ไตรมาสสองซัพพลายคอนโดพุ่ง470% เกินครึ่งเป็นคอนโดราคาถูกย่านชานเมือง
ไนท์แฟรงค์ เผยไตรมาส2ปี65 ซัพพลายคอนโดในกทม.1.5หมื่นยูนิตเพิ่มขึ้น470%จากปีก่อน 68 %เป็นคอนโดราคาถูกระดับต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตร.ม.ย่านชานเมือง คาดไตรมาส3 ปรับราคาขึ้น 2-3% ตามต้นทุนค่าก่อสร้าง
นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่าตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 2 ฟื้นตัวขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบรับกับเศรษฐกิจที่ดีขึ้น แม้จะต้องเผชิญกับสภาวะต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้นก็ตาม อีกทั้งยังมีในเรื่องของอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงเพิ่มขึ้นและยังไม่มีทีท่าว่าจะลดลง แม้จะเป็นเรื่องที่ไม่สามารควบคุมได้แต่ผู้ประกอบการยังทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ออกมาอย่างต่อเนื่อง
ซึ่งสอคคล้องกับดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในภาวะปัจจุบันนั้นมีประมาณ 49.8 จากไตรมาสที่แล้วที่ 47.1 สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีแนวโน้มความเชื่อมั่นในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น
โดยจะเห็นว่าไตรมาสนี้หลายโครงการพัฒนาเพื่อจับกลุ่มตลาดล่างและจะเน้นราคาถูกเป็นหลัก เพื่อดูการตอบรับของตลาดและเป็นแนวทางในการพัฒนาโครงการใหม่ในอนาคต ในส่วนของโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ยังมีโปรโมชั่นช่วยผ่อน 1-3 ปีแรก เพื่อเป็นตัวช่วยในการตัดสินใจของผู้ซื้อได้ง่ายขึ้น
แต่อย่างไรก็ตามค่าครองชีพที่สูงขึ้นอาจทำให้กลุ่มตลาดล่างมีความกังวลและถูกจำกัดงบประมาณที่จะใช้ในการผ่อนมากขึ้น ซึ่งอาจจะส่งผลให้กลุ่มกำลังซื้อที่เป็น Real Demand อ่อนแอลง หากแต่ยังมีกลุ่มนักลงทุนซึ่งเป็นกลุ่มที่จะสามารถผลักดันให้ตลาดมีความเคลื่อนไหวได้ในช่วงเวลานี้
โดยในไตรมาสที่ 2 ปี 2565 อุปทานตลาดคอนมิเนียมในกรุงเทพมีจำนวนทั้งสิ้น 15,164 หน่วย จำนวนหน่วยขายใหม่เพิ่มขึ้น470% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2564 อยู่ที่ 2,659 หน่วย แต่ลดลง6.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
โดยจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่จะมีระดับราคาขายเฉลี่ย 40,000 – 75,000 บาทต่อตารางเมตร โดยเป็นคอนโดมิเนียมในระดับเกรด C คิดเป็นอัตรา68 %ของจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในไตรมาสนี้ ซึ่งตั้งอยู่ในบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ทั้งหมด คิดเป็นสัดส่วน 88% ในขณะที่ในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) คิดเป็นอัตราส่วน 7 %และบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) 5%เท่านั้น
ด้านอุปสงค์ในไตรมาส 2 ที่ผ่านมาพบว่าโครงการพรีเซลล์ที่ทำยอดขายได้ดีคือโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกและราคาขายต่อห้องไม่สูงมากนัก หรือโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้สถานศึกษาก็สามารถมียอดรับรู้รายได้ที่ดีเช่นกัน
โดยจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในไตรมาส 2 อยู่ที่ 5,080 หน่วย จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสนี้ มีจำนวนทั้งสิ้น 15,164 หน่วย คิดเป็นอัตราการขาย 33.5% อัตราการขาย"ลดลง"ในอัตรา3.8 %เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า และลดลง 10% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี
"การที่หน่วยขายได้ใหม่มีอัตรา"ลดลง"เนื่องจากโครงการที่เปิดการขายในไตรมาสนี้มีจำนวนยูนิตต่อโครงการที่ค่อนข้างสูง และการเปิดขายโครงการจะเลือกเปิดขายเพียงบางตึกและบางชั้นเท่านั้น"
นายณัฎฐา กล่าวว่า หลายโครงการมีแนวโน้มยอดขายที่เป็นบวก หากแต่เทียบสัดส่วนหน่วยขายได้กับจำนวนยูนิตทั้งโครงการที่มากทำให้มีอัตราส่วนในการขายที่น้อย โดยในช่วงเวลานี้กลุ่มผู้ซื้อจะเป็นกลุ่มนักลงทุนเพื่อซื้อปล่อยเช่าและเก็งกำไรเทียบเท่ากับกลุ่ม Real Demand
สำหรับระดับราคาเสนอขายของคอนโดในไตรมาส 2 ของปี65ปรับขึ้นเพียงเล็กน้อย โดยราคาเสนอขายคอนโดในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 239,955 บาท ต่อ ตารางเมตร เทียบเท่ากับไตรมาสที่ผ่านมา ในขณะที่ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 116,115 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นในอัตรา 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว หรือ ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตรา6% หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า
ส่วนราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองอยู่ที่ 63,815 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นในอัตรา0.6% หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า หรือ ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตรา6.8% หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า โดยราคาเฉลี่ยรวมทุกพื้นที่อยู่เพียง0.3%
เนื่องจากบางโครงการมีการปรับราคาขายในบางห้องแต่ราคาขายเฉลี่ยทั้งโครงการส่วนใหญ่ยังคงเป็นราคาขายปกติตามที่ผู้พัฒนาโครงการได้ตั้งไว้ตั้งแต่ต้น จึงทำให้ราคาขายเฉลี่ยในไตรมาสนี้ไม่ได้มีการปรับตัวมากนัก
"คาดว่าราคาขายในไตรมาสที่ 3 มีแนวโน้มที่จะปรับตัวขึ้น 2-3% อันเนื่องมาจากอัตราเงินเฟ้อที่ทำให้ราคาวัสดุที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้ต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้น"
