โจทย์หิน“มีศักดิ์​ ชุนหรักษ์โชติ​”ภารกิจชูอสังหาฯ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

เกือบ2 ปีที่เศรษฐกิจไทย ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อภาพรวมกำลังซื้อ การดำเนินธุรกิจทุกเซ็กเตอร์ชะลอตัว-บางส่วนถึงขั้นปิดกิจการ โดยเฉพาะกลุ่มอสังหาฯ มูลค่า 8-9 แสนล้านบาท ต้องปรับตัวหลายระลอกเรียกได้ว่า หืดขึ้นคอ ล่าสุดทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เปิดตัว “มีศักดิ์​ ชุนหรักษ์โชติ​” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยคนใหม่​ เข้ามารับไม้ต่อจาก “พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” อดีตนายกสมาคม​อสังหา​ริม​ทรัพย์​ไทย​

มีศักดิ์​ สะท้อนภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ หลังจากที่หลายคนมองว่า ผ่านจุดต่ำไปแล้วว่า เป็นการรีบาวด์ทางความรู้สึกของผู้คนแต่กำลังไปสู่จุดที่ต่ำกว่า เพราะอสังหาฯ เป็นดัชนีที่สะท้อนถึงความกินดีอยู่ดีของคนในประเทศ หากดูภาพรวมของประเทศไทย เศรษฐกิจไทยขยายตัวค่อนข้างช้าในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ก่อนหน้าที่เกิดวิกฤติโควิด-19 เศรษฐกิจไทยชะลอตัวมาตลอดเทียบกับประเทศในตะวันออกเฉียงใต้และช่วงที่เกิดโควิดเป็นประเทศที่มีผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี) ติดลบเยอะที่สุด!

หลังโควิดแล้วจะกลับไปอยู่จุดไหน ? ประเทศไทยกลับไปอยู่ในช่วงก่อนเกิดวิกฤติโรคระบาด คือ “โตต่ำ” ตัวเลขจีดีพีประมาณ1-3% แต่ถ้ามองไปให้ลึกๆ จะพบว่า เม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศในอุตสาหกรรมส่งออกหายไปจำนวนมากคิดเป็นสัดส่วน 1ใน3 !! เพราะไทยเป็นประเทศที่พึ่งรายได้จากการส่งออกจากภาคอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว และการเกษตร ปัจจุบันเครื่องยนต์ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจดับ !

ไม่นับรวม “ปัญหา" ค่าจ้างแรงงานที่สูง จำนวนประชากรผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น ประชากรแรงงานลดลง และการปรับตัวแรงงานที่ยังไม่สามารถเข้ากับระบบอุตสาหกรรมใหม่ได้ ทำให้ประเทศไทยยังคงติดอยู่กับปัญหา “กับดักรายได้ปานกลาง”(middle-income trap) และยังไม่เห็นแสงสว่างที่ปลายทาง ถือเป็นเรื่องที่น่ากลัว ฉะนั้น ธุรกิจ “อสังหาฯ” น่าจะเป็นเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจตัวใหม่ ที่มีศักยภาพที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมได้ เพราะอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่มีมัลติพลายเออร์เอฟเฟคสูง

มีศักดิ์​ กล่าวว่า ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ต้องดำเนินการให้เป็นรูปธรรม เพื่อให้ตอบสนองกับความจำเป็นของการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศให้ฟื้นตัวกลับมาอีกครั้ง โดยธุรกิจอสังหาฯ ที่สามารถเชื่อมโยงกับธุรกิจบริการถือเป็น “จุดแข็ง” เพราะคนต่างประเทศมองว่าไทยเป็นประเทศที่น่าอยู่ ใครๆ อยากจะมาใช้ชีวิต หากสามารถดึงคนจากทั่วโลกให้เข้ามาอยู่ในประเทศ มาจับจ่ายใช้สอยในระยะยาวถือเป็นเรื่องที่ดีในการกระจายรายได้ในวงกว้าง ไม่เฉพาะแค่อุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ เท่านั้น 
 

แต่ปัจจุบันติดปัญหาเรื่องกฎระเบียบที่อาจต้องดำเนินการแก้ไข รวมทั้งทัศนคติต่างๆ สเต็ปต่อมาคือ การเชื่อมโยงกับการแพทย์และศูนย์สุขภาพเพื่อดึงคนจากยุโรปไม่ว่าเป็นเยอรมนี ฝรั่งเศส ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อเข้ามาใช้บริการ ผ่านระบบประกันสุขภาพของแต่ละประเทศ ทำให้เกิดรายได้มหาศาล ซึ่งต้องอาศัยความร่วมมือหน่วยงานภาครัฐและเอกชนที่เกี่ยวข้องเข้ามาทำงานร่วมกัน

“เราต้องใช้จุดแข็งที่โดดเด่นของประเทศให้เป็นจุดขายที่สะท้อนตัวตนอย่างยั่งยืน ดีกว่าไปที่อุตสาหกรรมในรูปแบบเดิม ที่ไม่สามารถแข่งขันกับเวียดนามได้แล้วทำให้เศรษฐกิจไทยชะลอตัวและฟื้นช้า ทำให้เกิดความเหลื่อมล้ำสูงขึ้นจากปัจจุบันไทยรองจากรัสเชีย”

นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ระบุว่า แนวโน้มอสังหาฯยังคงชะลอตัวในระยะยาว ดังนั้นในระยะสั้น วาระเร่งด่วน คงต้องอาศัยภาครัฐเข้ามาช่วย กระตุ้น จากประสบการณ์ในอดีต มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่ได้ผลดี คือ 1 .การยกเลิกภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% 2. อยากขอให้รัฐต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่กำลังจะหมดลงในสิ้นปีนี้ออกไปอีก

“เพราะคนไทยส่วนหนึ่งยังมีกำลังซื้อแต่ชอบโปรโมชั่น จากประสบการณ์ในปี 2552 -2554 รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ โดยยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะได้ผลชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มกำลังซื้อระดับกลาง ประกอบกับช่วงนี้ภาวะดอกเบี้ยต่ำ คงจะต้องทำเรื่องเสนอรัฐ เพราะการผ่อนคลายมาตรการแอลทีวีที่ผ่านมาในเชิงปฏิบัติ บางธนาคาร ยังคงใช้เกณฑ์เดิม เพราะ NPL สินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น เพราะที่ผ่านมาต้องยอมรับว่า อสังหาฯ เป็นจำเลยในช่วงที่เกิดวิกฤติต้มยำกุ้ง ทำให้กลุ่มกลางล่างได้รับผลกระทบถูกแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ ”

มีศักดิ์​ กล่าวว่า ปัจจุบันยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับล่างสูง ฉะนั้นภาครัฐควรมีมาตรการออกมารองรับคนกลุ่มนี้ เพราะมีปัญหาเรื่องการเข้าถึงสินเชื่อหากภาครัฐสนับสนุนให้ดีเวลลอปเปอร์พัฒนาโครงการเพื่อผู้มีรายได้น้อยซื้อ/เช่า หรือคนเข้ามาซื้ออสังหาฯเพื่อปล่อยเช่ากับกลุ่มที่มีรายได้น้อยโดยภาครัฐสนับสนุนแทนที่ผลักดันโครงการผ่านการเคหะ อาทิ โครงการเอื้ออาทร รัฐต้องใช้เงินอุดหนุนจำนวนมาก

“ส่วนปัจจัยเสี่ยงที่เป็นกังวลในปี 2565 ที่กำลังจะเข้ามามีผลกระทบต่ออสังหาฯ คือ วัสดุก่อสร้างขึ้นราคา ไม่ว่าจะเป็นเหล็ก ปูน ปัญหาสภาพคล่องที่ต้องระมัดระวัง เพราะแนวโน้มNLP เพิ่มขึ้น รวมถึงปัญหาการขาดแคลนแรงงาน ในช่วงโควิดแรงงานต่างชาติหายไป50% ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องเตรียมแผนรับมือ” มีศักดิ์ กล่าว