระมัดระวังการลงทุนมากขึ้น ใช้นโยบาย “Wait & See” การเปิดโครงการใหม่ปีนี้ชะลอตัวไม่น้อยไปกว่าปีที่ผ่านมา และหลายคนหยุด! จนกว่าจะมั่นใจกับสถานการณ์ก่อนตัดสินใจเปิดโครงการใหม่