เฮดควอเตอร์ส-เมกะซิตี้เอฟเฟกต์พลิกโฉมสำนักงานยุคเน็กซ์นอร์มอล

รัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ขณะนี้ปัญหาของตลาดออฟฟิศ ”ไม่ใช่” แค่เรื่องดีมานด์ที่ลดลงอย่างเดียว แต่เป็น “ซัพพลาย” ที่โตขึ้นด้วย ส่งผลให้ช่องว่างระหว่างซัพพลายและดีมานด์ถ่างขึ้นเรื่อยๆ ทำให้แนวโน้มการใช้พื้นที่ “ลดลง” จากซัพพลายใหม่ที่เกิดขึ้น

เรื่องที่น่าตกใจ! คือพื้นที่โครงการก่อสร้างผุดขึ้นราวดอกเห็ด ส่วนใหญ่เป็นโครงการ “มิกซ์ยูส” ที่มีสำนักงานอยู่ด้วย คาดว่า 3 ปีจากนี้จะมีพื้นที่เพิ่มเข้ามา 1.1-1.2 ล้านตร.ม. เมื่อเทียบกับซัพพลายที่มีอยู่ 9 ล้านกว่าตร.ม. 

ภายใน 3 ปี ที่พื้นที่ดีดขึ้นกว่า 10% จึงเป็นเรื่องที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด

ซีบีอาร์อี แปซิฟิก ระบุว่า นักลงทุนยังคงสนใจตลาดออฟฟิศ และมุมมองของนักลงทุนเชื่อว่า อีก 3 ปีข้างหน้าออฟฟิศจะมีการเติบโตจึงสนใจเข้ามาลงทุน

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่เปลี่ยนไปในตลาดออฟฟิศ คือ ประเภทธุรกิจที่เข้ามาเช่า หากย้อนกลับไปในอดีตธุรกิจที่เข้ามาเช่าอาคารสำนักงานหลักเป็นธุรกิจไฟแนนซ์เชียล ปัจจุบันเป็นโกลบอลเทรนด์อย่างธุรกิจเมดิคัล เวลเนส ฟินเทค เทคโนโลยี และอีคอมเมิร์ซ

“มีความเป็นไปได้ที่ประเทศไทยจะเป็นศูนย์กลางเวลเนส เพราะไทยมีต้นทุนทรัพยากรที่ดี สิ่งที่ขาดคือแพลตฟอร์ม และ เทคโนโลยี ที่จะทำให้ตลาดนี้เติบโตต่อไปได้ในอนาคต”
 

การผลักดันให้ประเทศไทยเป็นที่ตั้ง “สำนักงานใหญ่” ของบริษัทยักษ์ใหญ่จากต่างประเทศเช่นเดียวกับสิงคโปร์ ฮ่องกง หรือเซียงไฮ้ หรือปรากฏการณ์ที่เรียกว่า เฮดควอเตอร์ส เอฟเฟกต์ (Headquarters Effect) มีบริษัทยักษ์ใหญ่ข้ามชาติเข้ามาตั้งสำนักงานใหญ่ในประเทศนั้นๆ หลังจากนั้นจะมีบริษัทต่างๆ ตามเข้ามาตั้งสำนักงานใหญ่และในที่สุดจะกลายเป็น “เมกะซิตี้” 

ไทยยังไม่มียักษ์ข้ามชาติเข้ามาตั้งสำนักงานใหญ่ การที่จะไปถึงระดับนั้นไม่ได้ขึ้นกับภาคเอกชนเท่านั้น “ไม่ใช่” แค่มีอาคารที่ดีแต่ขึ้นอยู่กับภาครัฐ เพราะเกี่ยวข้องกับนโยบาย อินเซนทีฟต่างๆ ถือเป็นความท้าทายที่ต้องก้าวข้าม ก่อนจะทรานฟอร์มกรุงเทพฯ ให้เป็นเมกะซิตี้

ท่ามกลางสถานการณ์เช่นนี้ รัฐวัฒน์ แนะว่า ดีเวลลอปเปอร์ หรือ แลนด์ลอร์ด ที่จะทำโครงการใหม่ ต้องปรับตัวทันความเปลี่ยนแปลง สิ่งที่มีอยู่ซึ่งเคยประสบความสำเร็จในอดีตจะไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป หากมีอาคารสำนักงานอายุ 10-15 ปี แล้วไม่ปรับปรุงจะไม่สามารถแข่งกับตึกใหม่ในตลาดได้

“ต้องอัพเกรดทุกอย่างไม่ว่าพื้นที่ภายใน พื้นที่ล็อบบี้ บริการ เทคโนโลยี ถ้าไม่ทำแอสเสทให้ดีขึ้น จะไม่สามารถดึงผู้เช่าเข้ามา เพราะไม่ว่าจะตึกเก่า หรือตึกใหม่ต้องสร้างแวลูให้ลูกค้ามากขึ้น"

การพัฒนาหรือปรับปรุงอาคารสำนักงานต้องเข้าใจความต้องการของลูกค้า (User Experience ) จากเดิมเข้าออฟฟิศต้องแลกบัตร ค่อนข้างเสียเวลา ต้องเปลี่ยน! ปัจจุบันตึกใหม่หลายตึกไม่ต้องแลกบัตรให้เป็นบาร์โค้ดกระดาษใช้เสร็จทิ้งเลย
 

นอกจากนี้ ต้องให้ความสำคัญกับมาตรฐาน LEED และ WELL มาตรฐานอาคารที่ใส่ใจผู้คนและสิ่งแวดล้อมอย่างยั่งยืน รวมถึง ESG มีสิ่งอำนวยความสะดวกไม่ว่าจะเป็นยิม โค-เวิร์คกิ้งสเปซ ฯลฯ เจ้าของตึกต้องเข้าใจผู้เช่ากลุ่มเป้าหมาย จะทำให้รู้ว่าสิ่งที่ต้องปรับเปลี่ยนคืออะไร

"เวลานี้ต่างจาก 5-6ปีก่อนที่สร้างออฟฟิศแล้วรอคนมาเช่า แต่ปัจจุบันตลาดเป็นของผู้เช่า เจ้าของโครงการต้องทำการบ้านมากขึ้น ต้องวิ่งไปหาลูกค้า หาบริการที่ตอบโจทย์ลูกค้าเฉพาะกลุ่ม หรือแม้แต่อาคารสำนักงานที่มีผู้เช่าจำนวนมาก หากไม่ทำอะไรเลยกับพื้นที่เช่า ลูกค้าอาจลดลงจนน่าตกใจ เมื่อเจ้าหนึ่งออก อาจมีการออกตามกลายเป็นสโนบอล เอฟเฟกต์ ฉะนั้น ต้องทำการบ้านเยอะ แอคทีฟมากขึ้น"

ประกาสิทธิ์ พรประภา กรรมการบริหาร บริษัท ฮิตาชิ เอลลิเวเตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด มองว่า ขณะนี้ตลาดอาคารสำนักงาน ยังไม่โอเวอร์ซัพพลาย!  แต่ปัจจุบัน เทคโนโลยี เข้ามามีบทบาทในการใช้ชีวิตมากขึ้น และธุรกิจต่างมุ่งหน้าสู่ 4.0 ดังนั้นทุกอย่างต้องเชื่อมโยงกันได้หมด เช่นเดียวอาคารสำนักงานในอนาคตกรุยทางสู่ “สมาร์ทบิวดิ้ง” สื่อสารกันได้เรียลไทม์ ผู้ประกอบการต้องปรับตัว

ในส่วนของ “สยาม ปทุมวัน เฮ้าส์” สำนักงานเกรด A ของกลุ่มสยามกลการบริเวณโชว์รูมฮอนด้าเก่า ใกล้หอศิลป์ กรุงเทพฯจะเปิดตัวไตรมาสแรกปี 2566 ยังมีโอกาสขายได้ทันก่อนเกิดโอเวอร์ซัพพลายในตลาด 

อาคารสำนักงานดังกล่าว ปล่อยเช่าในเกรด A+ เทียบเท่าเกษรทาวเวอร์ และปาร์ค เวนเชอร์ ซึ่งปัจจุบันมีราคาเสนอเช่าเฉลี่ย 1,400 1,500 บาท มีพื้นที่เช่า 50,000 ตร.ม. ซึ่งจะเป็นโชว์เคสที่ติดตั้งระบบทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นแอร์ไดกิ้น ลิฟต์ฮิตาชิ และใช้โซลูชัน สมาร์ท บิวดิ้ง ของฮิตาชิแบบครบวงจร 

“โซลูชันนี้จะสร้างคุณค่าเพิ่ม (value added) ให้กับตึกตอบโจทย์ผู้เช่ายุคนี้ที่ต้องการความปลอดภัยเพิ่มขึ้น และมีไลฟ์สไตล์การเชื่อมโยงกันในชุมชนผ่านแอปพลิเคชั่น เพราะออฟฟิศในอนาคตทำงานแบบไฮบริด ทำให้พื้นที่อาคารสำนักงานยุคใหม่จะมีพื้นที่จำกัด ห้องประชุมส่วนกลางในอาคาร จึงต้องใช้วิธีการจองก่อนใช้งาน"