๋J คุย U เล็งจับมือเป็นพันธมิตรร่วมพัฒนาธุรกิจอสังหาฯ
"เจเอเอส แอสเซ็ท" ซุ่มคุย "ยู ซิตี้" หวังจับมือเป็นพันธมิตรผุดโปรแจกร่วมกัน ลั่นปี 65 ลุยอสังหาฯ แนวราบ ศึกษาลงทุนเอง-ร่วมพาร์ทเนอร์ ด้าน "คอมมูนิตี้มอลล์-ดูแลผู้สูงอายุหนุน" ขึ้นแท่นพอร์ตรายได้ประจำ "กลุ่มเจมาร์ท"
บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) หรือ J ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และเป็นน้องเล็กสุดในกลุ่มบริษัทในเครือของ บริษัท เจ มาร์ท จำกัด (มหาชน) หรือ JMART ถือหุ้นใหญ่ 66.07% หากนับบริษัทที่มีนามสกุลมหาชนต่อท้าย สะท้อนผ่าน ณ ปัจจุบัน J มีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (Market Cap) ระดับ 4,355.20 ล้านบาท (ตัวเลข ณ วันที่ 13 ม.ค.2565) ขณะที่บริษัทอื่นๆ ในเครือเจมาร์ทมีมาร์เก็ตแคประดับหมื่นล้านบาท
จากธุรกิจด้านการบริหารจัดการพื้นที่เช่าภายในศูนย์การค้าในส่วนของโทรศัพท์เคลื่อนที่และสินค้าเทคโนโลยี ภายใต้ชื่อ “IT Junction” ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนรายได้เกือบ 100% โดยบริษัทเคยมีพื้นที่เช่าสูงสุด (New High) ถึง 15,000 ตารางเมตร ต่อมาบริษัทขยายธุรกิจสู่การพัฒนาและบริหารพื้นที่ในรูปแบบ “ตลาดชุมชนและศูนย์การค้าชุมชน” (Community Mall) และเข้าสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ภายใต้ โครงการคอนโดมิเนียม “Newera” ซึ่งเป็นโครงการแรก
“สุพจน์ สิริกุลภัสสร์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) หรือ J ให้สัมภาษณ์พิเศษ “หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ” ว่า ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่าธุรกิจบริหารพื้นที่เช่าร้านลูกตู้มือถือ (IT Junction) ในศูนย์การค้าบิ๊กซีมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง สะท้อนผ่านปัจจุบันบริหารพื้นที่เช่าลูกตู้มือถือเหลือแค่ 26 สาขา เดิม 50 สาขา คิดเป็นพื้นที่เช่า 8,000-9,000 ตารางเมตร และคิดเป็นสัดส่วนรายได้ปัจจุบัน 25% รวมทั้งกำลังศึกษาเปิด IT Junction นอกศูนย์การค้า
ดังนั้น บริษัทจะฝากความหวังให้ธุรกิจเติบโตยั่งยืนด้วยธุรกิจบริหารพื้นที่เช่าลูกตู้มือถืออย่างเดียวไม่ได้แล้ว บริษัทจึงตัดสินใจลงทุน “ธุรกิจใหม่” (New Business) คือ “ศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ” คาดลงทุนในปี 2565 ตั้งงบลงทุน 500 ล้านบาท เพื่อเป็นการรองรับการพัฒนาโครงการบ้านพักผู้สูงอายุ SENERA Senior Wellness ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ข้างโครงการ JAS Green Village คู้บอน บนที่ดิน 7 ไร่ จำนวนห้องพัก 140 ห้อง ซึ่งเป็นโครงการบ้านพักผู้สูงอายุแห่งแรกของบริษัท ประกอบกับจะมีการร่วมมือกับพันธมิตรเครือโรงพยาบาลในการบริหารโครงการ โดยจะเริ่มเปิดให้บริการในช่วงปลายปี 2565 และจะมีการพัฒนา
อีกหนึ่งธุรกิจที่กำลังอยู่ระหว่างศึกษาลงทุนคือ “โครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบ” คาดว่ามีโอกาสเห็นบริษัทลงทุนในปี 2565 ซึ่งปัจจุบันกำลังเจรจาขอซื้อที่ดินจำนวน 30 ไร่ คาดมูลค่าลงทุนไม่ต่ำกว่า “พันล้านบาท” โดยรูปแบบลงทุนบริษัทอยู่ระหว่างการศึกษาใน 2 แนวทาง คือ บริษัทลงทุนเองทั้งหมดกับหาพันธมิตรร่วมลงทุนด้วย
ทั้งนี้ ยอมรับว่าหลังจากกลุ่มเจมาร์ทมีการร่วมมือเป็นพันธมิตรกับทางกลุ่ม บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ BTS บริษัทได้มีการคุยกับทาง บริษัท ยู ซิตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ U ซึ่งเป็นบริษัทในเครือบีทีเอสกรุ๊ปในความร่วมมือในธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งโมเดลธุรกิจอาจจะคล้ายๆ กับ U ไปร่วมมือกับพันธมิตรอสังหาฯ รายใหญ่ในตลาด
โดย U จะลงทุนในที่ดินและให้ดีเวลอปเปอร์เเป็นผู้พัฒนาโครงการ สอดคล้องกับปัจจุบัน U กำลังเปลี่ยนโครงสร้างธุรกิจจากอสังหาฯ ไปสู่ธุรกิจด้านการเงิน หลังจากมีการทยอยขายอสังหาฯ ออกมา แต่จุดเด่นของ U คือ มีที่ดินเหลืออยู่ในมือจำนวนมาก ดังนั้น ที่ดินดังกล่าวก็สามารถนำมาสร้างมูลค่าเพิ่มให้ธุรกิจได้
“เราคุยกับ U ว่าในอนาคตอาจจะมาร่วมลงทุนกัน แต่เบื้องต้นอาจจะยังไม่ใช่โครงการขนาดใหญ่มาก เพราะธุรกิจอสังหาฯ ใช้เงินลงทุนสูงมาก ประกอบกับปัจจุบันยังไม่ใช่จังหวะเวลาที่เหมาะสมของอสังหาฯ ซึ่งจะเห็นว่าตอนนี้ U พยายามขยายสินทรัพย์ที่เป็นอสังหาฯ และเปลี่ยนโมเดลธุรกิจเป็นการเงิน”
เขา แจกแจงธุรกิจต่อว่า สำหรับธุรกิจศูนย์การค้าประเภทคอมมูนิตี้มอลล์ และมีเป้าหมายเปิดโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ปีละ 1 แห่ง ล่าสุด บริษัทเปิดตัวโครงการ JAS Green Village คู้บอน มีพื้นที่เช่ารวม 13,000 ตารางเมตร โดยเป็นโครงการคอมมูนิตี้มอลล์แห่งที่ 5 โดยในปีนี้บริษัทจะมีการพัฒนาโครงการคอมมูนิตี้มอลล์แห่งใหม่อีก 1 แห่ง ที่อยู่ในชานเมือง โดยที่เบื้องต้นมีทำเลย่านบางบัวทองที่บริษัทสนใจพัฒนาเป็นคอมมูนิตี้มอลล์แห่งใหม่
ขณะที่ โครงการคอมมูนิตี้มอลล์อีก 4 แห่งของบริษัท เริ่มเห็นการกลับเข้ามาใช้บริการของประชาชนมากขึ้น หลังจากสถานการณ์โควิด-19 ในประเทศเริ่มคลี่คลายมากขึ้น ซึ่งมองว่าในปีหน้าแรงกดดันจากปัจจัยโควิด-19 จะไม่มีผลต่อภาพรวมการดำเนินงานของาบริษัทเหมือนกับในช่วงปี 2563-2564 ทำให้การเติบโตของผลการดำเนินงานที่กลับมาโดดเด่น เนื่องจากรายได้ค่าเช่าที่กลับมาฟื้นตัวดีเป็นแรงขับเคลื่อนภาพรวมผลงานในปี 2565 และบริษัทมีค่าเช่ากลับมาในระดับปกติ หลังจากที่มาตรการช่วยเหลือผู้เช่าได้สิ้นสุดลงไปแล้ว
ทั้งนี้ บริษัทตั้งเป้ามีพื้นที่เช่ารวมแตะ 100,000 ตารางเมตร ในช่วง 3 ปีข้างหน้า จากปัจจุบันมีพื้นที่เช่ารวม 55,000 ตารางเมตร ซึ่งมีอัตราการเช่ารวมที่ 90% ซึ่งหากมีพื้นที่เช่าแตะ 100,000 ตารางเมตร บริษัทจะขึ้นเป็นผู้นำอันดับ 1 ในธุรกิจพัฒนาศูนย์การค้าชุมชน และเป็นธุรกิจในเครือของเจมาร์ทที่สร้างรายได้ประจำให้กับกลุ่มมากที่สุด
ส่วนแผนการนำสินทรัพย์จัดตั้งกองทรัสต์ (REITs) หรือการทำสินทรัพย์ดิจิทัลที่มีสินทรัพย์ค้ำประกัน บริษัทมองว่ายังคงต้องรอให้การพัฒนาโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ของบริษัทครบ 7 แห่ง และจะเริ่มมีการพิจารณาอีกครั้ง โดยปัจจัยหลักของการที่จะนำสินทรัพย์ขายเพื่อระดมทุนมาต่อยอดการพัฒนาจะคำนึงถึงต้นทุนในการดำเนินการจัดตั้งและบริการกองรีมหรือสินทรัพย์ดิจิทัลเป็นสิ่งสำคัญ ซึ่งจะต้องมีความคุ้มค่าและเป็นผลดีต่อบริษัทมากที่สุด
สำหรับ แนวโน้มภาพรวมธุรกิจพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกในประเทศไทย มองว่ายังมีการเติบโตอีกค่อนข้างมาก โดยเฉพาะการพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกที่เข้าไปในแหล่งชุมชนมากขึ้น เนื่องจากปัจจุบันที่อยู่อาศัยและระบบคมนาคมขนส่งกระจายตัวออกชานเมืองมากขึ้น และหลังจากมีการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้คนไทยหันมานิยมอยู่บ้านมากยิ่งขึ้น
ทำให้บริษัทมีโอกาสในการพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกในทำเลที่เป็นย่านชุมชนรอบเมืองยังมีอยู่มาก และมีการเข้าใช้บริการของคนในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง และในปัจจุบันพบว่ากลุ่มลูกค้าผู้เช่า (ร้านค้า) ของบริษัทที่เป็นผู้ประกอบการร้านค้าชั้นนำเริ่มต้องการเช่าพื้นที่เปิดสาขาใหม่ในโครงการที่อยู่ในชุมชนมากขึ้น และเริ่มขยายออกมาจากศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในเมือง ซึ่งเพิ่มโอกาสในการขายของผู้ประกอบการในอนาคต
ด้าน “โครงการคอนโดมิเนียม” ของบริษัท NEWERA เอกมัย-รามอินทรา ยังเหลือขายอยู่กว่า 10 ยูนิต บริษัทจะเร่งปิดการขายให้หมดปี 65 ซึ่งสามารถรับรู้รายได้เข้ามา โดยปี 64 ยอมรับการขายคอนโดฯ เป็นไปค่อนข้างยากมาก เนื่องจากภาวะของตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย แต่มองว่าในปีหน้าจะเห็นการมองหาซื้อคอนโดมิเนียมกลับมา หลังจากภาพรวมไนประเทศเริ่มดีขึ้น ทำให้บริษัทจะกลับมาเร่งปิดการขายคอนโดมิเนียมที่เหลืออยู่อีกครั้ง
ท้ายสุด “สุพจน์” บอกว่า บริษัทตั้งเป้ากำไรปี 2565 เติบโต 100% จากปีนี้ โดยมาจากปัจจัยหนุนของการเปิดให้บริการโครงการ JAS Green Village คู้บอน
