ราคาที่ดินเปล่าพุ่งสวนเศรษฐกิจ ‘แนวรถไฟฟ้า’ดีมานด์สูง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2564  ค่าดัชนีเท่ากับ 334.4 จุด เพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 7.6% เมื่อเทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้เศรษฐกิจชะลอตัว แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2563

และหากดูค่าเฉลี่ยการขยายตัวย้อนหลัง 5 ปี ตั้งแต่ปี 2558-2562 ก่อนเกิดวิกฤติโควิด-19 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าแต่ละไตรมาสเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 14.8% ต่อไตรมาสเมื่อเทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.1% ต่อไตรมาสเทียบไตรมาสก่อนหน้า

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ตั้งข้อสังเกตว่า อัตราการขยายตัวของดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเริ่มขยายตัวต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี ต่อเนื่องกันมา 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2564 ที่มีการแพร่ระบาดของโควิด-19 ต่อเนื่องถึงไตรมาส 3 ปี 2564 จากผลกระทบของการแพร่ระบาดระลอกที่ 3 จะเห็นได้ว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงเพิ่มขึ้นแต่เป็นแบบชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด

สะท้อนว่าเจ้าของที่ดินส่วนหนึ่งอาจมีการถือครองที่ดินต่อไปเพื่อรอเศรษฐกิจฟื้นตัว และอาจมีเจ้าของที่ดินอีกส่วนหนึ่งขายที่ดินในช่วงนี้เพื่อนำมาเป็นเงินทุนหมุนเวียนในการประกอบธุรกิจ จึงทำให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นบ้าง แต่ไม่มากนัก ส่วนใหญ่เพิ่มขึ้นบริเวณที่มีรถไฟฟ้าผ่าน และบริเวณปลายสายรถไฟฟ้าที่เป็นส่วนต่อขยายของเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว โดยเฉพาะสายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) ราคาที่ดินเพิ่มสูงติดต่อกัน 4 ไตรมาสแล้ว
 

“หากเจ้าของที่ดินมีความต้องการระบายที่ดินมากขึ้น อาจส่งผลให้อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ และปริมณฑลชะลอตัวลงต่อเนื่องในระยะเวลาต่อไป”

สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาส 3 พบว่า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด

อันดับ 1 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต โดยเป็นที่ดินโซนตะวันตกของกรุงเทพฯ  ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 33.4%  เทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตหนองแขม และบางแคเพิ่มขึ้นมากเป็นอันดับ 1 ติดต่อกัน 4 ไตรมาส เป็นผลต่อเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินในบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) ที่เปิดให้บริการแล้ว

อันดับ 2 สายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) และสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) เป็นโครงการรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว ส่วน สายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) ที่มีแผนก่อสร้างในอนาคต ทั้ง 3 โครงการราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 31.9%  เทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ส่วนราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตบางกอกใหญ่ บางกอกน้อย คลองสาน และพระนคร มีราคาเพิ่มขึ้นมากเช่นกัน

อันดับ 3 MRT เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และ สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) ที่มีแผนก่อสร้างในอนาคต ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 31.4% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตบางซื่อ และจตุจักร เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากมาอย่างต่อเนื่อง

อันดับ 4 สายสีแดงอ่อน (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการเมื่อ 2 ส.ค.ที่ผ่านมา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 29.5%  เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตตลิ่งชัน บางพลัด และอำเภอบางกรวย เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากอย่างต่อเนื่อง

อันดับ 5 สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างคืบหน้า 86.26%  ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 29.4% เทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน พบว่า ราคาที่ดินที่รถไฟฟ้าผ่านในเขตห้วยขวาง และบางกะปิ เป็นบริเวณที่ราคาเพิ่มขึ้นมากอย่างต่อเนื่อง