พิษโควิดเบรกลงทุนมิกซ์ยูส! ชี้ดีมานด์ ‘สำนักงาน-ค้าปลีก’สะดุด

“สุรเชษฐ กองชีพ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า โครงการมิกซ์ยูสที่มีการพัฒนากันอย่างต่อเนื่องนั้น เริ่มเกิดคำถามและความวิตกกังวลกันมากขึ้น ด้วยโครงการขนาดใหญ่และใช้เงินลงทุนมากมายมหาศาลจะเหมาะสมหรือคุ้มค่ากับการลงทุนในช่วงเวลานี้หรือไม่

“แนวโน้มโครงการมิกซ์ยูส คาดว่าจะลดความร้อนแรง และมีจำนวนโครงการลดลง ยกเว้นอาคารที่มีการใช้ประโยชน์มากกว่าหนึ่งประเภทจะยังคงมีการพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่อง เพียงแต่ช่วง 1-2 ปีนี้อาจมีจำนวนไม่มากเมื่อเทียบกับก่อนหน้า ยกเว้นจะเป็นโครงการที่อยู่ในทำเลที่ดี มีศักยภาพ หรือมิกซ์ยูสที่ก่อสร้างไปแล้ว”

ทั้งนี้ หลังเกิดวิกฤติโควิด-19 จะเห็นว่า แนวโน้มการใช้พื้นที่สำนักงานเริ่มลดความสำคัญลง! ฉะนั้นการพัฒนาอาคารสำนักงานจึงกลายเป็นเรื่องที่ต้องระมัดระวังและต้องทบทวนแผนในระยะยาว หลายอาคารสำนักงานรวมไปถึงมิกซ์ยูสบางโครงการที่ยังไม่ได้เริ่มการก่อสร้างจึง “ชะลอ” การก่อสร้างออกไปก่อน

รวมถึงส่วนที่เป็นพื้นที่ค้าปลีก จากภาพชัดเจนว่าปัจจุบันคนไทยหันมาใช้ช่องทางออนไลน์ในการซื้อสินค้ามากขึ้น แม้จะยังไม่เทียบเท่ากับบางประเทศ แต่ก็เห็นทิศทางแล้วว่าพื้นที่ค้าปลีกในอนาคตอาจจะมีเพื่อเป็นโชว์รูมแสดงสินค้าหรือรับสินค้าเท่านั้น ร้านค้าต่างๆ อาจจะมีพื้นที่เล็กลงก็เป็นไปได้เช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ในมุม “เจ้าของโครงการ” และ “นักลงทุน” อาจมองอีกแบบเพราะ “มิกซ์ยูส” ถือเป็นการลงทุนในระยะยาว จึงไม่ได้คาดหวังว่าโครงการจะประสบความสำเร็จในระยะเวลาอันสั้น บางโครงการวางกรอบเวลาในการคืนทุนไว้มากกว่า 10 ปี ระหว่างที่เปิดให้ดำเนินการก็ยังต้องมีค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาหรือปรับปรุงโครงการอีกด้วย ดังนั้น ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการและนักลงทุนที่ลงทุนในโครงการมิกซ์ยูสจึงยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการต่อเนื่อง อาจมีชะลอบ้างในโครงการที่ยังไม่ได้เริ่มการก่อสร้างเท่านั้น!

สุรเชษฐ ระบุว่า มิกซ์ยูสในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่มีพื้นที่สำนักงานเป็นส่วนหนึ่งของโครงการทั้งสิ้น โดยพื้นที่สำนักงานที่จะเกิดขึ้นในอนาคตตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2564-2567 มีราว 2 ล้านตร.ม. เป็นพื้นที่สำนักงานที่อยู่ในโครงการมิกซ์ยูสมากถึง 1.65 ล้านตร.ม.หรือประมาณ 83% ของพื้นที่สำนักงานที่กำลังก่อสร้างในกรุงเทพฯ

สำหรับพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 67% ของที่กำลังก่อสร้างในปัจจุบันเป็นส่วนหนึ่งของโครงการมิกซ์ยูส ส่วนที่เป็นโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ และคอนโดมิเนียม มีจำนวนไม่มากนักเทียบพื้นที่สำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก

“กรรมสิทธิ์บนที่ดินและขนาดของที่ดินมีส่วนในการกำหนดรูปแบบการพัฒนาโครงการเช่นกัน หากเป็นที่ดินเช่าระยะยาวไม่ว่าจะ 30 ปี หรือ 75 ปีจากเจ้าของที่ดินที่มีทั้งหน่วยงานราชการ หรือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ และเอกชนต่างๆ รูปแบบของโครงการที่เกิดขึ้นจะเป็นโครงการที่เก็บรายได้จากค่าเช่าหรือขายแบบสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาในการถือครองกรรมสิทธิ์ทั้งหมด”

ยกตัวอย่าง โครงการสามย่านมิตรทาวน์ซึ่งมีส่วนของคอนโดมิเนียมที่ขายแบบสัญญาเช่าระยะยาว ดังนั้น เมื่อเช่าที่ดินขนาดใหญ่มากจึงจำเป็นต้องมีการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับศักยภาพและกรรมสิทธิ์บนที่ดิน การเช่าที่ดินในระยะยาวในทำเลใจกลางเมืองเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นที่สนใจของนักลงทุนจำนวนมาก เนื่องจากลดค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดินไปได้ส่วนหนึ่งแต่สัญญาเช่าต้องยาวนานเพียงพอต่อการทำกำไรเมื่อโครงการแล้วเสร็จ

ที่ดินแปลงใหญ่ใจกลางเมืองจึงมีการเปิดให้เอกชนเช่าเพื่อพัฒนามิกซ์ยูสขนาดใหญ่ใจกลางเมือง ซึ่งมีการใช้ประโยชน์หลากหลายมากกว่า 1 ประเภท ปัจจุบันอาจมีไม่มากนัก โครงการที่เป็นที่รู้จักและอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง อาทิ วัน แบงค็อก, พาร์ค สีลม และ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ซึ่งทั้ง 3 โครงการอยู่บนที่ดินเช่าระยะยาว

สำหรับ มิกซ์ยูส ที่เป็นอาคารเดี่ยว หรือ 2 อาคาร ที่ไม่ได้เป็นโครงการขนาดใหญ่นักมีอยู่หลายอาคารเช่นกัน อาทิ เอส โอเอซิส ของ สิงห์ เอสเตท, เดอะยูนิคอร์น ของยูนิซิตี้ และ หมอชิตแลนด์ของบีทีเอส เป็นต้น อาคารเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่สำนักงานที่มีส่วนหนึ่งเป็นโครงการพื้นที่ค้าปลีก ซึ่งอาจจะมีทั้งพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ 3,000-4,000 ตร.ม. รูปแบบใกล้เคียงกับศูนย์การค้า และบางอาคารมีพื้นที่ค้าปลีกไม่เกิน 1,000 ตร.ม. เพื่อสนับสนุนคนที่เข้ามาใช้อาคารเท่านั้น อาคารมิกซ์ยูสรูปแบบนี้กระจายอยู่ในหลายพื้นที่ทั่วกรุงเทพฯ

“3-4 ปีที่ผ่านมา เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายกระจายออกไปในหลายพื้นที่ ผู้ประกอบการหรือเจ้าของที่ดินที่มีศักยภาพจึงเลือกที่จะพัฒนาอาคารสำนักงานที่มีพื้นที่ส่วนหนึ่งเป็นพื้นที่ค้าปลีก ซึ่งเจ้าของที่ดินหลายแปลงเป็นกลุ่มของนักลงทุนหรือมีความสามารถในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ อยู่แล้ว”

อย่างไรก็ดี การบริหารจัดการโครงการมิกซ์ยูสบางแห่งขณะนี้เข้าไปอยู่ในทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือกองรีท (REIT) เป็นการลดความเสี่ยงและสามารถนำเงินที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์มาหมุนเวียนเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ต่อไปได้ จึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกของเจ้าของโครงการและอาคารมิกซ์ยูสต่างๆ ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและไม่ต้องการหยุดพัฒนา หรือยกเลิกโครงการ