อสังหาฯ ยังไม่สะเด็ดน้ำ ติดกับดักสินเชื่อแบงก์ ฉุดตลาดชะงัก!

“พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์”  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เผยถึงภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในสถานการณ์โควิด-19 ภายในงานสัมมนาออนไลน์ “Transforming Real Estate Thailand Forum 2021” ที่จัดโดย PeopleScape ว่า ขณะนี้ตลาดกำลังประสบปัญหาสถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับรายย่อย ซึ่งก่อนหน้านี้มีอัตราปฏิเสธสินเชื่อ ของกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป อยู่ที่ 3-5% และที่อยู่อาศัยเซ็กเมนต์ทั่วไปไม่เกิน 30%

แต่หลังจากสถานการณ์โควิด-19 ที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-3 ล้านบาท อัตราปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นเป็น 50-60% และบางจังหวัดอาจสูงถึง 70% แม้จะ Pre-approve ลูกค้าแล้วก็ตาม เนื่องจากเห็นว่าลูกค้าอาจได้รับผลกระทบในภายหลัง รวมถึงปัญหาตลาดคอนโดซบเซา ทำให้ดีเวลอปเปอร์หันมาพัฒนาสินค้าแนวราบกันมากขึ้น จนเริ่มเกิดภาวะล้นตลาดบางทำเล

ทั้งนี้ ภาพรวมซัพพลายในตลาดอสังหาฯยังถูกดูดซับได้ช้าลงจนกระทบถึงยอดขายในช่วง 7 เดือนที่ผ่านมา ขณะที่ในช่วงครึ่งปีหลัง 2564 ดีเวลอปเปอร์ 12 ราย เตรียมพัฒนา 150 โครงการ มูลค่าการขายร่วม 2 แสนล้านบาท และแนวโน้มการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับราคา 1 ล้านบาทนั้น ยังต้องลุ้นต่อไปว่าหลังพัฒนาโครงการเสร็จในอีก 1-2 ปีข้างหน้า สถาบันการเงินจะปล่อยสินเชื่อรายย่อยหรือไม่
 

พรนริศ มองว่าสถาบันการเงินเองก็ต้องปรับตัวเช่นกัน เนื่องจากเทคโนโลยีทางด้านการเงิน หรือฟินเทคกำลังจะเข้ามาดิสรัปธุรกิจสถาบันการเงิน อาจทำให้คนยื่นขอสินเชื่อน้อยลง รวมถึงกระแส สินทรัพย์ดิจิทัล โดยเริ่มมีการแปลงสินทรัพย์อสังหาฯให้อยู่ในรูปของสินทรัพย์ดิจิทัล หรือ Fractional Ownership of Real Estate แบ่งซอยสินทรัพย์ออกเป็นส่วนย่อยๆ แล้วเสนอขยายเป็นโทเคนดิจิทัล Initial Fraction Offering หรือ IFO ให้นักลงทุนรายย่อยสามารถเข้าถึงการถือครองอสังหาฯได้ง่ายขึ้น

“แม้ว่าจะผ่อนคลายมาตรการแอลทีวีแล้ว แต่มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯและจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท กำลังสิ้นสุดลงในสิ้นปี 2564 นี้ ทางสมาคมฯ ได้กำลังเจรจาเพื่อขอให้ช่วยขยายเพดานให้สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา แต่จำกัดการลดค่าธรรมเนียมดังกล่าวเฉพาะมูลค่า 3 ล้านบาทแรกเท่านั้น เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคที่ส่วนใหญ่เป็นระดับราคา 3-5 ล้านบาทเข้ามาช่วยพยุงตลาดอสังหาฯ ”

พรนริศ ระบุว่า หลังจากโควิด ดีเวลอปเปอร์ต้องปรับตัวแตกไลน์ธุรกิจ เพื่อปรับพอร์ตรายได้หลากหลายขึ้น ด้วยการเข้าไปสู่ธุรกิจที่มีศักยภาพ อาทิ ประกัน โรงเรียนนานาชาติ เวลเนสสำหรับผู้สูงอายุ คลังสินค้า โรงพยาบาล ธุรกิจความงาม เป็นต้น โดยเฉพาะเวลเนส เรียลเอสเตท พัฒนาที่อยู่อาศัยที่เอื้อต่อสุขภาพ อาทิ การดีไซน์ ตัวอาคารให้ประหยัดพลังงาน ทิศทางของแสงและลม ซึ่งเป็นธุรกิจที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาในสหรัฐอเมริกาและจีน เหมือนอย่างโรงแรมที่ภูเก็ตมีการปรับตัวด้วยการปรับเป็น“เวลเนสโฮลเทล” เพื่อเพิ่มโอกาสทางธุรกิจใหม่ เพราะโรงแรมในภูเก็ตจะไม่กลับมาเหมือนเดิมแล้ว
 

“อาทิตยา เกษมลาวัณย์” ผู้อำนวยการแผนกซื้อขายที่พักอาศัยโครงการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ทุกครั้งที่เกิดวิกฤติแล้ววิกฤติคลี่คลายตลาดอสังหาฯกลับสู่ยุคขาขึ้น แต่วิกฤติโควิดครั้งนี้พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปการฟื้นตัวตลาดต่อจากนี้ไปจึงมีความท้าทายมากกว่า วิกฤติตุ้มยำกุ้งและแฮมเบอร์เกอร์ เพราะยังคงมีปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย เศรษฐกิจชะลอตัวและพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนเยอะมาก

โดยตลาดแนวราบที่เป็นเรียลดีมานด์ที่ต้องการอยู่อาศัยจริงไม่ใช่ซื้อเพื่อเก็งกำไร หลักๆเป็นการตอบโจทย์ลูกค้าแง่ของงบประมาณและดีไซน์หลังโควิดคนนิยมอยู่บ้านมากขึ้น เพราะทำงานที่บ้านหรือทำงานแบบไฮบริด จึงต้องการพื้นที่ใหญ่ขึ้นและราคาคุ้มค่ากับเงินที่จ่ายผู้บริโภเน้นเรื่องเฮล์ทแอนด์เวลเนส ผสมผสานธรรมชาติ พื้นที่สีเขียว บ้านจึงต้องตอบโจทย์กิจกรรมคนในบ้าน รวมทั้งนวัตกรรมใหม่ลดการสัมผัส ผ่านแอพ ผ่านสมาร์ทโฟน

แนวโน้มคนจะสนใจบ้าน /คอนโดนอกเมืองเมืองเพราะสามารถทำงานจากที่บ้านได้ ประกอบกับโครงการการคมมนาคาขยายไปชานเมืองมากขึ้นประกอบกับที่ดินนอกเมืองราคาถูกกว่า

  “กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์”  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ขณะนี้ตลาดอสังหาฯก้าวผ่านวิกฤติโรคระบาดแต่ยังไม่ก้าวผ่านวิกฤติเศรษฐกิจคาดว่า จะต้องใช้ระยะเวลาอีก 21 เดือนถึงจะฟื้นตัวกลับมาอีกครั้ง

ในส่วนของแอสเซทไวส์ ใช้กลยุทธ์“คอนเซอร์เวทีฟ” พร้อมมองหาโอกาสต่อยอดธุรกิจอสังหาฯ จากเทรนด์ที่กำลังจะเข้ามา อาทิ เวลเนส และ บิวตี้ ร่วมกับพาสเนอร์ที่มีความเชี่ยวชาญ จากก่อนหน้านี้ได้เข้าไป รุกตลาดดิจิทัลแอสเสท เพื่ออำนวยความสะดวกสบายให้กับลูกค้ามากขึ้น ในอนาคตดิจิทัลแอสเสทจะเข้ามามีบทบาทมากขึ้น ที่สำคัญจะเข้ามาช่วยเสริมความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจและสร้างรายได้ควบคู่กัน