ธปท.ชี้ นาทีทอง รีบกู้ซื้อบ้าน! ลั่นไม่ยืด “แอลทีวี”หลังปี65
ธปท.ผ่อนคลายเกณฑ์ “แอลทีวี” ให้กู้เต็ม 100% ได้ทุกสัญญา หวังพลิกฟื้นภาคอสังหาฯ กระตุ้นเศรษฐกิจไทย คาดเกิดสินเชื่อใหม่กว่า 5 หมื่นล้าน พร้อมปรับมาตรการหากพบสัญญาณ “เก็งกำไร” ธนาคารกรุงศรี ชี้หนุนยอดปล่อยกู้เพิ่ม ดันสินเชื่อบ้านทั้งระบบปีหน้าพลิกบวก
วิกฤติโควิดส่งผลกระทบเครื่องยนต์เศรษฐกิจต้องหยุดชะงักนานเกือบ 2 ปี จำเป็นที่ภาครัฐต้องเร่งอัดฉีดมาตรการหนุนการฟื้นตัว โดยล่าสุด ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ตัดสินใจ “ปลดล็อก” มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ขยายเพดาน 100%
นางรุ่ง มัลลิกะมาส ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า เศรษฐกิจไทย ได้รับผลกระทบค่อนข้างมากจากการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนาสายพันธ์ใหม่ หรือ โควิด-19 ซึ่งมีความยืดเยื้อ แม้เศรษฐกิจมีแนวโน้มดีขึ้น จากการกระจายวัคซีนได้มากขึ้นและแผนการเปิดเมือง
ทั้งนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความเปราะบาง และซบเซาจากอุปสงค์ที่อ่อนแอ ธปท. ประเมินแล้วว่า ควรเร่งเพิ่มเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องจำนวนมาก
จึงนำมาสู่การผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือมาตรการแอลทีวี (LTV) เป็นการชั่วคราว ซึ่งจะมีส่วนกระตุ้นเศรษฐกิจ และสามารถหนุนจ้างงานเพิ่มขึ้น
สำหรับการผ่อนคลายมาตรการแอลทีวีครั้งนี้ มีดังนี้ 1.กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) เป็น 100% กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย รวมสินเชื่ออื่นนอกเหนือจากเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันหรือสินเชื่อ Top-up แล้ว ทั้งกรณี บ้านมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และกรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป
2.การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ต.ค.2564 ถึงวันที่ 31 ธ.ค.2565 โดย ธปท.คาดว่า การผ่อนคลายมาตรการแอลทีวีในครั้งนี้ จะช่วยดึงเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่อง มีสัดส่วน 9.8% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) และมีการจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคน
++ ผ่อนแอลทีวีกระตุ้นเศรษฐกิจ
นายดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเสถียรภาพระบบการเงิน ธปท. กล่าวว่า ปัจจุบันเศรษฐกิจไทยผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว ดังนั้น มาตรการเยียวยาจะลดความสำคัญลง
โดยการผ่อนคลายแอลทีวีครั้งนี้ เป็นมาตรการเฉพาะจุดที่มุ่งไปที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีซัพพลายเชนตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ มีกิจกรรมที่เกี่ยวข้องจำนวนมาก มีสัดส่วนต่อจีดีพีราว 2% แต่หากรวมส่วนที่เกี่ยวเนื่องมีส่วนต่อจีดีพีถึง 10% มีการจ้างงานสูงถึง 2.8 ล้านคน
“แม้เศรษฐกิจไทยจะเริ่มฟื้นตัว แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังต้องใช้เวลาฟื้นตัวที่ยาวนานกว่ามาก ซึ่งปีนี้ธุรกิจจะติดลบมากกว่าปีก่อน สวนทางกับภาคเศรษฐกิจที่คาดว่าปีนี้จะกลับมาบวกได้เล็กน้อยจากปีก่อนที่ติดลบ”
หากมองเศรษฐกิจมีทิศทางฟื้นตัวเป็น “K” คาดว่ามาตรการครั้งนี้จะสามารถดึง K ขาบนมากระตุ้นเศรษฐกิจขาล่างได้ มาตรการนี้มีความคล้ายต่างประเทศที่มีการผ่อนคลายแอลทีวีที่ทั้งกำหนดระยะเวลามาตรการและไม่มีเวลาสิ้นสุดมาตรการ
++ คาดเก็งกำไรบ้านไม่เพิ่มใน1ปีข้างหน้า
ปัจจุบัน ธปท.เห็นภาพการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างน้อยเทียบต่างประเทศที่เริ่มเห็น “ฟองสบู่” ในภาคอสังหาริมทรัพย์ เชื่อว่าการผ่อนปรนแอลทีวีไม่น่าจะทำให้เกิดการเก็งกำไรเพิ่มขึ้นในระยะ 1 ปีข้างหน้า เพราะที่ผ่านมาการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ และธนาคารรัฐค่อนข้างรัดกุม
ทั้งนี้ ธปท.จะมอนิเตอร์มาตรการอย่างใกล้ชิดว่าหลังออกมาตรการไปแล้วมีสัญญาณการเก็งกำไรเพิ่มขึ้นหรือไม่ หากมีความเสี่ยง ก็จะดำเนินการปรับเปลี่ยนมาตรการที่เหมาะสมทันที
“เวลานี้ถือเป็นจังหวะที่ดีที่จะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจออกมาต่อเนื่อง หวังว่าการผ่อนคลายมาตรการจะมีส่วนกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ หนุนการฟื้นตัวเศรษฐกิจให้เป็นไปอย่างมั่นคง”
++ กระตุ้นปล่อยกู้ใหม่5หมื่นล้าน
ธปท.ประเมินเบื้องต้นว่า การผ่อนปรนมาตรการแอลทีวี รวมถึงมาตรการที่ภาครัฐอยู่ระหว่างการดำเนินการผ่อนคลายเพิ่มเติมในภาคอสังหาริมทรัพย์
เช่น การต่ออายุการโอน การจดจำนองต่าง ๆ จะช่วยสร้างเม็ดเงินจากการปล่อยสินเชื่อใหม่ของธนาคารพาณิชย์เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจราว 5 หมื่นล้านบาท คาดการณ์ยอดปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ปีนี้ราว 8 แสนล้านบาท ดังนั้นมาตรการนี้ จะช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 7%
++ คาดสินเชื่อบ้านพลิกบวกปีหน้า
นายณัฐพล ลือพร้อมชัย กรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า การผ่อนคลายเกณฑ์แอลทีวีถือว่าเป็นมาตรการที่ดี และเป็นจุดเริ่มต้นในการพลิกฟื้นเศรษฐกิจ เป็นสัญญาณที่ดีต่อเนื่องจากการประกาศเปิดประเทศในช่วงที่ผ่านมา
การผ่อนคลายเกณฑ์ชั่วคราว จะหนุนให้ผู้กู้เร่งซื้อบ้านในช่วง 1 ปีข้างหน้า ทำให้สินเชื่อบ้านเติบโตทั้งระบบเป็นบวกได้ในปีหน้า เทียบช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา สินเชื่อติดลบจากผลกระทบโควิด-19
"ธนาคารหวังว่าจะเห็นการผ่อนคลายมาตรการของภาคอสังหาริมทรัพย์ออกมาต่อเนื่อง โดยเฉพาะการทบทวนการจดจำนอง การโอน ที่จะหมดอายุสิ้นปีนี้ และหากขยายราคาบ้านไปสู่บ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท ตามข้อเรียกร้องของผู้ประกอบการ จะยิ่งกระตุ้นเศรษฐกิจได้ดี สินเชื่อแบงก์จะโตตามกิจกรรมที่ผ่อนคลายมากขึ้น วันนี้แบงก์มีเงินฝากเยอะ พร้อมปล่อยกู้เต็มที่ ซึ่งจะทำให้เกิดดีมานด์ใหม่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ 1 ปีจากนี้”
++ หนุนราคาหุ้น-กำไรโค้งท้ายปี
นายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) กสิกรไทย กล่าวว่า การผ่อนผันเกณฑ์ แอลทีวี โดยขยายเพดานสินเชื่อเป็น 100% เป็นการช่วยเหลือกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อย่างตรงจุด เพราะเป็นการผ่อนผันสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์สัญญาที่ 2 ที่มีราคาต่ำกว่าหรือเท่ากับ 10 ล้านบาท และสัญญาแรกที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป
มองว่าลูกค้าที่จะซื้อบ้านหลังที่ 2 หรือบ้านที่มีราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป เป็นผู้ที่อยู่ในกลุ่มกำลังซื้อสูง
“ปลดล็อกแอลทีวีสนับสนุนทั้งคนทั่วไปที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 และผู้มีกำลังซื้อสูงในเซ็กเมนต์อสังหาริมทรัพย์ที่ราคาค่อนข้างแพง กล่าวคือนำกำลังซื้อของคนที่ยังมีเงินมาช่วยซื้อบ้าน ในส่วนของบ้านหลังแรกที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป แม้จะมีสัดส่วน 20% ของตลาด แต่ ธปท.แก้ปัญหาได้ถูกจุดแล้ว เพราะหากผ่อนคลายให้แก่กลุ่มบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงมา ธนาคารอาจกังวลในการให้วงเงินเพิ่มท่ามกลางสถานการณ์เช่นนี้”
ปัจจัยดังกล่าวเป็นผลบวกต่อหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทั้งราคาหุ้นและผลการดำเนินงานในไตรมาส 4 ปี 2564 แต่คาดว่าผลบวกที่ได้จะไม่มากพอทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยกลับมาฟื้นตัวได้เร็ว
++ อสังหาไตรมาส4กำไร 8.2 พันล้าน
ทั้งนี้คาดการณ์ผลการดำเนินงานของ 11 หุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ บล.กสิกรไทย ประมาณการครอบคลุมคาดว่าไตรมาส 4 ปี 2564 จะมีกำไรสุทธิ 8,200 ล้านบาท ลดลง 7% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน แต่เพิ่มขึ้น 25% เทียบไตรมาสก่อน ส่วนในปี 2564 คาดว่ากำไรกลุ่มจะอยู่ที่ 29,811 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.05% จากปีก่อน ส่วนปี 2565 คาดว่าจะเติบโต 17.5% อยู่ที่ 34,844 ล้านบาท โดยฝ่ายวิจัยมีโอกาสปรับเพิ่มประมาณการปี 2565 หากผู้ประกอบการมีการปรับกลยุทธ์รับการผ่อนผันมาตรการแอลทีวีที่ชัดเจน
“แม้มาตรการจะมีอายุ 1 ปีเศษ แต่หาก ธปท.ไม่ต่อมาตรการ เรามองว่าหุ้นอสังหาริมทรัพย์ยังสามารถถือต่อได้ เพราะการไม่ต่อมาตรการหมายถึงภาพธุรกิจที่เริ่มดีขึ้น”
+_+ หนุนตลาดฟื้นตัวเร็ว
นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า การผ่อนคลายมาตรการแอลทีวีจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาฟื้นตัวเร็วขึ้น จากการก่อสร้างที่สามารถทำได้ทันกับดีมานด์ที่เข้าตามเกณฑ์ที่ผ่อนผันให้ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรรตั้งแต่ระดับราคาต่ำสุดและเกิน 10 ล้านบาท จะทำให้คนกลุ่มที่มีกำลังซื้อออกมาจับจ่ายใช้สอยเพื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ
นอกจากนี้การผ่อนคลายมาตรการดังกล่าวทำให้ผู้กู้ที่เป็นสัญญาแรก สามารถหาผู้กู้ร่วมได้ง่ายขึ้น เพราะที่ผ่านมาที่มีการปฏิเสธเนื่องจากผู้กู้ร่วมกังวลว่า ตัวเองจะกลายเป็นสัญญาที่สอง ทำให้ผู้ซื้อสัญญาที่หนึ่งง่ายขึ้น ผู้กู้ที่เป็นผู้กู้ร่วมและเมื่อตนเองไปซื้อบ้านก็ง่ายขึ้น เพราะสะดวกขึ้น
“จากเคยคาดการณ์ว่าตลาดจะไม่เติบโตหรือเติบโตไม่เกิน 5% น่าจะโต10% เพราะปีนี้ฐานต่ำโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมยอดโอนกรรมสิทธิ์ติดลบแน่นอน แต่ปีหน้าดีขึ้น เพราะมาตราการนี้ยาวไปถึงสิ้นปี 2565”
++ พยุงอสังหาฯไม่ทรุดตัวมาก
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การปลดล็อกครั้งนี้ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ทรุดตัวลงมากเกินไปและจะช่วยระบบเศรษฐกิจซึ่งภาคอสังหาริมทรัพย์มียอดขายต่อปีเฉลี่ย 8 แสนล้านบาท มีธุรกิจต้นน้ำปลายน้ำอีกรวมแล้วมีมูลค่าเกิน 2 ล้านล้านบาทต่อปี มีทั้งการจ้างงานและวัตถุดิบภายในประเทศ ทั้งการผลิตและบริการต่าง ๆ
“ประเทศต่าง ๆ ทั่วโลกเวลาที่เศรษฐกิจไม่ดีหรือเข้าสู่วิกฤติจะเข้ามากระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ เพราะถ้าปล่อยให้ทรุดจะฉุดเศรษฐกิจโดยรวม ขณะนี้ธุรกิจทุกภาคส่วนได้รับผลกระทบจากโควิด และการติดต่อสื่อสารระหว่างประเทศยากขึ้น เศรษฐกิจได้รับผลกระทบแล้วบางธุรกิจขาดสภาพคล่อง พนักงานถูกลดเงินเดือนหรือถูกเลิกจ้างแล้วเขาจะไปกู้ซื้อบ้านได้อย่างไร
อาทิ โรงแรม สายการบิน ดังนั้นการปลดล็อกแอลทีวีตอนนี้ดีแต่มาช้าไปหน่อย เพราะการที่กระตุ้นให้คนซื้ออสังหาริมทรัพย์นอกจากปลอดล็อกแอลทีวีกระตุ้นไม่ได้ 100% ต้องมีมาตรการเสริม เพราะกำลังซื้อดำดิ่งลงไปแล้ว”
ฉะนั้น มาตราการลดค่าธรรมเนียมและจดจำนองที่กำลังจะหมดอายุลงสิ้นปีนี้จะต่อต่ออายุไปด้วยที่สำคัญต้องเปลี่ยนเงื่อนไขเดิมที่ซื้อได้ไม่เกิน 3 ล้านบาทขยายเป็นไม่เกิน 5 ล้านบาทในปีถัดไปหรือ 3 ล้านแรกได้ไหม สมมติคนจะซื้อบ้านราคามากกว่า3 ล้านบาทเขาก็ใช้สิทธิลดค่าธรรมเนียมโอนใน3 ล้านแรก จะทำให้ตลาดฟื้นตัวได้ดีขึ้น
นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ถือเป็นเรื่องที่ดี เพราะสามารถแก้ปัญหาหลายเรื่องเช่น การกู้ร่วม จากมาตรการปลดล็อกทำให้เขาสามารถกู้ร่วมและซื้อบ้านหลังแรกได้ ส่วนที่เหลือต้องให้ธนาคารพาณิชย์พิจารณาปล่อยกู้เอง
ถือว่า มาถูกทางแล้วหลังจากไตรมาสสี่ทุกอย่างดูผ่อนคลายขึ้นทั้งโควิด กำลังซื้อทำให้บรรยากาศการซื้อขายกลับมาอีกครั้ง บวกกับโปรโมชั่นของภาคเอกชนทำให้ตลาดอสังหาฯคึกคักขึ้น
++ เอื้อผู้ซื้ออสังหาฯราคา 2-5ล้าน
นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า กลุ่มที่จะได้รับประโยชน์คือผู้ซื้อในระดับระดับราคา 2-5 ล้านบาท ที่มีรายได้ตั้งแต่30,000-100,000บาท จะทำให้คนกลุ่มนี้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น หลังจากที่มาตรการแอลที่วีทำให้คนกลุ่มนี้หาย ประมาณ 30% ซึ่งเป็นเรียลดีมานด์ รวมทั้งกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อไปปล่อยเช่า (นักลงทุน) กล
