จับตาสมรภูมิ‘คอนโดบีโอไอ’เดือดยักษ์อสังหาฯปักหมุดเซฟโซน-น่านน้ำใหม่

สถานการณ์โควิด-19 เริ่มคลี่คลาย  คอนโดมิเนียมเปิดใหม่ขยับตัวแซงแนวราบเป็นครั้งแรก! ในรอบ 2 ปี และ “คอนโด บีโอไอ” เป็นหนึ่งในเซ็กเมนต์ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มองว่าเป็น Safe Zone ในช่วงที่เศรษฐกิจโลกมีความไม่แน่นอน ภาวะเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาสแรกที่ผ่านมา คอนโดระดับราคา 1-1.5 ล้านบาท มีจำนวน 6,064 หน่วย มีสัดส่วน 32.2% สูงเป็นอันดับหนึ่ง!

ส่งผลให้ทั้งแบรนด์ใหม่และแบรนด์เก่าแห่เปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็น เสนาคิทท์ ของค่ายเสนาฯ รีเจนท์โฮม ของเจ้าพ่อคอนโดบีโอไอ คอนโดมี ของแสนสิริ นิว ของโนเบิล และบิ๊กเพลเยอร์รายล่าสุด “ออริจิ้น” กำลังโดดเข้ามารุกตลาดนี้เป็นครั้งแรก!!!

อภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น คอนโดมิเนียม จำกัด ผู้พัฒนาโครงการกลุ่มสมาร์ทคอนโดมิเนียม ในเครือออริจิ้น กล่าวว่า ตลาดคอนโดเริ่มกลับมาฟื้นตัวมากขึ้น ในฐานะดีเวลลอปเปอร์ต้องพยายามหาน่านน้ำใหม่ (Blue Ocean)

ด้วยการพัฒนาสินค้าให้ตอบโจทย์กับไลฟ์สไตล์และกำลังซื้อของผู้บริโภคทุกเซ็กเมนต์ สร้างวาไรตี้ให้ลูกค้าทุกกลุ่ม หนึ่งในนั้น คือ “คอนโดบีโอไอ” โครงการคอนโดที่ได้รับการสนับสนุนการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือบีโอไอ (BOI) ราคาขายไม่เกิน 1.2  ล้านบาทต่อยูนิต

“ออริจิ้น สนใจและมีแผนที่ทำการตลาด หากได้ทำเลที่น่าสนใจ ราคาที่ดินไม่แพง เดินทางสะดวก มีโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม มีตลาด มีห้างสรรพสินค้ามารองรับการดำเนินชีวิต สามารถทำราคาได้พร้อมดำเนินการทั้งทำเลในกรุงเทพฯ และปริมณฑล”

“ออริจิ้น” โฟกัสตลาดเรียลดีมานด์มากกว่ากลุ่มคนซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือขายต่อ แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่า กลุ่มคนซื้อเพื่อปล่อยเช่าให้ความสนใจ เนื่องจากได้กำไรจากการลงทุนค่อนข้างดี ยกตัวอย่าง จากเดิมที่ซื้อ 900,000 บาท สามารถขายต่อแล้วได้กำไร 100,000 บาท ก็ราว 10%

“เราไม่เคยทำคอนโดเซ็กเมนต์นี้มาก่อน แต่ตลาดนี้จะทำให้ออริจิ้นครอบคลุมฐานลูกค้าได้มากขึ้น จากเรียลดีมานด์ที่มีค่อนข้างสูง ถือเป็น Safe Zone ให้ดีเวลลอปเปอร์ในช่วงตลาดผันผวนจากเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น เพราะลูกค้ากลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจำนวนมาก จึงคุ้มค่าที่ลงทุน”

กลุ่มที่ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่านิยมคอนโดเซ็กเมนต์นี้เพราะส่วนใหญ่ได้ผลตอบแทน (Yield) 5-8%  กลุ่มลูกค้าที่เข้ามาเช่า เป็นกลุ่มเริ่มทำงาน (First Jobber) รวมทั้งกลุ่มคนที่ทำงานในโรงงานในย่านนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ค่าเช่า 5,000-8,000 บาทต่อเดือน ส่วนกลุ่มซื้อเพื่อเก็งกำไรหายไปแล้ว! หลังตลาดค่อนข้างนิ่งมาตั้งแต่ปี 2562 ก่อนเกิดโควิด

 

ทั้งนี้ ช่วงครึ่งปีหลังจะเห็นสินค้าใหม่ที่มีความหลากหลายเข้ามาในตลาดมากขึ้น หลังจากเคลียร์สต็อกเก่าไปมากแล้วทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องเติมของใหม่เข้าไป ยกเว้นบางรายที่ยังมีสต็อกเก่า ส่งผลให้การแข่งขันรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะลูกค้าที่เป็นเรียลดีมานด์ในประเทศ เพราะยังไม่สามารถคาดหวังกำลังซื้อจากต่างชาติที่จะกลับเข้ามาได้มากนักจากปัจจัยความไม่แน่นอนหลายประการ

อย่างไรก็ตาม หลักเกณฑ์การทำคอนโดบีโอไอในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีเกณฑ์อยู่ว่าผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯ จะต้องสร้างคอนโดขนาดยูนิตไม่ต่ำกว่า 24 ตร.ม. ขายราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่ต่ำกว่าตลาดเพื่อช่วยคนกำลังซื้อน้อยที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน ) กล่าวว่า ปัจจัยลบที่เข้ามาอย่างต่อเนื่องไม่ว่าโควิด ภาวะเศรษฐกิจโลก เงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น การทำธุรกิจไม่ว่าจะเซ็กเตอร์ไหนต่างได้รับผลกระทบ และหลายกลุ่มธุรกิจได้รับผลกระทบเข้าขั้นรุนแรง ทำให้ภาระหนี้สินครัวเรือนปรับเพิ่มขึ้น พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนไป กำลังซื้อ “ลดลง” ถือเป็นโจทย์ที่ท้าทาย

สถิติต่างๆ พบว่า เซ็กเมนต์บ้าน คอนโดราคาต่ำล้าน หรือล้านต้นๆ ซัพพลายแต่ละปีน้อย เพราะทำยาก ผู้ประกอบการไม่ค่อยทำตลาด เพราะมองว่าไม่คุ้ม! แต่ฐานลูกค้ากลุ่มนี้เป็นเรียลดีมานด์ที่มีจำนวนมหาศาล มีฐานเงินเดือน 10,000-20,000 บาท ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง แต่ปัญหากลับไม่มีสินค้าจึงเป็นที่มาของแบรนด์ “เสนาคิทท์”

“แม้วันนี้จะมีความเสี่ยงต่อการที่ลูกค้าจะถูกปฎิเสธสินเชื่อ และปัจจัยลบจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้างที่ปรับราคาสูงขึ้น แต่ยังมีโอกาสหากเข้าไปขยายฐานลูกค้ากลุ่มนี้เป็น นิวคัมเมอร์ ในตลาดที่เพิ่งเริ่มทำงาน”

กลยุทธ์การทำตลาดของเสนาคิทท์ มุ่งพัฒนาโครงการกระจายครบนิคมอุตสาหกรรมในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และหาโอกาสขยายไปต่างจังหวัดเพิ่มขึ้น

อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย วิเคราะห์ว่า คอนโดบีโอไอเป็นตลาดที่กว้างมาก ตอบโจทย์กำลังซื้อคนไทยในห้วงเวลานี้ จึงเป็นตัวแปรสำคัญที่ผู้ประกอบการหลายรายโดดลงมาพัฒนาโครงการ ก่อนหน้านี้ มีค่ายแอลพีเอ็นเป็นเจ้าตลาด ตามด้วยพฤกษา ต่อมาเป็นเสนาฯ

“เป็นเรื่องปกติในการขยายช่องทางการตลาดและฐานลูกค้าให้กว้างขึ้นเพื่อเพิ่มยอดขาย หลายบริษัทปรับตัวมาทำคอนโดราคาถูก ไม่ว่า แสนสิริ ยูนิตละ 1.99 ล้าน จากเดิมไม่ทำ ภายใต้ข้อจำกัดที่ไม่สามารถกระจายทำเลที่ตั้งได้ ก็ต้องกระจายสินค้าและระดับราคาลงมา เพราะขึ้นไปข้างบนยาก มีจำนวนน้อย แม้แต่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ กระจายสินค้าลงมาระดับ 3 ล้าน หลายปีแล้วเป็นทาวน์โฮม ส่วนพฤกษาขึ้นไประดับล้านต้นๆ มีน้อยลง”

อิสระ ระบุว่า แม้ว่าลูกค้ากลุ่มนี้จะมีปัญหากู้ยากแต่มีธนาคารอาคารสงเคราะห์เข้ามาช่วยสนับสนุน ที่สำคัญมีดีมานด์สูง ฉะนั้น แม้จะกู้แล้วหลุดไป 50% ผู้ประกอบการยังอยู่ได้ โดยเฉพาะทำเลในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ แม้กำลังซื้อไม่สูงมากแต่จำนวนแรงงานที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสามารถเข้ามาซื้อได้ เพราะดอกเบี้ยต่ำ จูงใจให้ผ่อน! เพราะใกล้เคียงกับเช่า 

หลายบริษัทจึงสนใจตลาดนี้เพราะผู้พัฒนาโครงการได้เงินกู้ดอกเบี้ยต่ำด้วยเช่นกัน