ทุนใหญ่ลุยมิกซ์ยูส 2.5แสนล้าน สร้างย่านการค้าระดับโลกหนุนไทยฮับชอปปิง

จับตา “ย่านพระราม 4” แลนด์มาร์กเศรษฐกิจใหม่ ยกระดับสู่โกลบอลเดสติเนชั่น หวังรัฐต่อจิ๊กซอว์ดัน “ไทยฮับชอปปิงแห่งภูมิภาค”     

ความร้อนแรงของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในรูปแบบ “เมกะโปรเจกต์มิกซ์ยูส” ที่ทยอยเกิดขึ้นในหลายพื้นที่การค้าสำคัญทั้งในกรุงเทพฯ และเมืองเศรษฐกิจท่องเที่ยว สร้างปรากฏการณ์ใหม่ให้กับแลนด์สเคปค้าปลีก เป็นที่จับตามองถึงการเพิ่มขึ้นจำนวนมากของมิกซ์ยูสจะเดินหน้าเข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลายหรือไม่ อย่างไร 

โดยเฉพาะ “ย่านพระราม 4” นับเป็น “ทำเลเดือด” จาก 2 โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่กำลังทยอยเปิดให้บริการ เริ่มจาก “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” (Dusit Central Park)  ภายใต้การร่วมทุนระหว่างกลุ่มดุสิตธานี และเซ็นทรัลพัฒนา โดดเด่นหัวมุมถนนสีลมตัดพระราม 4 ตรงข้ามสวนลุมพินี ได้เปิดบริการ โรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ เมื่อวันที่ 27 ก.ย.67 ที่ผ่านมา

ถัดไปไม่ไกล อภิมหาโปรเจกต์ 1.2 แสนล้านบาท “วัน แบงค็อก” (One Bangkok) ของตระกูล “สิริวัฒนภักดี” ภายใต้การร่วมทุนระหว่าง บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด บนที่ดิน 108 ไร่ (เตรียมทหารเดิม) ครองอาณาเขตหัวมุมถนนวิทยุตัดพระราม 4 เตรียมเปิดเฟสแรกพื้นที่รีเทล Parade และ THE STOREYS ปลายเดือนต.ค. ซึ่งก่อนหน้านี้ได้เปิดบางส่วนอย่างไม่ทางการเมื่อเดือนมี.ค. ในส่วนอาคารสำนักงานหมายเลข 4 และทางเชื่อมสถานีลุมพินี (MRT)

หากพิจารณาในหลายพื้นที่ทั่วกรุงเทพฯ เมืองท่องเที่ยวหลัก และเมืองรอง จะเห็นว่าบรรดากลุ่มทุนประกาศปักธงแจ้งเกิด “โครงการมิกซ์ยูส” ต่อเนื่องช่วง 5 ปีจากนี้ โดยผู้เล่นรายใหญ่ กลุ่มเซ็นทรัล มีเรือธง “เซ็นทรัลพัฒนา” เตรียมงบลงทุนกว่า 1.21 แสนล้าน ขยายโครงการเน้นโปรเจกต์มิกซ์ยูส ขณะที่  แอสเสท เวิรด์ คอร์ป หรือ AWC ในเครือทีซีซีกรุ๊ป ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี บุกหนักมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ มุ่งสร้างเดสติเนชัน (Destinations) และ แอทแทรกชั่น (Attraction) ใหม่ ดึงดูดผู้คนทั่วโลก ด้วยงบ 1.26 แสนล้านบาท ระหว่างปี 2567-2571 

อีกเมกะโปรเจกต์ครบวงจร ของกลุ่มเดอะมอลล์  “แบงค็อก มอลล์” (Bangkok Mall) มูลค่า 50,000 ล้านบาท บริเวณแยกบางนา ด้วยพื้นที่กว่า 1 ล้าน ตร.ม.ปักหมุดเป็นศูนย์การค้าใหญ่สุดในอาเซียน คาดเปิดบริการราวปี 2569-2570 

โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุถึงสถานการณ์อุปทานของโครงการมิกซ์ยูส ซึ่งเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นที่อาคารรวมตั้งแต่ 10,000 ตร.ม.ขึ้นไป และมีการใช้ประโยชน์อาคารตั้งแต่ 2 ประเภทขึ้นไป เช่น ศูนย์การค้า อาคารชุดพักอาศัย อาคารสำนักงาน โรงแรม ฯลฯ ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีทั้งสิ้น 126 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม (GFA) 15.31 ล้านตร.ม. โดยโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงครึ่งปีแรก 2566 มี 110 โครงการ พื้นที่ 11.46 ล้านตร.ม. ภายในปี 2570 คาดว่ามิกซ์ยูสเพิ่มขึ้น 16 โครงการ พื้นที่ 3.8 ล้านตร.ม. เช่น เฟสแรกของโครงการวัน แบงค็อก 

ไม่กังวลโครงการมิกซ์ยูสล้นตลาด

นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานพัฒนาธุรกิจ และโครงการ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน กล่าวว่า เซ็นทรัลพัฒนา มุ่งพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ตามเป้าหมายสร้างแลนด์มาร์กในแต่ละพื้นที่ ภายใต้ยุทธศาสตร์ “Retail-Led Mixed-Use“ สร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันจากการผสมผสานความครบวงจรขององค์ประกอบต่างๆ ภายใต้แนวคิด ”The Ecosystem for All” เชื่อมโยงทุกธุรกิจทั้งศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัย โรงแรม อาคารสำนักงาน และคอนเวนชั่นฮอลล์

"การลงทุนมิกซ์ยูสแต่โครงการผ่านการศึกษาตลาด และพฤติกรรมลูกค้าเป้าหมายเชิงลึก เพราะแต่ละมิกซ์ยูสใช้งบลงทุนสูงกว่าโครงการทั่วไป 20-30% ใช้เวลาคืนทุน 9 ปี ด้วยการผสานหลายองค์ประกอบให้มีครบตรงความต้องการของตลาด ออกแบบให้ทุกองค์ประกอบเอื้อประโยชน์ซึ่งกัน และกัน เราไม่กังวลว่าโปรเจกต์มิกซ์ยูสจะล้นตลาด ซึ่งการลงทุนของเซ็นทรัลพัฒนายึดหลักคอนเซอร์เวทีฟ เมื่อมีความเป็นไปได้จึงจะลงทุน”

โดยขณะนี้ ในโครงการเดิมของ “เซ็นทรัล” หลายแห่งกำลังถูกทรานส์ฟอร์มสู่อนาคตด้วยกลยุทธ์ “The Future-Fluent Transformation” ในย่านการค้าสำคัญ เช่น บางนา ปิ่นเกล้า แจ้งวัฒนะ เชียงใหม่ รองรับการเติบโตของเมือง การแข่งขัน และพฤติกรรมลูกค้าที่มีความต้องการหลากหลาย ความครบวงจรในโครงการจะทำให้ธุรกิจรองรับตลาดที่หลากหลายทั้งรายย่อยที่เข้ามาในศูนย์การค้า ลูกค้าที่เข้ามาพักในโรงแรม หรืออยู่อาศัยในเรสซิเดนซ์ ลูกค้าจากออฟฟิศ สามารถใช้เวลาในพื้นที่ยาวนานมากขึ้น สร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน 

ผุด 5 มิกซ์ยูสใหม่ - พลิกโฉมโครงการเก่า

เซ็นทรัลพัฒนา ยังคงเดินหน้าตามแผนลงทุน 5 ปี (2567-2571) มูลค่า 121,000 ล้านบาท ในการเปิดโครงการใหม่ ปรับปรุง และพัฒนามิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ซึ่งวางแผนเปิด 5 โครงการมิกซ์ยูสใหม่ใช้งบกว่า 20,000 ล้านบาทต่อโครงการ เน้นทำเลใจกลางเมือง ซูเปอร์ไพร์ม โลเคชัน รอบกรุงเทพฯ อยู่บริเวณถนนใหญ่และเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า จะเป็น “แลนด์มาร์ก” ดึงดูดนักท่องเที่ยวทั่วโลก ปัจจุบัน เซ็นทรัลพัฒนามีพอร์ตมิกซ์ยูสรวมราว 20 โครงการ จะเพิ่มเป็น 25 โครงการในปี 2568

มิกซ์ยูสที่จะทยอยเปิดเริ่มจาก “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ได้เปิดให้บริการ โรงแรมดุสิตธานี เมื่อ 27 ก.ย.67ที่ผ่านมา อาคารสำนักงานและศูนย์การค้า Central Park เปิดกลางปี 2568 วางเป้าหมายให้ เป็น The World’s New Magnitude โมเดลเดียวกับเมืองใหญ่ทั่วโลก

ที่ผ่านมา ผู้บริหารเซ็นทรัลพัฒนายังได้นำเสนอแนวทางภาครัฐ พิจารณาการปรับลดภาษีสินค้าแฟชั่นแบรนด์เนมจาก 30% ซึ่งอยู่ในอัตราสูงกว่าสิงคโปร์ หรือ ฮ่องกง เพื่อกระตุ้นการใช้จ่าย และผลักดันประเทศไทยก้าวสู่การเป็นศูนย์กลางชอปปิงของภูมิภาค และของในโลกระยะยาว

ชี้เทรนด์ลงทุนมิกซ์ยูสสร้างมูลค่าที่ดิน

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า เทรนด์การลงทุนของภาคเอกชนไทยขนาดใหญ่สนใจด้านมิกซ์ยูสมากขึ้น มุ่งผสมผสานโครงการให้มีองค์ประกอบของรีเทล ออฟฟิศ และที่อยู่อาศัย ตามแต่ละทำเลและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย  เนื่องจากราคาที่ดินสูง และหายากขึ้นจำเป็นต้องสร้างมูลค่าที่ดินให้เกิดประโยชน์มากที่สุด

อย่างไรก็ดี ในโครงการมิกซ์ยูสที่เน้น “อาคารสำนักงาน” พื้นที่ส่วนนี้อาจเกิดปัญหาได้ จากเทรนด์การใช้ออฟฟิศ และปรับลดพื้นที่ของบริษัทต่างๆ ลง จากที่พนักงานทุกคนต้องเข้าออฟฟิศทุกวัน แต่อาจหมุนเวียนสลับกันเข้ามามากขึ้น โดยทำเลที่ต้องจับตา คือ ย่านพระราม 4 ที่มีสำนักงานใหม่ทยอยเปิดตัวจำนวนมากนับจากนี้ถือว่ามีความเสี่ยงสูง

“พระราม 4” ศูนย์กลางธุรกิจใหม่

นายธนพล ศิริธนชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ฉายภาพว่า ปัจจุบันโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในแง่ซัพพลายยังจะมีจำนวนเพิ่มขึ้นรองรับการขยายตัวของเมือง โดยคอนเซปต์ของ “มิกซ์ยูส”มีส่วนผสมของหลายองค์ประกอบอยู่รวมกันในพื้นที่เดียวกันไม่ว่าจะเป็นพื้นที่อาคารสำนักงาน ค้าปลีก โรงแรม คอนโดมิเนียม เอื้อประโยชน์ซึ่งกันและกัน

“ใน 3-5 ปีข้างหน้า จะมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่เกิดขึ้นมากอีก เพราะปัจจุบันการพัฒนาโครงการใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งต้องใช้เวลาในการดูดซับดีมานด์ด้วยเช่นกัน  อย่างย่านพระราม 4  เป็นทำเลศักยภาพสูง เป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ มีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นหลายแห่ง หากจะมีผู้ประกอบการรายใหม่เข้ามาก็ต้องศึกษาดีมานด์-ซัพพลายให้ดี" 

อย่างไรก็ดี ในเชิงการแข่งขันโครงการมิกซ์ยูสรุนแรงขึ้น ฉะนั้นแต่ละโครงการต้องมี Segmentation หรือลูกค้าเป้าหมายชัดเจน อย่าง สามย่านมิตรทาวน์ มีจุดขายเรื่อง Food และ Knowledge ซึ่งแต่ละโปรเจกต์ การมี Identify segmentation ที่ชัดเจนจะเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันได้อย่างมีประสิทธิภาพ 

AWC รุกสร้างฐานเติบโต “มิกซ์ยูส-รีเทล”

สำหรับ บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC  ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงไลฟ์สไตล์เพื่อการท่องเที่ยว บริการ และการพาณิชย์ ซึ่งกำลังเร่งสร้างฐานธุรกิจโครงการมิกซ์ยูส และกลุ่มธุรกิจค้าปลีกให้แข็งแกร่ง โดยนางวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ AWC เคยกล่าวถึงแผนธุรกิจ 5 ปีจากนี้ (2567-2571) ได้จัดสรรงบลงทุนกว่า 126,000 ล้านบาท มุ่งขยายโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ระดับแฟลกชิปในรูปแบบของ AWC’s Lifestyle & Workplace Destinations ภายใต้กลยุทธ์ “เปิด Hotel ก่อนเติม Retail” 

“AWC มุ่งสร้างเดสติเนชันขนาดใหญ่ให้กับประเทศไทย เชื่อมต่อประสบการณ์โรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า หรือคอมมูนิตี้มอลล์ เข้าด้วยกัน ตอบสนองไลฟ์สไตล์ของลูกค้าอย่างครอบคลุมทั้งในด้าน Attraction, Food & Beverage และ Lifestyle Market ผ่านความร่วมมือกับพันธมิตรชั้นนำระดับโลก”

AWC มีแผนพัฒนามิกซ์ยูสใหญ่ “5 เดสติเนชัน” ใน 4 เมืองท่องเที่ยวหลัก กรุงเทพฯ เชียงใหม่ พัทยา และชะอำ-หัวหิน ได้แก่ 1. เอเชียทีค ดิสทริค พัฒนาเฟส 2.2 ไฮไลต์ คือตึกสูงระฟ้า 100 ชั้น สูงสุดในไทย คาดแล้วเสร็จในอีก 8-9 ปี 2. เวิ้ง ไชน่าทาวน์ เดสติเนชัน หรือ “เวิ้ง นาครเขษม” คาดใช้เวลา 5 ปีเปิดเฟสแรก 3. อควอทีค เดสติเนชัน โปรเจกต์ใหญ่กลางเมืองพัทยา มูลค่า 20,000 ล้านบาท จะโปรโมตการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ กีฬาทางน้ำ และเอนเตอร์เทนเมนต์-รีเทล คาดเปิดในอีก 5 ปีข้างหน้า 4. ลานนาทีค เดสติเนชัน พื้นที่ช้างคลานเชียงใหม่ ลงทุนกว่า 30,000 ล้านบาท 5. โครงการใน “ชะอำ” ซึ่งมีที่ดินของ ทีซีซีกรุ๊ป อยู่แล้ว จะพัฒนาภายใต้แนวคิด “Sustainable Development” คาดเริ่มต้นอีก 4 ปี

5 ปี พื้นที่เพิ่ม 8 ล้านตารางเมตร

นายธนินท์รัฐ ภักดีภิญโญ ผู้เชี่ยวชาญธุรกิจค้าปลีก และบริหารศูนย์การค้า กล่าวว่า การลงทุนโครงการมิกซ์ยูสจำนวนมากขณะนี้เป็นการทยอยเปิดบริการในแต่ละปี ซึ่งเชื่อว่าผู้ประกอบการทุกรายต่างมีข้อมูลเชิงลึกในการพัฒนาโครงการ จากสภาวะตลาดจึงมองว่ายังไม่มีความเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาล้นตลาด

ทั้งนี้ประเมินช่วง 5 ปี (2566-2570) จะมีโครงการเปิดใหม่ที่สร้างพื้นที่ค้าปลีกใหม่ไม่ต่ำกว่า 8 ล้านตร.ม. จากแผนการขยายโครงการอย่างต่อเนื่องผู้ประกอบการรายใหญ่ทั้งเซ็นทรัลพัฒนา เซ็นทรัล รีเทล คอร์ปอเรชั่น กลุ่มเดอะมอลล์ กลุ่มทีซีซี และเครือซีพี

ทยอยเปิดตัว “ไม่ล้นตลาด”

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมโครงการมิกซ์ยูสตามแต่ละทำเล ยังไม่น่ากังวลว่าจะล้นตลาด เนื่องจากทยอยเปิดตัวในแต่ละปี แต่ในโครงการมิกซ์ยูส ที่มีอาคารสำนักงานอาจน่าห่วงมากสุด จากดีมานด์ และซัพพลายไม่สอดคล้องกัน

แหล่งข่าวในวงการค้าปลีก กล่าวด้วยว่า ภาพรวมโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายแห่งที่กำลังพัฒนา ซึ่งจะทยอยเปิดให้บริการใน 3-5 ปีจากนี้ น่าจะเป็นช่วงที่เศรษฐกิจฟื้นตัวดีขึ้น เป็นโอกาสเก็บเกี่ยวผลการดำเนินงานที่ดีได้

“ท่ามกลางความกังวลเรื่องจำนวนโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่จะเผชิญภาวะโอเวอร์ซัพพลายหรือไม่ มองว่าผู้ประกอบการแต่ละโครงการต้องวางกลยุทธ์ และมองหากลุ่มลูกค้าที่ชัดเจนเพื่อตอบโจทย์”

พิสูจน์อักษร....สุรีย์  ศิลาวงษ์