PROSPECT การซื้อสินทรัพย์ใหม่จะทำให้ DPU เพิ่มขึ้น
PROSPECT ก่อตั้งเมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2020 โดยเป็นกองทรัสต์ที่ลงทุนในสิทธิ์การเช่าช่วง (ครบอายุสัญญาวันที่ 22 ธันวาคม 2039) ที่ดิน (214-1-88.8 ไร่) ซึ่งเป็นที่ตั้งของคลังสินค้าและโรงงาน (219,116 ตรม., 63 อาคาร) ในบางกอกฟรีเทรดโซน (ริมถนนบางนา-ตราด กม. 23)
และกรรมสิทธิที่ดิน (2-3-0 ไร่) ของโรงงาน X44 (3,087 ตรม.) ที่บางนา กม. 18 PROSPECT มีมูลค่าตลาด (market cap) 2.4 พันล้านบาท
โรงงานที่ซื้อใหม่ และอัตราการเช่าสูงขึ้น ส่งผลให้ DPU เพิ่มขึน
อัตราการเช่าของ PROSPECT เพิ่มขึ้นเป็น 94.5% ใน 2Q จาก 93.4% ใน 1Q เนื่องจากอัตราการต่ออายุ 100% และลูกค้าใหม่ (2,000 ตรม.) นอกจากนี้ PROSPECT ได้ซื้อโรงงาน X44 เมื่อเดือนมีนาคมที่ผ่านมา โดยใช้กระแสเงินสดภายใน โดยมีสัญญาเช่าระยะยาว 9 ปี ทำให้กองทุนสามารถจ่ายเงินปันผลเพิ่มขึ้นเป็น 0.2285 บาท/หน่วยใน 2Q จาก 0.2275 บาท/หน่วยใน 1Q
คาดอัตราการเช่าจะทรงตัวใน 2H
พื้นที่เช่า 17% จะครบอายุสัญญาใน 2H ซึ่ง 70-80% ได้ต่ออายุสัญญาเรียบร้อยแล้ว ซึ่งบางส่วนเป็นสัญญาระยะยาว 7-8 ปี ส่วนที่เหลือ 20-30% กำลังอยู่ระหว่างการเจรจา
จะซื้อสินทรัพย์เข้ากองทุนเพิ่มเติมภายใน 4Q
PROSPECT มีแผนจะลงทุนคลังสินค้าเพิ่มสองโครงการ (Fig. 15-17) ได้แก่ BFTZ2 เป็นสัญญาเช่าช่วง 28 ปี (20,996 ตรม.) และ BFTZ3 เป็นกรรมสิทธิ (49,133 ตรม.) มูลค่าลงทุนไม่เกิน 1.8 พันลบ. โดยจะใช้เงินทุนจากการเพิ่มทุน (ไม่เกิน 180 ล้านหน่วย) และกู้ยืม (ไม่เกิน 15%) เนื่องจากโครงการ BFTZ3 เพิ่งสร้างเสร็จและมีลูกค้าทำสัญญาเช่าแล้ว 56% ของพื้นที่ สปอนเซอร์จึงรับประกันรายได้เป็นเวลาสองปีสำหรับพื้นที่ที่ยังไม่มีการเช่า และรับประกันอัตราค่าเช่าที่ 160 บาท/ตรม./เดือน สำหรับ BFTZ2 และ 170 บาท/ตรม./เดือนสำหรับ BFTZ3 กองทุนคาดหลังลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ จะสามารถจ่ายเงินปันผลเพิ่มเป็น 0.86 บาท/หน่วย จาก 0.84 บาท/หน่วยก่อนการลงทุน
อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลน่าสนใจ
เราเชื่อว่าการลงทุนสินทรัพย์ใหม่จะเป็นบวกกับ PROSPECT ในเรื่องการกระจายความเสี่ยงของพอร์ต (ทำเลและลูกค้าที่หลากหลาย) และเพิ่มสัดส่วนสินทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ และเพิ่มอายุสินทรัพย์สิทธิการเช่า (สินทรัพย์ใหม่อายุ 28 ปี เทียบกับสินทรัพย์ปัจจุบันอายุ 17 ปี) และจะทำให้ขนาดกองทุนเพิ่มขึ้นไม่เกิน 65% เป็น 3.9 พันลบ. PROSPECT จ่ายเงินปันผล 0.456 บาท/หน่วยสำหรับงวด 1H (คิดเป็นอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีที่น่าสนใจที่ 8.9%)
