‘ประทีป ตั้งมติธรรม’ จับตาจุดเปลี่ยนอสังหาฯหลังโควิด

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยหลังเผชิญวิกฤติโควิด-19 ได้รับผลกระทบหนักก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงตามมาในหลายมิติ  ในเวทีสัมมนาสาธารณะ LEARN & LEAN จัดโดย ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และ เทอร์ร่า บีเคเค

“ประทีป ตั้งมติธรรม” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ฉายภาพ “สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์หลังโควิด-19”  ว่า ตลาดอสังหาฯ จะแปรผันไปตามสภาพเศรษฐกิจ สังคม สิ่งแวดล้อม แต่ห้วงเวลานี้ไม่มีอะไรเกินไปกว่า “โควิด”  ซึ่งเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบและทำให้ทุกอย่างเปลี่ยนไป! ทั้งเศรษฐกิจ สังคม สิ่งแวดล้อม และ วิถีการดำเนินชีวิต ที่ต้องเว้นระยะห่างทางสังคม เพื่อลดการสัมผัส และป้องกันการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด หลายคนทำงานอยู่บ้าน ดังนั้นในเชิงที่อยู่อาศัยจึงมีความต้องการพื้นที่เพิ่มขึ้น

ขณะเดียวกันผลกระทบทางด้านเศรษฐกิจ ทำให้ “กำลังซื้อลดลง” หลายคนตกงาน หรือ รายได้ลดลง รายได้พิเศษหายไป เกิดผลกระทบกลุ่มคนระดับล่าง และปานกลาง ทำให้ตลาด บ้าน และคอนโดมิเนียม ระดับราคา 1-3 ล้านบาท ที่ส่วนใหญ่ต้องอาศัยสินเชื่อธนาคาร เผชิญภาวะ “กู้ไม่ผ่าน” แต่สำหรับผู้มีรายได้สูง กลุ่มระดับบน ไม่มีปัญหา! ทำให้บ้านหรู ราคาแพงยังขายได้ และขายดี 

อย่างไรก็ตามจากเศรษฐกิจที่ผันผวน ไม่แน่นอน ทำให้คนที่เคยซื้อเก็งกำไร หรือซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ชาวต่างชาติที่มาซื้อคอนโดมิเนียมหายไปจากตลาด  ส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมอย่างรุนแรง!  ขณะที่ รัฐบาล เตรียมเปิดประเทศวันที่ 1 พ.ย. เริ่มจาก 10 ประเทศเข้ามา เชื่อว่าจะทำให้สถานการณ์ธุรกิจค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้น
 

“ตลาดอสังหาฯ ปีหน้าน่าจะดีกว่าปีนี้ เพราะสถานการณ์โควิดค่อย ๆ ดีขึ้น เมื่อคนต่างชาติเข้ามามากขึ้นในปีหน้าหรือปีถัดไปคอนโดมิเนียมจะกลับมา และสิ่งที่ดีเวลานี้ คือ อัตราดอกเบี้ยถูก เงินฝากแบงก์ต่ำมากไม่ถึง 1% คนส่วนหนึ่งจะเอาเงินมาซื้ออสังหาฯ เพราะระยะปานกลางและระยะยาวอสังหาฯ ชนะเงินเฟ้อ ราคาอสังหาฯ ขึ้นมากกว่าเงินเฟ้อ การที่ดีเวลลอปเปอร์ลดราคาเพื่อระบายของถือว่าเป็นประโยชน์กับผู้ซื้อในช่วงเวลานี้ รวมถึงการที่ซัพพลายใหม่ของคอนโดมิเนียมลดลงจะช่วยปรับสมดุลให้กับตลาดไปในตัว”
 

ประทีป กล่าวต่อว่า เห็นด้วยกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย เพราะเวลานี้ โลกแคบลง!  ที่ผ่านมาชาวต่างชาติเดินทางมาทำงานในประเทศไทยมากขึ้น การส่งเสริมให้คนต่างชาติซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมหรือบ้าน เท่ากับเป็นการส่งเสริม 3 อย่าง  เสมือน ยิงปืนนัดเดียว ได้นก 3 ตัว คือ การส่งออก การท่องเที่ยวอย่างถาวร และส่งเสริมการลงทุน

อย่างแรก เทียบเท่ากับส่งเสริมการส่งออก เพราะเวลาขายคอนโดมิเนียมได้เงินเข้ามาแต่ของ (คอนโดมิเนียม) ยังอยู่เมืองไทย แต่ถ้าขายสินค้าอื่นไม่ว่าเป็นสินค้าเกษตรอย่างข้าว ผลไม้ หรือเสื้อผ้า ส่งออกไปวัตถุดิบหายไปแล้วได้เงินเข้ามา

"หลักการส่งออกเพื่อต้องการนำเงินเข้ามาในประเทศ ถ้าเราขายคอนโดมิเนียมเราแลกเอาเงินเข้ามา คอนโดมิเนียมก็ยังอยู่ในเมืองไทย เมื่อซื้อและเดินทางเข้ามาอยู่นาน ก็ต้องมีการใช้จ่ายกินอยู่ ชอปปิง จ่ายค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าท่องเที่ยว สารพัดอย่าง"

 

อย่างที่สอง เทียบเท่ากับส่งเสริมการท่องเที่ยวอย่างถาวร เพราะนักท่องเที่ยวทั่วไปจะมาเที่ยวอย่างมากก็ 1 สัปดาห์ หรือช่วงวันหยุด เสาร์-อาทิตย์ หากซื้อคอนโดมิเนียม ต้องเดินทางเข้ามาในประเทศไทยปีละหลายครั้ง หรืออยู่ประจำ หรือเข้ามาทุกเดือน หรือ 2-3 เดือนครั้ง และอยู่นาน เท่ากับเป็นการส่งเสริมการท่องเที่ยวอย่างถาวร ซึ่งได้รับประโยชน์ต่าง ๆ เหมือนกับการท่องเที่ยวได้รับ ค่าอาหาร ค่าเดินทาง ค่าชอปปิง แต่จะมากกว่าเยอะ!!

อย่างที่สาม เทียบเท่ากับการส่งเสริมการลงทุน โดยชวนคนทั่วโลกเข้ามาลงทุนในเมืองไทย เพราะเราอยากได้เงินตราต่างประเทศ

มาตรการดังกล่าวทำให้ประเทศได้ทั้งดุลการค้าและดุลการชำระเงินด้วย เพราะต้องการให้คนมาลงทุน ทำให้ได้เงินมาลงทุนทำอะไรได้หลาย ๆ อย่าง รัฐบาลเก็บภาษีได้เพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีแวต ภาษีเงินได้ นิติบุคคล บุคคลธรรมดาต่าง ๆ  รัฐบาลพยายามลดภาษีให้คนต่างชาติเพื่อจูงใจให้เขาเข้ามา ซึ่ง “ไทย” ไม่ใช่ประเทศเดียวที่ทำแบบนี้ ต่างประเทศเขาทำก่อนเรามามากแล้ว และการเปิดโอกาสให้คนต่างชาติซื้ออสังหาฯ อย่างสหรัฐ อังกฤษ ออสเตรเลีย ซื้อได้หมด รวมถึงบ้านจัดสรรก็สามารถซื้อได้ด้วย

ประทีป กล่าวต่อว่า นอกจากนี้จากแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพิ่มขึ้นสูง เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น รวมทั้งกฎเกณฑ์ต่าง ๆ ทำให้บ้านราคาแพงขึ้น  ส่งผลให้คนต้องการซื้อบ้านใหม่ต้องหนีออกไปซื้อบ้านในหัวเมืองต่างจังหวัด โดยเฉพาะเมืองชายทะเล หรือทางเหนือ เพราะค่าครองชีพถูก ที่สำคัญราคาบ้านต่ำกว่ากรุงเทพฯ 2-3 ล้านบาท ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาฯ ในอนาคต โครงการบ้านจัดสรรขยายเพิ่มขึ้นตามแหล่งงานและความเจริญ

“ในกรุงเทพฯ และ ปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร) ขยายตัวแน่นขึ้น ผู้คนจะซื้อบ้านใหม่หนีออกชานเมืองไปไกลขึ้นก็เท่านั้น รถติดมากขึ้น ระยะเวลาในการเดินทางมากขึ้น แม้ว่าจะมีทางด่วน รถไฟฟ้า มาช่วย แต่เวลาเดินทางจริง และค่าใช้จ่ายในการเดินทางไม่ได้ลดลง มีแต่เพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับการไปอยู่หัวเมืองต่างจังหวัดจึงน่าจะดีกว่า”