อสังหาฯหวังตลาดปี65ฟื้น ชงรัฐต่ออายุลดค่าโอนฯ

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ว่า การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)  ผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ แอลทีวี (LTV) เป็นการชั่วคราว ตั้งแต่วันที่ 20 ต.ค. 2564 จนถึงสิ้นปี 2565 เพื่อเพิ่มเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องจำนวนมากนั้นจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 และ 2565 ได้หรือไม่ มากน้อยแค่ไหน ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยอีกหลายด้าน 

จึงขอให้ข้อสังเกตและข้อเสนอแนะดังนี้  การผ่อนคลายแอลทีวี เป็นมาตรการทางการเงินทำหน้าที่กระตุ้นกลุ่มที่มีกำลังซื้อและมีความสามารถในผ่อนชำระหนี้ให้มาซื้อและสร้างหนี้เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยขึ้น ซึ่งจะช่วยระบายที่อยู่อาศัยใหม่ในโค้งสุดท้ายที่เหลือขายทั้งหมดกว่า 283,500 ยูนิต

โดยช่วยยอดขายในปี 2564 ได้เกินกว่า 100,000 ยูนิต คิดเป็นจำนวนเงินไม่น้อยกว่า 500,000 ล้านบาท ไม่นับรวมที่อยู่อาศัยมือสองที่มีอุปทานรอการซื้ออีกมากกว่า 100,000 ยูนิต และอุตสาหกรรมต่าง ๆ ที่เกี่ยวเนื่องกับอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยที่จะช่วยมีมูลค่าในการผลิตสูงเช่นกัน ซึ่งจะก่อให้เกิดการจ้างงานในระบบเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นอีกมาก ดังนั้น มาตรการนี้จะเป็นเสมือนเครื่องมือฉุดเศรษฐกิจที่ติดหล่มกลับขึ้นมาและให้เคลื่อนไปข้างหน้าได้

“มาตรการแอลทีวีเพียงมาตรการเดียว คงไม่สามารถช่วยฉุดเศรษฐกิจไทยให้ไปข้างหน้าได้ต้องทำควบคู่กับมาตรการทางการคลังในทิศทางเดียวกัน เช่น การลดค่าธรรมเนียมและค่าภาษีให้กับที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา กล่าวคือ การผ่อนคลายมาตรการแอลทีวีทำให้สามารถใช้ได้กับที่อยู่อาศัยการให้สินเชื่อในทุกระดับราคาและรวมถึงที่อยู่อาศัยมือสองด้วย”

ทว่ามาตรการด้านการคลังในเรื่องสิทธิประโยชน์ด้านการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่ยังคงจำกัดกับกลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่จากผู้ประกอบการและกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะเห็นได้ว่าการกำหนดกลุ่มเป้าหมายนั้นต่างกัน จะทำให้มาตรการที่ออกมาจะมีสัมฤทธิ์ผลต่ำกว่าที่คาดไว้ได้ ดังนั้นจึงควรจะไปในทางเดียวกัน

โดยเปิดสิทธิประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทุกระดับราคาและกลุ่มที่อยู่อาศัยมือสอง เพื่อช่วยสร้างแรงจูงใจสำหรับกลุ่มที่มีกำลังซื้อและมีความสามารถในผ่อนการชำระหนี้ทุกกลุ่มให้เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในตลาด เพราะกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อในปัจจุบันมักจะต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มากกว่า 3 ล้านบาท

ที่อยู่อาศัยมือสองเป็นตลาดที่สำคัญและไม่ควรมองข้าม เนื่องจากมีการประกาศขายทุก ๆ เดือนเฉลี่ยเดือนละ 114,000 ยูนิต และ มีมูลค่าถึง 800,000 ล้านบาท ซึ่งมีขนาดตลาดที่ใหญ่มาก และโดยส่วนใหญ่ของผู้ขายที่อยู่อาศัยมือสองก็จะใช้เงินที่ขายซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ด้วย เนื่องจากต้องการพื้นที่ใช้สอยในที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไปตามความจำเป็นในการดำเนินชีวิต และการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสองจะช่วยให้มีเม็ดเงินในระบบเศรษฐกิจผ่านการใช้จ่ายเงินของผู้ขายที่ขายที่อยู่อาศัยมือสองได้ และการจ่ายค่าซ่อมแซม ตกแต่ง ต่อเติม อีกด้วย

การผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี น่าจะส่งผลบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ไม่มากนัก เนื่องจากมาตรการออกมาในช่วง 2 เดือนก่อนสิ้นปี 2564 อาจกล่าวได้ว่า การผ่อนคลายของมาตรการแอลทีวีนี้ออกมาในสถานการณ์ของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างลำบากแล้ว แต่ก็เป็นเงื่อนไขที่ดีที่มีช่วงเวลาในการผ่อนคลายแอลทีวีให้ถึงสิ้นปี 2565 ซึ่งจะช่วยให้อสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจในภาพรวมฟื้นตัวจากปี 2564 ตามที่ศูนย์ข้อมูลฯได้คาดการณ์ไว้