พิษโควิดลากยาวทุบอสังหาฯร่วง ผู้บริโภคยืดเวลาซื้อ 3-5 ปี

สถานการณ์แพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 มีแนวโน้มลากยาว ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอย่างต่อเนื่อง โดยประเมินว่าการฟื้นตัวทางธุรกิจและเศรษฐกิจ จะขยายเวลาออกไปอีกจากคาดหวังไว้ในปี 2565

นางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 ได้รับผลกระทบหนักต่อเนื่องจากปี 2563 จากการแพร่ระบาดระลอกใหม่ซ้ำเติมวิกฤติ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ที่มีปัญหาโอเวอร์ซัพพลายทั้งกลุ่มไฮเอนด์และมิดเอนด์ และมาตรการคุมเข้มสินเชื่อ หรือ “แอลทีวี” ทำให้การซื้อเพื่อการลงทุนทำให้ยาก ขณะนี้ พบว่าผู้ประกอบการเตรียมเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ออกไปอย่างไม่มีกำหนด

“สถานการณ์ตลาดในปีนี้ของคอนโดมิเนียม ออฟฟิศ ศูนย์การค้า หรือโรงแรม ยังเผชิญปัญหาและความท้าทายอยู่มาก ไม่สามารถพลิกฟื้นได้อย่างรวดเร็ว จนกว่าจะมีการฉีดวัคซีนได้ 70% ในสิ้นปีนี้ หากไตรมาสแรกปีหน้าสามารถเปิดประเทศได้ จะใช้เวลาอีก 18-24 เดือนตลาดสังหาฯ จะฟื้นตัวกลับมา”

ทั้งนี้ เมื่อสถานการณ์ดีขึ้น ธุรกิจอสังหาฯ จะฟื้นตัวกลับมาอย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ดี ขณะนี้เป็นช่วงเวลาที่ดีในการซื้ออสังหาฯ เพื่อการลงทุน พร้อมทั้งประเมินว่าหากไตรมาสสุดท้ายสถานการณ์เริ่มคลี่คลาย มีนักท่องเที่ยวต่างชาติกลับมาเยือนประเทศไทยจะเป็นกำลังซื้อที่สำคัญ แม้จะไม่กลับไปเหมือนปี 2562 ก่อนเกิดโควิดที่มีนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเข้ามาถึง 40 ล้านคน โดยปีนี้ประเมินไว้ที่ 8 ล้านคน หรืออาจลดลงเหลือ 6 ล้านคนจากการแพร่ระบาดของโรคโควิดที่รุนแรง

หวังมาตรการรัฐกระตุ้นอสังหาฯ

นางสุพินท์ กล่าวต่อว่า บนสมมติฐานที่ว่า ปี2565 เศรษฐกิจไทยจะสามารถพลิกฟื้นได้อย่างช้าไตรมาสสองนั้น จะส่งผลต่อเนื่องตลาด คอนโดมิเนียม ใช้เวลา 12-18 เดือนในการดูดซับซัพลายที่มีอยู่ แต่หากภาครัฐมีนโยบายกระตุ้นอสังหาฯ เช่น การปล่อยกู้ดอกต่ำ เปิดให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ขยายโควตาการถือครองคอนโดมิเนียมใน 1 อาคาร เกิน 49% เป็น 75% หรือซื้อบ้านเดี่ยวได้ แต่ออกโหวตไม่ได้ เพิ่มขึ้น จะช่วยเพิ่ม ดีมานด์ในสภาวะที่เศรษฐกิจไทยเริ่มจะฟื้นตัวได้ดีขึ้น

ทั้งนี้ ตั้งแต่ปี 2561 มีโครงการที่เปิดตัวแล้วและเตรียมจะเปิดตัวทั้งสิ้น 12,700 ยูนิต มีจำนวน 5,900 ยูนิต ที่ยกเลิกการพัฒนาโครงการ และ 2,500 ยูนิต คงค้างไม่พัฒนาต่อ อีก 4,300 ยูนิตยังไม่เปิดตัว ทำให้จำนวนโครงการเปิดใหม่น้อยมาก

ขณะที่คอนโดมิเนียมราคาปรับตัวลดลงต่อเนื่อง ตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดโควิด-19 ในปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ถือว่าเป็นโอกาสของผู้ซื้อเพื่ออยู่หรือลงทุนระยะยาว เฉลี่ยทุกเซ็กเมนต์อยู่ที่ 101,900 บาทต่อตร.ม. ทำเลใจกลางเมืองอยู่ที่ 218,000 บาทต่อ ตร.ม.

ส่วนตลาดออฟฟิศ ราคาค่าเช่าเฉลี่ยแนวโน้มจนถึงปี 2568 ที่มีโครงการที่เปิดตัวประมาณ 2.3 ล้าน ตร.ม. ประมาณ 90% เป็นออฟฟิศเกรดเอ จะเห็นได้ว่าเทรนด์ค่าเช่าของออฟฟิศมีแนวโน้มลดลง โดยไตรมาสแรกปีนี้จากข้อมูลของโจนส์ แลง ลาซาลล์ มีอัตราว่างสูงขึ้นจากปี2568 ประมาณ2% จาก10ปีที่ผ่านมามีอัตราพื้นที่ว่างไม่ถึง10%แต่ปัจจุบันขยับขึ้นมาใกล้จะ12%แล้วในออฟฟิศทุกเกรด

“เราเห็นค่าเช่าที่ต่ำลง ปัจจุบันค่าเช่าเฉลี่ยออฟฟิศเกรดเอ เหลือ 928 บาทต่อตร.ม. และเฉลี่ยทุกเกรดอยู่ที่ 720 บาทต่อตร.ม. จนถึงปี 2568 ค่าเช่าของเกรดเอจะได้รับแรงกดดันจากโอเวอร์ซัพพลายที่เกิดขึ้นในตลาดจำนวนมหาศาลทำให้ค่าเช่าลดลงเหลือประมาณ793 บาทต่อตร.ม."

พลิกเทรนด์ตลาดออฟฟิศ

นางสุพินท์ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดออฟฟิศจะเป็น “ไฮบริดเวิร์กกิ้ง” มากขึ้น รองรับการประชุมโดยใช้เทคโนโลยี ออนไลน์มิตติ้งที่จะถูกใช้มากขึ้นต่อเนื่องหลังโควิด

“ทำให้อนาคตการใช้ออฟฟิศจะไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป จะมีพื้นที่ยืดหยุ่นในการทำงานร่วมกันมากขึ้นเพื่อให้เกิดความริเริ่มสร้างสรรค์ การพัฒนาอาคารสำนักงานต่างๆ จะถูกปรับเปลี่ยนอย่างมาก”

อย่างไรก็ดี ตลาดออฟฟิศเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่าตลาดคอนโดมิเนียม ศูนย์การค้า โรงแรม ซึ่งตลาดโรงแรมต้องรอให้รัฐบาลควบคุมโรคระบาดและเปิดประเทศได้ ซึ่งปัจจุบันมีความไม่แน่นอนที่เกี่ยวกับการเปิดประเทศหลังจากเปิดโครงการนำร่อง “ภูเก็ต แซนด์บ็อกซ์” ไปแล้ว ต้องรอประเมินไตรมาส 4 ที่น่าจะเห็นภาพต่างๆ ชัดเจนขึ้น

ตัดสินใจซื้อนานขึ้น

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า จากการสำรวจข้อมูลผ่านทางเว็บไซต์ ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ยังคงชะลอตัว เพราะสถานการณ์แพร่ระบาดโควิดยังไม่สามารถควบคุมได้มีผลทำให้ผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้น จากเดิม 1-2 ปี ขยับมาเป็น 3-5 ปี

“เนื่องจากการซื้ออสังหาฯ ถือเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ในชีวิตประกอบกับสถานการณ์ บรรยากาศไม่เอื้ออำนวยต่อการตัดสินใจซื้อ ซึ่งจากการสำรวจของผู้ที่เข้ามาในเว็บไซต์จำนวน 1,000 คน พบว่า 71% ยังสนใจซื้อ แต่ 21% ยังไม่ได้ตัดสินใจตอนนี้ และ 8% ไม่สนใจ”

ในการค้นหาข้อมูลอสังหาฯ พบว่า โซเซียลมีเดียเป็นอันดับหนึ่งมีการใช้งานเพิ่มขึ้น เว็บไซต์ของดีเวลลอปเปอร์อันดับสอง ที่มีผู้สนใจเข้าไปดูเพิ่มขึ้น และ พร็อพเพอร์ตี้ พอร์ทัล อันดับสาม ที่สำคัญดีเลลอปเปอร์มีการใช้ไลน์ในการติดต่อสื่อสารกับลูกค้าโดยตรงเพิ่มขึ้น ตอบโจทย์สถานการณ์ต้องทำงานที่บ้านจากมาตรการล็อกดาวน์

ทั้งนี้ ผู้ที่สนใจซื้อจะใช้แพลตฟอร์มออนไลน์ในการหาข้อมูลก่อนที่เยี่ยมชมโครงการ ก่อนที่ตัดสินใจซื้อ อย่างน้อย 1 ครั้ง โดยเฉพาะคนไทย ขณะที่คนซื้อต่างชาติตัดสินใจซื้อผ่านออนไลน์ง่ายกว่าเพราะเป็นการซื้อเพื่อลงทุน

นิยมทำเลใกล้สถานพยาบาล

นางกมลภัทร กล่าวว่า จากข้อมูลในครึ่งปีแรก ตลาดซื้อลดลงขณะที่ตลาดเช่าเพิ่มขึ้น ทำเลที่ยังคงมีคนสนใจซื้อมากที่สุดยังคงเป็นเขตวัฒนา ตามด้วยจตุจักร เนื่องจากมีสถานนีบางซื่อ และนนทบุรี ส่วนฝั่งการเช่า วัฒนา คลองเตย ห้วยขวาง บางนา เป็นทำเลที่มีคนสนใจเช่าอย่างต่อเนื่อง แต่จากสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิดทำให้การสนใจเช่าเพิ่มขึ้นหากเทียบช่วงก่อนหน้านี้ในทุกทำเลปัจจุบันตลาดการซื้อชะลอตัวคนหันมาเช่ามากขึ้น

“พฤติกรรมการซื้อ-เช่า เปลี่ยนไป ต้องการอยู่ใกล้สถานพยาบาลมากขึ้น รวมถึงต้องการโครงการที่ตอบโจทย์เรื่องสุขภาพมากขึ้นคิดเป็นสัดส่วน 73% กระจายไปในคนทุกกลุ่มตั้งแต่อายุ 22 ปี ขึ้นไปที่อยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองหรือกลุ่มคนที่มีอายุมากกว่า60%ขึ้นไป และทุกกลุ่มรายได้ให้ความสำคัญเรื่องนี้อย่างชัดเจน”

ในส่วนของการซื้ออสังหาฯ คนสนใจซื้อคอนโดมิเนียม อันดับแรก ตามมาด้วยบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน และช็อปเอ้าส์ ขณะที่ระดับราคาการซื้อ อันดับแรกอยู่ที่ 1-3 ล้านบาท รองลงมากระโดดไปเกิน 10 ล้านบาท อันดับ 3 อยู่ที่ 3-5 ล้านบาท ส่วนคนที่สนใจเช่า อันดับแรกราคาต่ำกว่า 1 หมื่นบาทต่อเดือน อันดับ2 อยู่ที่ 1-2 หมื่นบาทต่อเดือน อันดับ 3 มากกว่า 3 หมื่นบาทต่อเดือน ซึ่งเริ่มมีชาวต่างชาติเข้ามาเช่าในเขตวัฒนา สาทรเพิ่มขึ้น

กังวลปัจจัยเสี่ยง-รายได้ลด

สำหรับ ปัจจัยที่ทำคนที่สนใจซื้ออสังหาฯ ชะลอการซื้อ เกิดจาก 1.กังวลว่ารายได้ลดลงจากผลกระทบโควิด 2. กังวลว่าราคาที่ได้ต่ำสุดแล้วหรือยัง แม้ว่าราคาราคาอสังหาฯเทียบปีต่อปีลดลง 7% 3.กังวลเรื่องสถานการณ์การเมือง 4.สินเชื่อ 5.เงินดาวน์ และ 6.ตัวเลขการติดเชื้อโควิด

“จากการสำรวจพบว่า 60% ของคนที่ชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย กังวลโควิด สินเชื่อและ ลำดับความจำเป็นเร่งด่วนในการใช้เงินที่มีอยู่ คาดว่า หากสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิดคลี่คลายทำให้คนเกิดความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยไตรมาสสี่ปีนี้ ตลาดอสังหาฯ น่าจะดีขึ้น”