ตลาดที่อยู่อาศัยอีอีซีส่งสัญญาณฟื้นฝ่าปัจจัยลบผังเมือง - ต้นทุนพุ่ง

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ช่วง 2 ปีมีการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้การลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซีเปลี่ยนแปลงอย่างมากทั้งด้านอุปสงค์ และอุปทาน แต่เมื่อเข้าสู่ช่วงครึ่งหลังปี 2564 สถานการณ์โดยรวมเริ่มฟื้นตัว เมื่อผู้ประกอบการลดการเติมอุปทานใหม่ ส่งผลให้อัตราดูดซับดีขึ้น โครงการเหลือขายลดจำนวนลง โดยเฉพาะชลบุรี ที่หน่วยเหลือขายลดลง 13.2% และมูลค่าลดลง 14.2% 

ขณะที่ฉะเชิงเทรา ซึ่งเป็นพื้นที่ ที่มีการเพิ่มขึ้นของหน่วยขายได้ใหม่มากที่สุดถึง 39.4% มูลค่าเพิ่มขึ้น 43% โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของการขายบ้านจัดสรรเป็นหลัก

จากรายงานสรุปผลการสำรวจอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายครึ่งหลังปี 2564 พบว่า ปี 2564 มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างเสนอขาย 1,087 โครงการ จำนวน 71,831 ยูนิต มูลค่า 238,253 ล้านบาท จำนวนยูนิตลดลงจากช่วงเดียวกันปีก่อนหน้า 5.2% มูลค่าลดลง 6.9%

แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 48,898 ยูนิต มูลค่า 138,271 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 22,933 ยูนิต มูลค่า 99,981 ล้านบาท มีโครงการที่เปิดขายใหม่ช่วงครึ่งปีหลัง 7,588 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 5,124 ยูนิต มูลค่า 16,051 ล้านบาท อาคารชุด 2,464 ยูนิต มูลค่า 6,472 ล้านบาท ส่งผลให้ยูนิตเหลือขายลดลง 6.8% จากช่วงเดียวกันปีก่อน อยู่ที่ 60,480 ยูนิต มูลค่า 203,892 ล้านบาท ลดลง 8.3%

ด้านการขาย มียูนิตที่ขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งหลังปี 2564 จำนวน 11,351 ยูนิต เพิ่มขึ้น 4% มูลค่า 34,361 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.4% แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 8,348 ยูนิต เพิ่มขึ้น 4.4% มูลค่า 23,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.5% อาคารชุด 3,003 ยูนิต เพิ่มขึ้น 2.7% มูลค่า 11,216 ล้านบาท ลดลง 5.2% ส่งผลให้ภาพรวมมีอัตราดูดซับดีขึ้นเล็กน้อย จาก 2.4%ในช่วงปลายปี 2563 เป็น 2.6% ในช่วงปลายปี 2564

ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดชลบุรี มีแนวโน้มดีขึ้น เนื่องจากจำนวนหน่วยรอการขายปี 2564 ที่มี 43,393 ยูนิต ลดลงถึง 12% มูลค่า 161,747 ล้านบาท ลดลง 13.4% ขณะที่ ที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดลดลงอย่างมาก มีจำนวน 3,271 ยูนิตลดลง 48.8% มูลค่า 8,970 ล้านบาท ลดลง 63.1% แม้จำนวนหน่วยขายได้ใหม่จะยังคงติดลบ 5.1% คือ 6,531 ยูนิต มูลค่า 21,410 ล้านบาท ลดลง 7.9%

แต่การที่สินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดลดลงอย่างมาก ส่งผลให้อัตราดูดซับขยับขึ้นมาอยู่ที่ 2.5%
 

สำหรับทิศทางปี 2565 คาดการณ์ว่าจะเป็นช่วงของการฟื้นตัวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน โดยคาดการณ์หน่วยขายได้ใหม่จะปรับเพิ่มขึ้น 7.3% จาก 20,192 ยูนิต ในปี 2564 เป็น 21,675 ยูนิต มูลค่าการขายเพิ่มขึ้น 8.6% จาก 60,562 ล้านบาท เป็น 65,774 ล้านบาท 

ด้านอุปทานคาดการณ์โครงการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 51.9% จาก 13,340 ยูนิต เป็น 20,270 ยูนิต

จำนวนหน่วยเหลือขาย มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 2% จาก 60,480 ยูนิต เป็น 61,719 ยูนิต แต่มูลค่าลดลง -4.4% จาก 203,891 ล้านบาท เหลือ 195,017 ล้านบาท ขณะที่อัตราดูดซับโดยภายรวมยังคงอยู่ 2.5%

ชลบุรีจะกลับมาฟื้นตัวอย่างชัดเจนหลังจากซบเซาต่อเนื่องจากปี 2562 และผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในปี 2564 โดยคาดการณ์ว่าในปี 2565 จะมีจำนวนยูนิตเปิดขายใหม่จำนวน 12,513 ยูนิต เพิ่มขึ้น 99.9% มูลค่า 44,376 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 181.2%

โดยคาดการณ์ว่าจะมียูนิตขายได้ใหม่ 13,916 ยูนิตเพิ่มขึ้น 14.8% คิดเป็นมูลค่า 46,494 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.4% ส่วนหน่วยเหลือขายเริ่มกลับมาเพิ่มขึ้น 11% จากการเปิดตัวโครงการใหม่เป็น 40,901 ยูนิต มูลค่า 142,436 ล้านบาท

ระยองจะมีโครงการเปิดขายใหม่ 6,097 ยูนิต เพิ่มขึ้น 13.3% มูลค่า 14,679 ล้านบาท ลดลง 8.9% หน่วยขายได้ใหม่ 5,841 ยูนิต ลดลง 7% มูลค่า 13,989 ล้านบาท ลดลง 13.3% หน่วยเหลือขาย 15,370 ยูนิต ลดลง 12.6% มูลค่า 37,284 ล้านบาท ลดลง 18.4%

ฉะเชิงเทรา จะมีโครงการเปิดขายใหม่ 1,658 ยูนิต ลดลง 2.5% มูลค่า 4,292 ล้านบาท ลดลง 11.6% หน่วยขายได้ใหม่ 1,918 ยูนิตเพิ่มขึ้น 7.2% มูลค่า 5,294 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.5% ยูนิตเหลือขาย 5,449 หน่วย ลดลง 9.6 มูลค่า 15,297 ล้านบาท ลดลง 14.4%

มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯ ดีขึ้นหลังจากสถานการณ์ส่งออกสูงสุดเป็นประวัติการณ์ แต่ปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้คือความขัดแย้งระหว่างรัสเซีย-ยูเครน ที่กระทบต่อการส่งออก และต้นทุนการผลิตสูงขึ้นในอนาคตหากยืดเยื้อบานปลาย และปัญหาสำคัญที่ควบคุมไม่ได้คือ ข้อกำหนดกฎหมายที่มีผลต่อพื้นที่อีอีซี ที่อยู่ในเขตผังเมืองอีอีซี เป็นเรื่องที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิดเพราะไม่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาเมืองและเป็นอุปสรรคต่อการขยายธุรกิจอสังหาฯ ในอนาคต

เปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดระยอง กล่าวว่า แม้โควิดเริ่มซา แต่สงครามรัสเซีย-ยูเครนทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะวัตถุดิบเท่าตัว ทำให้ต้นทุนบ้านเพิ่มขึ้น 10-20% จากปัจจุบันอยู่ที่ 6-7%  เป็นเรื่องที่หนักใจ เพราะกำลังซื้อไม่ได้เพิ่มขึ้นตามต้นทุน ดังนั้นแนวทางที่ต้องดำเนินการคือ การควบคุมการผลิตเพื่อลดต้นทุน พร้อมกับพัฒนาแบบบ้านที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าเพิ่มขึ้น

วัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดฉะเชิงเทรา กล่าวว่า โครงการอีอีซี ทำให้ต้นทุนค่าที่ดินพุ่งสูงขึ้นต่อเนื่อง กลายเป็นปัญหากับผู้ประกอบการอสังหาฯ บวกกับต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นทำให้ราคาบ้านที่สร้างขึ้นสูงเกินกำลังซื้อคนในพื้นที่ ประกอบกับมีผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพฯ เข้ามาทำให้ซัพพลายเยอะมากเมื่อเทียบกับดีมานด์

“ปีนี้มีโครงการใหญ่จากผู้ประกอบการกรุงเทพฯ เข้ามาทำตลาดจากบ้านเดี่ยวปรับมาเป็นทาวน์เฮ้าส์แล้ว สะท้อนให้เห็นว่าตลาดเริ่มโอเวอร์ซัพพลายแล้ว”

ส่วนปัญหาแนวถนนอีอีซี เป็นปัญหามายาวนานตั้งแต่มี พ.ร.บ.ผังเมืองออกมา ซึ่งที่ผ่านมา 3 สมาคม อสังหาฯ เป็นตัวแทนประชาชนชี้ให้ภาครัฐเห็นปัญหาและแก้ไขแต่ ถ้าภาครัฐไม่ดำเนินการ ต้องแจ้งให้ประชาชนได้รับผลกระทบดำเนินการผลักดันต่อไปซึ่งน่าจะส่งผลกระทบเป็นแสนครอบครัว ที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาดังกล่าว และส่งผลกระทบในวงกว้างกับธุรกิจอสังหาฯ ในอนาคต

 

 

พิสูจน์อักษร  โดย....สุรีย์   ศิลาวงษ์