‘เกิดน้อย-โสดนาน’ดิสรัปอสังหา! หันปั้นดีมานด์‘เช่า-แชริ่งอีโคโนมี’

“ปิติ ตัณฑเกษม” กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ธนาคารทหารไทยธนชาต จำกัด (มหาชน) หรือ TTB ฉายภาพความเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในวงการอสังหาฯ ว่า โครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไปส่งผลกระทบต่อดีมานด์หลักของอสังหาฯ เพื่อขาย เริ่มจากอัตราการเกิด “ติดลบ” หมายความว่า อัตราการตายสูงกว่าอัตราการเกิดใหม่ คนแต่งงานช้า มีลูกน้อยลงหรือไม่ (ยอม) มีลูก ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญของการตัดสินใจมีบ้าน หรือซื้อที่อยู่อาศัย 

ความต้องการ (ดีมานด์) ที่จะมีบ้านเกิดจากความต้องการแยกครอบครัว แต่งงาน มีลูก หรือ มีคนเกิดมากขึ้น เมื่อไม่มีใครสามารถควบคุมปัจจัยเหล่านี้ได้ ดังนั้นดีมานด์จึงมีแนวโน้มหดตัวลงอย่างชัดเจน

ในโลกแห่งดิสรัปชันเกิดขึ้นทั้งฝั่งดีมานด์และซัพพลาย โดยเฉพาะฝั่งดีมานด์ จากเดิมอยู่ในกลุ่มการซื้อเพื่ออยู่อาศัย เพื่อลงทุนให้เช่า เพื่อเก็งกำไร ซึ่งเป็นดีมานด์ที่ทำให้เกิดการซื้อขาย แต่หลังจากเกิดวิกฤติโควิด-19 ดีมานด์เหล่านี้ได้รับผลกระทบรุนแรง โดยเฉพาะกลุ่มเก็งกำไรและซื้อเพื่อลงทุนหายไป ขณะที่จำนวนประชากรเกิดใหม่ลดลงจึงเริ่มส่งผลกระทบเรียลดีมานด์

เรียกได้ว่าเป็นข่าวร้ายสำหรับวงการอสังหาฯ ในนาทีนี้! จากสังคมที่คนเกิดน้อย แก่เร็ว ตายยาก และจนนาน ทำให้ความจำเป็นในการมีที่อยู่อาศัยลดลง

ขณะที่ “จักรรัตน์ เรืองรัตนากร” กรรมการผู้จัดการ บริษัท รัตนากร แอสเซท จำกัด กล่าวว่า จำนวนประชากรของประเทศไทยจะหยุดนิ่งและลดลงไปเรื่อยๆ คาดว่า ภายในระยะเวลา 20 ปีประชากรไทยจะหายไปถึง 30-40%   

ปัจจุบันอัตราการเกิดของประชากรค่อนข้างนิ่ง เกิดกับตายเท่ากัน จากนี้ไปจะยิ่งลดลงเรื่อยๆ ซึ่งเป็นเทรนด์ที่เกิดขึ้นทั่วโลกที่จำนวนประชากรไม่ค่อยเติบโตแล้ว จากอัตราการเกิดน้อยลง จะเห็นว่าช่วง 10 ปีที่ผ่านมา (2555-2565) อัตราการเติบโตของประชากรไทยโตต่ำมากไม่ถึง 10%

สำหรับประเทศไทย น่าเป็นห่วง! เพราะไทยเป็นประเทศขนาดกลาง การที่ประชากรขยายตัวต่ำ ถือเป็นปัญหาใหญ่ เพราะนั่นหมายความว่าทรัพยากรบุคคลหายไปและประเทศไทยก้าวสูงสังคมสูงวัย!! เป็นปัจจัยลบรุนแรงสำหรับธุรกิจอสังหาฯ ที่ต้องพึ่งพาอัตราการขยายตัวของประชากรในประเทศ เมื่ออัตราการเพิ่มขึ้นของประชากรในประเทศลดลงเรื่อยๆ กำลังซื้อของคนไทยที่จะซื้ออสังหาฯ ย่อมลดลงตาม ซึ่งเป็นเทรนด์ทั่วโลก 

“ครอบครัวมีคนน้อยลง ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่น้อยลง ประกอบกับคนต่างชาติที่เข้ามาก็น้อยลง คนไทยก้าวสู่สังคมสูงวัยทำให้เศรษฐกิจโตช้าลงไปอีก”
 

เทรนด์ความต้องการบ้านลดลงจากอัตราการเกิดต่ำ! ทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายอาจไม่ตอบโจทย์ 100% ดีเวลลอปเปอร์ต้องมองหาช่องทางใหม่ เช่น การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่ามากขึ้น รองรับเทรนด์อนาคตผู้คนอาจมองว่าการซื้ออสังหาฯ เป็น ”ภาระระยะยาว"  เพราะซื้อบ้าน 1 หลัง ต้องผ่อนชำระอย่างน้อย 30-40 ปี เทียบอดีตผ่อนเพียง 10-20 ปี 

นอกจากนี้ การที่คนไม่นิยมแต่งงาน หรือแต่งงานแล้วไม่มีลูก ทำให้ไม่มีความจำเป็นต้องขยับขยายมีบ้านใหม่ หากแต่ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัย ซึ่ง “อสังหาฯ เพื่อเช่า” สามารถตอบโจทย์ได้เป็นอย่างดีสอดรับไปกับพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภคยุคใหม่ที่มีไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตเปลี่ยนไปเช่นกัน เช่น ทำงานที่ไหน เมื่อไรก็ได้ (Work from Anywhere) เปลี่ยนงานบ่อยขึ้น จึงไม่นิยมที่อยู่อาศัยแบบถาวร

ขณะเดียวกัน "Sharing Economy" หรือ เศรษฐกิจแบบแบ่งปัน เป็นอีกโมเดลเศรษฐกิจใหม่! เช่น เซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์ โคเวิร์คกิ้งสเปซ มีการใช้ประโยชน์สินทรัพย์ให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของวิถีชีวิตใหม่  โมเดลนี้จะมีบทบาทสำคัญกับประเทศไทยมากขึ้นในอนาคต 

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ เป็นโจทย์สำคัญสำหรับดีเวลลอปปเปอร์ต้องปรับรูปแบบที่อยู่อาศัยให้เหมาะกับกลุ่มเป้าหมาย เช่น คนทำงาน คนโสด ผู้สูงวัย ทั้งฟังก์ชั่นการใช้งาน การพัฒนาแบบ  Universal Design หรืออารยสถาปัตย์ รองรับทุกเจนเนอเรชั่น รวมถึงการให้ความสำคัญเทคโนโลยีรองระบบความปลอดภัยทั้งสุขภาพชีวิตและทรัพย์สิน การพัฒนาโครงการในพื้นที่ศักยภาพที่เป็นแหล่งงาน เช่น โซนอีอีซี เมืองท่องเที่ยว

“อสังหาฯ ยุคต่อไปไม่ใช่การถือครองกรรมสิทธิ์แต่เป็นการถือหน่วยแทนกรรมสิทธิ์ ในรูปแบบของดิจิทัลแอสเสทคริปโทเคอร์เรนซี โทเคน รีท สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ไม่ต้องการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ เพราะมองว่าทรัพย์สินเป็นภาระ ประกอบกับค่าครองชีพที่สูงขึ้นทำให้เงินออมในการซื้ออสังหาฯ ลดลง จึงหันมาเช่าแทนเป็นไปตามเทรนด์เศรษฐกิจแบบแบ่งปัน เป็นการบริโภคในยุคที่ไร้การครอบครอง”

ทางด้าน “พีระพงศ์ จรูญเอก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)  มองว่า เทรนด์ของโลกในอนาคตอัตราการเกิดต่ำลงต่อเนื่อง ผู้ประกอบการจะต้องพัฒนาสินค้าเพื่อรองรับกับเทรนด์และพฤติกรรมคนที่เปลี่ยนไป เช่น ต้องการเช่ามากกว่าซื้อ นำรูปแบบการบริการจากเชนโรงแรมมาใช้กับคอนโดมิเนียม หรือ เซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ 

การปรับตัวรับการเปลี่ยนแปลงให้ได้มากที่สุดก่อนใครเป็นสิ่งสำคัญก่อนที่จะไม่มี “โอกาส” สำหรับผู้ช้า! ผู้ประกอบการต้องทำหน้าที่เสิร์ฟสินค้าและบริการตรงใจลูกค้าให้ได้มากที่สุด 

ตลาดอนาคตมุ่งสร้างความแตกต่าง เจาะตรงลูกค้าเป้าหมาย “นิชมาร์เก็ต” มากขึ้น  ยกตัวอย่าง คอนโดที่เลี้ยงสัตว์ได้ เวลเนสเรสซิเดนซ์ อสังหาฯ เพื่อการลงทุน  แม้กระทั่งความหลากหลายทางเพศ (LGBT) ก็นำสู่การดีไซน์  โอกาสใหม่ๆ