กลุ่มทุนยักษ์ใหญ่ชิงทำเลทองย่านสยาม-ปทุมวัน เซ็นทรัลพัฒนา เร่งมิกซ์ยูส

หนึ่งในทำเลทองการค้าที่สำคัญของ กทม. กับ ย่านสยาม และย่านปทุมวัน ที่เป็นจุดศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD โดยมีการเปิดเผยจาก คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ที่มีการประเมินที่ดินย่าน CBD เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะย่านสยาม ติดอันดับสอง ทำเลที่มีราคาเสนอขายที่ดินสูงที่สุดในปี 2567 อยู่ที่ตารางวาละ 2,900,000 บาท ส่วนอันดับหนึ่งคือ วิทยุ ตารางวาละ 3,500,000 บาท และอันดับสามคือ ชิดลม ตารางวาละ 2,800,000 บาท

อีกทั้งในปัจจุบัน ย่านสยาม และปทุมวัน กำลังเปลี่ยนโฉมอีกครั้งใหญ่ ภายหลังที่ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ได้มีความคืบหน้าในการเริ่มก่อสร้าง โครงการมิกซ์ยูสแห่งใหม่ ทำเลแห่งบริเวณ Block A เขตพาณิชย์สยามสแควร์ ภายหลังการได้รับคัดเลือกบริหารพื้นที่เป็นระยะเวลา 30 ปี จากสํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (PMCU) 

เซ็นทรัลพัฒนา สู่สยามสแควร์

สำหรับพื้นที่ Block A ของสยามสแควร์ มีเนื้อที่ประมาณ 7 ไร่ โดยเบื้องต้น แผนการลงทุนของเซ็นทรัลพัฒนา ได้มุ่งขยายโครงการมิกซ์ยูสแห่งใหม่ รวมทั้งศูนย์การค้า โรงแรม สำนักงาน พร้อมอาคาร ที่มีความสูง 42 ชั้น มีไทม์ไลน์การเปิดเป็นเฟสๆ เริ่มจากศูนย์การค้าในช่วงปลายปี 2569 หลังจากนั้น เปิดสำนักงานและโรงแรม คาดว่ามีแผนเปิดให้ครบทั้งโครงการในช่วงปี 2570-2571

ขณะที่การเข้ามาของ เซ็นทรัลพัฒนาในย่านการค้าปทุมวัน ระบุไว้ว่า "ต้องการร่วมสร้างย่านสยามสแคร์สู่แลนด์มาร์กในระดับโลก!"

โครงการใหม่ มิกซ์ยูส แห่งใหม่นี้ สอดรับกับแผน บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา ได้วางแผนขยายเพิ่มพื้นที่ค้าปลีกเฉลี่ยปีละ 1 แสน ตร.ม. ในช่วงปี 2567-2571 พร้อมเปิดตัวโครงการที่พักอาศัย จากปัจจุบันมีโครงการรีเทลรวม 42 ศูนย์การค้า ส่วนแผนการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ขนาดใหญ่ 5 โครงการ ในช่วง 5-10 ปีข้างหน้า วางงบลงทุนไว้ 1.21 แสนล้านบาท ในการพัฒนาโครงการนับจากนี้ไป เลือกจุดยุทธศาสตร์ในการลงทุนตามทำเลจุดศูนย์กลางและพื้นที่ติดกับ จุดตัดที่สำคัญตามมุมเมืองต่างๆ 

สำหรับมิกซ์ยูสที่มีแผนพัฒนา มีรูปแบบทั้งลงทุนเองหรือร่วมมือกับพาร์ทเนอร์ โดยไล่เลียงมีโครงการที่กำลังก่อสร้างทั้ง ดุสิตเซ็นทรัลพาร์ค ร่วมมือกับกลุ่มดุสิต เตรียมเปิดโรงแรมดุสิตธานี ก่อนในเดือน ก.ย.2567 หลังจากนั้นมีแผนเปิดในช่วงรีเทลกับ เซ็นทรัลพาร์คในปี 2568 ไปจนถึง เซ็นทรัลพหลโยธิน เป็นโครงการมิกซ์ยูส ที่กำลังก่อสร้างเช่นกัน

ดังนั้น เมื่อมีการสำรวจพื้นที่ย่านสยามและปทุมวันแห่งนี้ เป็นขุมทรัพย์การค้าที่สำคัญของประเทศไทยมายาวนานร่วมกว่า 50-60 ปีแล้ว จากผู้ประกอบการไทยขนาดใหญ่ได้เข้ามาลงทุนร่วมสร้างพื้นที่ให้กลายเป็นจุดศูนย์การค้าและชอปปิ้งที่ผู้คนในทั่วโลกต่างรู้จัก ทั้ง สยามพิวรรธน์ เอ็มบีเค และ ทีซีซี เป็นต้น รวมถึงยังมีผู้ประกอบการและแบรนด์อีกจำนวนมากเข้ามาชิงทำเลทองการค้า ร่วมกระตุ้นทำให้การค้าปลีกและบริการต่างเติบโตสอดคล้องกัน

กลุ่มสยามพิวรรธน์ กับ 3 ศูนย์การค้าแลนด์มาร์ก

กลุ่มสยามพิวรรธน์ ได้เข้ามาบุกเบิกในทำเลย่านสยาม จากการมองทำเลแห่งนี้ที่มีศักยภาพสูงและเป็นจุดศูนย์กลางของ กทม. จึงเข้ามาเปิดศูนย์การค้าแห่งแรกกับ “สยามเซ็นเตอร์” เป็นเวลาร่วม 50 ปีแล้ว นับจากปีที่ดีเดย์ 2516 โดยมีพื้นที่รีเทลประมาณ 50,000 ตร.ม. ถือศูนย์การค้าแนวดิ่งแห่งแรก ร่วมเนรมิตพื้นที่สยามสู่ศูนย์กลางแหล่งแฟชั่นนำเทรนด์ที่วัยรุ่นทุกคนต้องไป ซึ่งในปัจจุบันยังครองความเป็นแหล่งช้อปปิ้งที่ล้ำยุค นำเทรนด์อยู่เสมอ พร้อมมุ่งนำเสนอร้านค้าและบริการที่มีความยูนีค และแตกต่าง 

ต่อมาขยายสู่การเปิด สยามดิสคัฟเวอรี่ ในช่วงปี 2540 พื้นที่รวมประมาณ 40,000 ตร.ม. โดยนำเสนอประสบการณ์ช้อปปิ้งแบบ “ไฮบริดรีเทลสโตร์” แห่งแรกในไทย ที่มีร้านค้าไลฟ์สไตล์สเปเชียลตี้สโตร์หลากหลาย ไปจนถึง “ดิ เอ็กซ์พลอราทอเรียม” วางให้เป็นสนามทดลองพลังอำนาจแห่งความคิดสร้างสรรค์ มุ่งส่งต่อสินค้าไอเดียใหม่ๆ รวบรวมแบรนด์ต่างๆ จำนวนรวมกว่า 10,000 แบรนด์ มุ่งเจาะกลุ่มลูกค้าในยุคมิลเลนเนียล อีกทั้งยังมีแลนด์มาร์กที่สำคัญกับ "พิพิธภัณฑ์หุ่นขี้ผึ้งมาดามทุสโซ กรุงเทพฯ"  (Madame Tussauds Bangkok) เปิดแห่งแรกในอาเซียน ร่วมดึงดูดนักท่องเที่ยวให้เข้ามา

ต่อมากับ ศูนย์การค้าสยามพารากอน ถือเป็นรีเทลขนาดใหญ่ โดยเป็นความการร่วมมือระหว่าง สยามพิวรรธน์ และกลุ่มเดอะมอลล์ พัฒนาพื้นที่รีเทลรวมถึง 5 แสนตร.ม. ซึ่งได้เปิดให้บริการในช่วงปี 2548 ซึ่งได้ใช้งบลงทุนสูงสุดของการลงทุนในภาคเอกชนไทยหลังจากวิกฤตเศรษฐกิจ สำหรับศูนย์การค้าสยามพารากอน ได้วางตำแหน่งเป็น "ศูนย์การค้าพรีเมียมระดับโลก" รวมร้านค้าแฟชั่นแบรนด์เนมระดับไฮเอนด์ พร้อมความความบันเทิงแบบครบวงจร ตลอดจนยังมีไฮไลท์กับการท่องโลกใต้น้ำที่ ซีไลฟ์ แบงคอก จากความโดดเด่นและมีเอกลักษณ์ ทำให้สยามพารากอน ขึ้นแท่นเป็นแลนด์มาร์กสุดสำคัญของ กทม. และกลายเป็นสถานที่เช็คอินอันดับ 6 ของ Facebook ในช่วงที่ผ่านมา

ทั้ง 3 ศูนย์การค้า จึงร่วมสร้างย่านสยามให้เป็นจุดศูนย์กลางของการชอปปิ้ง ร่วมดึงดูดทัวริสต์จากทั่วโลก แต่ทั้งนี้ การเป็นจุดศูนย์กลางในย่านสยามแห่งนี้ของสยามพิวรรธน์ ได้มีการเร่งขยายแผนขยายตลาด และเพิ่มร้านค้าใหม่ เข้ามาในพื้นที่ กระตุ้นสร้างสีสัน ร่วมดึงดูดคนไทยและนักท่องเที่ยวจากหลากหลายประเทศ

นางสรัลธร อัศเวศน์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานบริหารธุรกิจศูนย์การค้า  บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด กล่าวว่า ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 ที่ผ่านมา สยามพารากอน สยามเซ็นเตอร์ และสยามดิสคัฟเวอรี่ ได้รับผลตอบรับที่ดี โดยสร้างยอดขายให้ร้านค้าแบรนด์ดังภายในศูนย์ และสร้างทราฟฟิกเติบโตตามเป้าหมาย ทั้งยอดทราฟฟิกที่มีลูกค้าเข้ามาจับจ่ายทั้งศูนย์การค้า สยามพารากอน สยามเซ็นเตอร์ และสยามดิสคัฟเวอรี่ จำนวนรวมกว่า 37 ล้านคน ซึ่งประเมินว่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในครึ่งปีหลัง ร่วมตอกย้ำการเป็นโกลบอลเดสติเนชั่น

กลุ่มเอ็มบีเค กับ เอ็มบีเค เซ็นเตอร์ ชูความแข็งแกร่งด้วยมิกซ์ยูส

กลุ่มเอ็มบีเค ได้เข้ามาขยายโครงการมิกซ์ยูส ในพื้นที่ประมาณ 23 ไร่ ทั้งการเปิดศูนย์การค้าเอ็มบีเค เซ็นเตอร์ อาคารสำนักงาน 20 ชั้น และโรงแรมปทุมวันปริ๊นเซส 29 ชั้น ส่วนพื้นที่ธุรกิจค้าปลีก มีประมาณ 1.40 แสนตร.ม. 

สำหรับศูนย์การค้าเอ็มบีเค เซ็นเตอร์ เปิดในช่วงปี 2528 ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา ได้มีการปรับโฉมพื้นที่และรุกจัดกิจกรรมอย่างเข้มข้น เพื่อให้สอดรับกับตลาดและการแข่งขันที่เปลี่ยนแปลงไป หากย้อนกลับไปในช่วงก่อนเกิดโควิด สร้างยอดทราฟฟิกเฉลี่ย 72,000 คนต่อวัน แบ่งเป็น ต่างชาติ 60% และคนไทย 40% ฉับพลันที่เกิดโควิดลูกค้าหดหาย ทำให้ทราฟฟิกลดลงมาไม่ถึง 10,000 คนต่อวัน นำไปสู่การปรับกลยุทธ์ใหม่เน้นลูกค้าคนไทย ทั้งการดึงร้านสเปเชียลตี้สโตร์จากประเทศญี่ปุ่น ดอง ดอง ดองกิ มาเปิดให้บริการเป็นหนึ่งในแม่เหล็ก สำหรับพื้นที่ชั้น 2 ได้ร่วมสร้างไนท์ไลฟ์และแฮงค์เอาท์ เปิดให้บริการจนถึงตีสอง ไปจนถึงการดึงติวเตอร์สร้างศูนย์เลิร์นนิ่งฮับ พร้อมจัดอีเวนต์ให้มีสิ่งใหม่และสร้างสีสันทำให้ลูกค้าสนุกสนาน อีกทั้งมุ่งเน้นนำเสนอสิ่งที่นักท่องเที่ยวต่างชาติชื่นชอบ ผ่านโชว์ศิลปะวัฒนธรรมไทย อาทิ โขน และมวยไทย เป็นต้น ทำให้ศูนย์การค้า เอ็ม บี เค เซ็นเตอร์ มีลูกค้าเข้าใช้บริการ 85,000-90,000 คนต่อวัน มีสัดส่วนเป็น คนไทย 60% ต่างชาติ 40% มาจากตะวันออกกลาง อินเดีย สิงคโปร์ มาเลเซีย และยุโรป ส่วนช่วงวันเสาร์ อาทิตย์ สร้างทราฟฟิกสูงถึงวันละกว่า 1 แสนคน

นายวิจักษณ์ ประดิษฐวณิช ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และ กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) ได้กล่าวถึง ย่านปทุมวันไว้ว่า เอ็ม บี เค ได้ปักหมุดแลนด์มาร์กย่านการค้าปทุมวัน พร้อมได้ทำงานร่วมกับพันธมิตรในพื้นที่ ทั้งสยามพิวรรธน์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ในฐานะแลนด์ลอร์ด มีการแชร์ข้อมูลและทำการตลาดร่วมกัน รวมถึง หอศิลป์กรุงเทพฯ มุ่งผลักดันย่านปทุมวันสู่ย่านแห่ง ศิลปะ วัฒนธรรมบันเทิง อาหาร ดึงดูดนักท่องเที่ยวเข้ามาในย่านแห่งนี้

อีกทั้งมีข้อมูลระบุว่า เมื่อนักท่องเที่ยวมากรุงเทพฯ จะต้องมาในย่านปทุมวันเกิน 50% 

สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ สู่รีเทล-วอร์คกิ้ง สตรีท 

อย่างไรก็ตาม ทำเลในย่านสยามและปทุมวันแห่งนี้ มีแลนด์ลอร์ดที่สำคัญคือ สํานักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (PMCU) มีพื้นที่เชิงพาณิชย์ในย่านสยาม ประมาณ 370 ไร่ มีทั้งโครงการที่ลงทุนพัฒนาเองและการเปิดให้ภาคเอกชนเข้ามาร่วมบริหารจัดการพื้นที่

ทั้งนี้ สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ได้มีการขยายทำรีเทลในพื้นที่มาร่วม 60 ปีแล้ว ทั้งสยามสแควร์ แหล่งชอปปิ้งสตรีทแนวราบ ในช่วงปี 2507 ร่วมจุดพลุสร้างตำนานย่านสยาม ที่ทุกคนต่างรู้จักและต้องมา 

รวมถึงได้ขยายสู่การลงทุนใหญ่กับโครงการ สยามสแควร์วัน ในช่วงปี 2557 พื้นที่ 8 ไร่ อยู่ใจกลางสยาม โดยเป็นศูนย์การค้าในรูปแบบชอปปิ้งสตรีทแนวตั้ง ที่มีความสูง 7 ชั้น รวมความหลากหลาย ทั้งสินค้าแฟชั่น สินค้าไลฟ์สไตล์และนวัตกรรม ร้านอาหารและเครื่องดื่ม รวมถึงมีไฮไลท์กับโรงละครเคแบงก์สยามพิฆเนศ (KBank Siam Pic-Ganesh) อีกทั้งได้ดีไซน์ให้มีพื้นที่แบบเปิดโล่ง เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสยาม และถนนชอปปิ้ง

อีกทั้งได้ลงทุนโครงการขนาดใหญ่กับ สยามสเคป มิกซ์ยูสแห่งใหม่ใจกลางเมือง โดยโครงการวางรูปแบบที่แตกต่างจากรีเทลแห่งอื่น ด้วยคอนเซ็ปต์ “การเรียนรู้อย่างไม่มีที่สิ้นสุด” (Lifelong Learning) พื้นที่ให้เช่าประมาณ 13,000 ตร.ม. ประกอบไปด้วย ศูนย์รวมการเรียนรู้, สำนักงาน, พื้นที่ทำกิจกรรมและสวนลอยฟ้าใจกลางเมืองกับ SkyScape ในชั้น 10 เป็นพื้นที่เปิดโล่งและมีพื้นที่ทำกิจกรรม รวมถึงมีมุมที่ตกแต่งด้วยต้นไม้สีเขียว และพื้นที่ค้าปลีก อีกทั้งมีความโดดเด่นกับ ดีไซน์ร้านค้าต่างๆ ที่เป็นกระจกแบบโปร่ง ทำให้เห็นวิวด้านนอก มีความสูงจากพื้นถึงฝ้ารวม 10 เมตร 

สำหรับการออกแบบรีเทลสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ ได้มุ่งให้สอดรับกับแนวคิดการพัฒนาสยามสแควร์ให้กลายเป็น “Walking & Shopping Street” ย่านถนนคนเดินที่สะดวก เพื่อมุ่งการเป็นแลนมาร์กแหล่งชอปปิ้งใจกลางเมือง ที่เป็นตำนานมายาวนาน

ทีซีซีกับ “เซ็นเตอร์พอยท์ ออฟ สยามสแควร์” เรือธงเจาะวัยรุ่น

กลุ่มทีซีซี ได้เข้ามาปักหมุดโครงการรีเทลในย่านสยามเช่นกัน กับ “เซ็นเตอร์พอยท์ ออฟ สยามสแควร์” ที่เปิดในช่วงปี 2558 จากเดิมเป็นโครงการรีเทลไอทีกับ “ดิจิตอล เกตเวย์” แต่ภายหลังได้เปลี่ยนโฉมใหม่ไปสู่รีเทล โดยรวบรวมทั้งไอที สินค้าแฟชั่น และกลุ่มอาหารเครื่องดื่มต่างๆ เพื่อร่วมวางให้เป็นศูนย์กลาง ไลฟ์สไตล์ของกลุ่มคนรุ่นใหม่ไปจนถึงกลุ่มคนที่เริ่มต้นทำงาน 

ประเมินภาพรวมในปัจจุบัน "ย่านสยาม-ปทุมวัน" จึงกลายเป็นทำเลที่มีศูนย์การค้าครบแทบทุกพื้นที่ไปแล้ว จึงต้องติดตามต่อไปว่า แต่ละศูนย์การค้า จะเร่งเครื่องกลยุทธ์อย่างไร เพื่อร่วมดึงดูดลูกค้า ทั้งคนไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาติ ให้เข้ามาในพื้นที่อย่าง ท่ามกลางตลาดการแข่งขันที่มีมากขึ้น!