ซื้อขายที่ดินหดตัวแรง!‘โจนส์แลง’คาด2ปีฟื้นตัว

สุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ปัจจัยสำคัญส่วนหนึ่งมาจากผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมชะลอการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ เป็นผลจากสถานการณ์โรคระบาดโควิด-19 รวมทั้งความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป และปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย โดยปี 2563 มูลค่าการซื้อที่ดินรวมอยู่ที่ 5,800 ล้านบาท ปี 2564 ที่ผ่านมา ลดเหลือเพียง 1,300 ล้านบาท!!!

ทั้งนี้ “โรงแรม” เป็นกลุ่มอสังหาฯ ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากวิกฤติโควิด ทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ๆ หยุดชะงัก! ในทันที ขณะที่ “ศูนย์การค้า” ได้รับผลกระทบจากความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การขยายตัวของการซื้อขายทางออนไลน์แย่งชิงลูกค้าบางส่วนไป และทำให้ศูนย์การค้าจำนวนมากต้องปรับคอนเซปต์เพื่อให้ยังดึงดูดผู้บริโภคได้ และได้รับผลกระทบโดยตรงจากสถานการณ์โรคระบาดยิ่งในช่วงล็อกดาวน์เร่งกระแสนิยมสั่งซื้อสินค้าออนไลน์มากยิ่งขึ้นไปอีก

แม้จะมีโครงการศูนย์การค้าใหญ่จำนวนมากเตรียมเปิดให้บริการ แต่ทั้งหมดเป็นโครงการที่วางแผนพัฒนาอยู่เดิมหรืออยู่ระหว่างก่อสร้าง ขณะที่ “คอนโดมิเนียม” เป็นตลาดที่มีความท้าทายจากภาวะโอเวอร์ซัพพลายเป็นทุนเดิม แต่การเกิดโรคระบาดเพิ่มความท้าทายให้กับตลาดมากขึ้นไปอีก จะเห็นได้ว่า คอนโดใหม่เปิดตัวลดลงอย่างมากเพราะต้องเร่งระบายสต็อก และหันไปลงทุนที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น

ในส่วนของตลาด “อาคารสำนักงาน” ก่อนโควิด อาคารสำนักงานเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ดาวรุ่ง เนื่องจากมีพื้นที่ไม่เพียงพอต่อความต้องการของบริษัทผู้เช่า โดยเฉพาะอาคารใหม่ๆ ที่มีคุณภาพ และเคยมีการคาดการณ์ว่า ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพ จะยังคงแข็งแกร่งในแง่ของค่าเช่า แม้จะมีอาคารสำนักงานใหม่จ่อคิวสร้างเสร็จเพิ่มขึ้น

“ความต้องการเช่าใช้พื้นที่ของบริษัทต่างๆ ชะลอตัวจากวิกฤติการณ์โรคระบาด พร้อมๆ กับมีโครงการสร้างเสร็จใหม่เพิ่มขึ้น ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ กำลังพบกับความท้าทายเพิ่มสูงขึ้น”

ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นมาก ปี 2563 เกือบ 350,000 ตร.ม. ปี 2564 สร้างเสร็จเพิ่มอีก 470,000 ตร.ม. ปัจจุบันกรุงเทพฯ มีพื้นที่สำนักงานรวม 9.9 ล้านตร.ม. ขณะที่ดีมานด์ช่วง 5 ปีก่อนเกิดโควิด (2557-2562) กรุงเทพฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มเฉลี่ย 145,000 ตร.ม.ต่อปี แต่ปี 2563 ลดลงเหลือ 122,000 ตร.ม. และ 70,000 ตร.ม.ในปี 2564

“ซัพพลายเพิ่มขึ้นขณะที่ดีมานด์ชะลอตัว ทำให้อัตราว่างของพื้นที่เช่าปี 2564 ขยับขึ้นไปอยู่ที่เกือบ 15% เทียบ 6 ปีก่อนหน้าอัตราว่างเฉลี่ยไม่ถึง 10%”
 

แนวโน้ม 5 ปีจากนี้ (2565-2569) จะมีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มอีก 2.2 ล้านตร.ม. เฉลี่ย 440,000 ตร.ม. ต่อปี แม้ภาคธุรกิจอีคอมเมิร์ซจะขยายตัวอย่างรวดเร็วในช่วงโควิด แต่การเติบโตของภาคธุรกิจอื่นๆ ส่วนใหญ่ยังคงชะลอตัว จึงยังไม่มีแนวโน้มว่าความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานจะขยายตัวได้ทันรองรับซัพพลายใหม่!

หมายความว่า จะมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าสูงขึ้นต่อไปอีก และค่าเช่าจะปรับลดลง ดังนั้น อาคารเก่าที่ขาดการปรับปรุงดูแล ล้าสมัย หรือเสื่อมสภาพจะได้รับผลกระทบมากสุด เพราะผู้เช่ามีแนวโน้มสนใจอาคารที่ใหม่กว่า มีการออกแบบที่ดีกว่า มีเทคโนโลยีใหม่กว่า ตอบโจทย์ความปลอดภัยด้านสุขอนามัย และเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม

“แม้โดยภาพรวมการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ในอสังหาฯ กลุ่มหลักแทบทุกประเภทชะลอตัว แต่เราเริ่มเห็นแนวโน้มการลงทุนที่ดีขึ้น จากการที่ภาครัฐของไทยและหลายๆ ประเทศ เริ่มหาแนวทางให้ประชาชนอยู่ร่วมกับโควิดได้ เพื่อให้เศรษฐกิจเดินหน้าต่อไป ดังจะเห็นได้จากการหลีกเลี่ยงมาตรการล็อกดาวน์ และการผ่อนคลายการควบคุมเรื่องการเดินทาง”

ดีมานด์หรือความต้องการต่ออสังหาฯ เกือบทุกประเภทมีความเชื่อมโยงกันค่อนข้างมากกับสภาพเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ดังนั้น เมื่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมาเดินหน้าต่อไปได้ ก็จะส่งผลดีโดยตรงต่อตลาดอสังหาฯ ให้ฟื้นตัวได้เร็วยิ่งขึ้นคาด2ปีฟื้นตัว

และหากสถานการณ์รัสเซีย-ยูเครนยืดเยื้อ นักลงทุนหรือผู้มีฐานะบางส่วนอาจผันเม็ดเงินเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯ ที่มีคุณภาพและทำเลดีซึ่งเป็นสินทรัพย์ลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำ มีการขึ้นของราคาในระดับที่สูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ ยิ่งในปัจจุบันมีสินทรัพย์ดีเสนอขายในตลาดในราคาที่ไม่แพง!