บิ๊กอสังหาฯฝ่าปัจจัยลบแห่ผุดโครงการมูลค่าทะลุ3.5แสนล้าน!แนวราบพระเอก

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ในห้วงต้นปีเป็นช่วงเวลาที่ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจะประกาศผลงานปีที่ผ่านมา พร้อมแผนการขับเคลื่อนธุรกิจประจำปี ซึ่งภายใต้สถานการณ์โควิดที่ยังคงมีความผันผวน แต่เดือนแรกแห่งปีนี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายวางแผนลงทุนอย่างคึกคักโดยพบว่ามี “โครงการใหม่” เพิ่มขึ้นจำนวนมากหลังจาก “ชะลอ” การเปิดตัวโครงการใหม่มานานกว่า 2 ปี โดยเฉพาะรายใหญ่ ไม่ว่าจะเป็น “เอพี” ที่สร้างปรากฎการณ์เปิดโครงการสูงสุดในปีนี้อีกด้วย รวมทั้ง  แสนสิริ ศุภาลัย ฯลฯ ระดมโปรเจคใหม่ลงตลาดอย่างต่อเนื่อง

หากพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ เน้นการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัย ประเภท “บ้านจัดสรร” มากขึ้น จนอาจจะก่อให้เกิดความกังวลใจว่าจะทำให้ตลาดบ้านจัดสรร (แนวราบ) มีปัญหาโอเวอร์ซัพพลายแบบเดียวกับที่เกิดในตลาดคอนโดมิเนียมหรือไม่ อย่างไร? 

ซึ่งประเด็นดังกล่าวนี้ ต้องพิจารณากันที่รูปแบบการพัฒนาและการขาย และกลุ่มผู้ซื้อบ้านในโครงการจัดสรร!!

ทั้งนี้ เนื่องจากทั้ง 2 ปัจจัยดังกล่าว มีผลทำให้ตลาดบ้านจัดสรรไม่เหมือนกับคอนโดมิเนียม เพราะรูปแบบการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรนั้น การพัฒนาต้องใช้ที่ดินขนาดใหญ่ ซึ่งมีผลให้ต้องหาที่ดินที่มีราคาไม่สูงมาก และมีการพัฒนาโดยแบ่งออกเป็นเฟส  ไม่ได้พัฒนาหรือก่อสร้างขึ้นมาพร้อมกันทั้งหมดทุกยูนิต
 

ดังนั้น โดยทั่วไปผู้ประกอบการบ้านจัดสรรจะทยอยเปิดขาย และทยอยก่อสร้างไปเรื่อยๆ เป็นเฟส  โดยก่อสร้างส่วนของสำนักงานขาย พื้นที่ส่วนกลาง และส่วนของด้านหน้าโครงการไปก่อน จากนั้นทยอยเปิดขายไปเรื่อย แต่หากประสบปัญหาหรือยอดขายไม่เป็นไปตามที่คิด ก็อาจจะมีการหยุดการขายหรือหยุดการก่อสร้างเฟสที่เหลือได้ โดยไม่กระทบกับผู้ซื้อด้วย

สุรเชษฐ ระบุว่า กลุ่มผู้ซื้อบ้านจัดสรรยังเป็นกลุ่มที่มีความต้องการบ้านจริง( เรียลดีมานด์) “ไม่ได้"ซื้อเพื่อการลงทุนหรือต้องการขายใบจองแบบคอนโดมิเนียม 

ดังนั้น เมื่อเป็นกลุ่มที่มีความต้องการจริง ก็เป็นการง่ายที่ผู้ประกอบการจะสามารถปิดการขายหรือว่าโอนกรรมสิทธิ์ได้ไม่ยาก เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมที่อาจจะมีการขอสินเชื่อไม่ผ่าน!  ขึ้นอยู่กับกำลังหรือฐานะการเงินของผู้ซื้อ แต่สุดท้ายจะมีผู้ซื้อรายใหม่เข้ามาทดแทนเสมอ และใช้เวลาในการขายไม่นานต่อ 1 โครงการ เนื่องจากบ้านในโครงการจัดสรรปัจจุบันใช้เวลาก่อสร้างที่ไม่นานมากเมื่อเทียบกับโครงการคอนโดมิเนียม 1 อาคาร

นอกจากนี้ หากพิจารณาถึงจำนวนโครงการที่เปิดขายใหม่ในปีนี้ของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงไม่มากนักเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดวิกฤติโควิด-19  อาจจะมีเพียงผู้ประกอบการบางรายเท่านั้นที่มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้นเมื่อเทียบกับช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา 

"เรื่องของการเปิดขายโครงการใหม่ของทางผู้ประกอบการไม่น่ากังวลใจ เพราะก่อนเปิดขายจะมีการพิจารณา และวิเคราะห์มาอย่างดีแล้ว อีกทั้งเมื่อเป็นโครงการบ้านจัดสรรก็มีความยืดหยุ่นในการพัฒนามากกว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่ไม่สามารถหยุดการก่อสร้างหรือทยอยก่อสร้างได้"

ที่สำคัญตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในยุคนิวนอร์มอล สามารถปรับตัวให้สอดคล้องกับความเปลี่ยนแปลงได้ง่าย