จับตาอสังหาฯ 'ซอมบี้เฟิร์ม' พุ่ง หลังวิกฤติซ้อนวิกฤติ ต้นทุนพุ่ง-ดีมานด์ลด

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน ) กล่าวว่า ผลกระทบจากเศรษฐกิจมหาภาคจากโควิด-19 จะกระทบแต่ละธุรกิจไม่เท่ากัน อาหารอาจกระทบไม่มาก แต่โรงแรมแย่มาก ในส่วนอสังหาฯ ได้รับผลกระทบคือ

1. เกิด “ซอมบี้เฟิร์ม” คือบริษัทที่มีความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยได้น้อยกว่ารายได้หรือกำไรที่หาได้ คือบริษัทที่จ่ายดอกเบี้ยไม่ไหวมากขึ้น ทุกเซกเตอร์จะมีซอมบี้เฟิร์มเพิ่มขึ้น ซึ่งธุรกิจอสังหาฯ อยู่ในอันดับที่ 5 ของการมีซอมบี้เฟิร์มและมีทิศทางที่เพิ่มขึ้น จนถึงปี 2565 แสดงว่าธุรกิจยังไม่มีแนวโน้มที่จะดีขึ้นใน 1-2 ปีนี้

2. เกิดภาวะการกระจุกตัวของตลาด (Market concentration) ในไทยเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์มากขึ้น 50-60% จากเดิม 30% คาดว่า หลังโควิดรอบนี้จะอยู่ในมือบริษัทใหญ่ 70-80% เป็นทิศทางเดียวที่เคยเกิดขึ้นแล้วกับธุรกิจโชห่วย รวมถึงอสังหาฯด้วย เพราะการฝ่าวิกฤติครั้งนี้ได้ต้องอาศัยกระแสเงินสดที่ดี ผู้ประกอบการรายใหญ่ได้เปรียบ

3. ดีมานด์ลดลง เพราะเมื่อไรที่คนตกงานเยอะบ้านจะขายได้น้อย หรือแม่แต่คนที่ยังทำงานอยู่แต่แนวโน้มเศรษฐกิจไม่ดี ไม่กล้าเป็นหนี้ระยะยาว ทำให้ระยะสั้นดีมานด์ลดลง

4. หนี้ครัวเรือนที่เป็นปัญหาล่าสุดพุ่ง 90% ส่งผลกระทบกับการซื้อบ้านยาก เพราะธนาคารไม่ปล่อยกู้ การปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นถึง 70% แม้ว่าทิศทางดอกเบี้ยจะอยู่ในภาวะขาลง

“โดยภาพรวมไม่มีข่าวดีสำหรับอสังหาฯ ที่สำคัญอสังหาฯ เข้าสู่ภาวะวิกฤติซ้อนวิกฤติ จากวิกฤติโควิดที่รุนแรง ทำให้ต้นทุนสูงขึ้น เนื่องจาก 1 . แรงงานหายไปจากมาตรการปิดแคมป์ ซึ่งเป็นซัพพลายเชนที่สำคัญ ทำให้ต้นทุนค่าแรงงานเพิ่มขึ้น 2. ราคาเหล็กที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลกระทบต่อโครงการคอนโดที่ใช้เหล็กจำนวนมาก จากปัจจัยลบดังกล่าว คาดว่าอสังหาฯ ปีนี้ติดลบ 10% ต่อเนื่องจากปีที่แล้วที่ติดลบ 35%”

เกษรา ประเมินว่า การฟื้นตัวจะทยอยกลับมาฟื้นตัวในช่วงปี 65 เป็นต้นไป หากสถานการณ์ โควิด-19 สามารถคลี่คลายลงได้ชัดเจนภายในสิ้นปี 64 และการที่มีวัคซีนโควิด-19 เข้ามามากขึ้น จะทำให้ภาพรวมของเศรษฐกิจกลับมาฟื้นได้ มีการกลับมาเปิดเมืองทำให้เศรษฐกิจเดินหน้า และคนเริ่มกลับมาทำงานมีรายได้มากขึ้น ซึ่งจะส่งผลบวกต่ออสังหาฯ

ในส่วนของเสนาฯ การเปิดโครงการใหม่ยังคงเน้นโครงการคอนโดระดับราคาที่จับต้องได้ภายใต้แบรนด์ “SENA KITH” ซึ่งที่ผ่านมาได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากลูกค้า โดยในช่วงเดือน ก.ค. ที่ผ่านมา บริษัทเปิดโครงการ SENA KITH ฉลองกรุง-ลาดกระบัง สามารถขายได้แล้ว 500 ยูนิต ซึ่งบริษัทจะยังมีการเปิดแบรนด์ SENA KITH เพิ่มเติมอีกในช่วงไตรมาสสุดท้าย ขณะเดียวกันยังจะเปิดโครงการแนวราบอย่างต่อเนื่อง ซึ่งยังเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ลูกค้าส่วนใหญ่ยังมีความต้องการซื้อและสามารถสร้างยอดขายได้ดี

สำหรับยอดขายในปีนี้ยังคงเป้าหมาย 1.1 หมื่นล้านบาท แม้ว่าในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมาจะทำยอดขายได้เพียงกว่า 3,000 ล้านบาท แต่บริษัทยังเชื่อมั่นว่าหากสถานการณ์โควิด-19 เริ่มเห็นแนวโน้มคลี่คลายมากขึ้นก่อนเข้าสู่ไตรมาส 4คาดว่าจะเห็นการฟื้นตัวของยอดขายกลับมาอย่างก้าวกระโดดมาในช่วงไตรมาสสุดท้ายนี้ เพราะจะมีการเร่งการเปิดตัวโครงการใหม่ออกมามากในไตรมาส 4 และในปกติช่วงดังกล่าว จะเริ่มมีลูกค้าเริ่มมาซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ส่งผลยอดขายเห็นการฟื้นตัวกลับมา หากโควิด-19 คลี่คลายลงชัดเจนในช่วงปลายเดือนส.ค.-ก.ย.

“ ขณะนี้สถานการณ์โควิดยังไม่แน่ไม่นอน จึงมีโอกาสที่ปรับเปลี่ยนแผนปีนี้ได้ตลอด เพราะสถานการณ์แตกต่างจากปีก่อนมาก เริ่มรู้สึกว่าโควิดน่ากลัวมากขึ้นและเป็นเรื่องใกล้ตัวมากขึ้น และยังมองว่าใช้ระยะเวลาควบคุมค่อนข้างนานกว่าปีก่อน ตอนนี้แทบปรับแผนทุกสัปดาห์ เพราะสถานการณ์ไม่นิ่ง ถ้าโควิดลากยาวไปถึงไตรมาส 4 ก็คงกระทบกับเป้าหมายยอดขาย-ยอดโอน ซึ่งเราก็ติดตามสถานการณ์อยู่ตลอด” เกษรา กล่าว