แบงก์สหรัฐ ปล่อยกู้อสังหาฯ เชิงพาณิชย์ 40% ส่อเบี้ยวหนี้อื้อ เสี่ยงทำเศรษฐกิจทรุด
ธนาคารพาณิชย์ในภูมิภาคของสหรัฐ ปล่อยกู้ภาคอสังหาฯ เชิงพาณิชย์อื้อ พบธนาคารขนาดเล็กปล่อยกู้สูงถึง 40% ท่ามกลางแนวโน้มอสังหาฯ ขาลง กูรูกังวลผิดนัดชำระหนี้จำนวนมากในปีนี้
Key Points
- ธนาคารพาณิชย์ในภูมิภาค ของสหรัฐ ปล่อยกู้ภาคอสังหาฯ เชิงพาณิชย์จำนวนมาก
- ธนาคารขนาดเล็กปล่อยกู้ให้ภาคส่วนดังกล่าวเฉลี่ย 14% แต่บางเเห่งสูงแตะระดับ 40%
- ซีอีโอบริษัทเพื่อการลงทุนชื่อดังเสริม มีเพียง 20% ของอาคารสำนักงานในสหรัฐเท่านั้นที่สภาพดี และมีศักยภาพในการทำกำไร
แม้สถานการณ์ความปั่นป่วนในภาคธนาคารพาณิชย์สหรัฐจะปรับตัวดีขึ้นเรื่อยมาราว 3-4 เดือนแล้ว รวมทั้งตลาดหุ้นที่ปรับตัวขึ้นอย่างสดใสสอดคล้องกันไป ทว่าท่ามกลางความสดใสดังกล่าว “บรรดาผู้ปล่อยสินเชื่อ” ในประเทศที่เศรษฐกิจเติบโตมากเป็นอันดับ 1 ของโลกยังคงเผชิญกับแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง
“สหรัฐกำลังจะเผชิญกับสภาวะสินเชื่อตึงตัว” ดอว์น ฟิตซ์แพทริค (Dawn Fitzpatrick) ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกองทุนโซรอส กล่าว พร้อมอธิบายเสริมว่า ธนาคารขนาดเล็กมีโอกาสล้มลงเพราะเผชิญกับปัญหามากมายซุกอยู่ใต้พรม
หนึ่งในนั้นคือ ความปั่นป่วนใน “ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์” เนื่องจากธนาคารพาณิชย์ทั้งรายเล็กและธนาคารระดับภูมิภาคเป็นกำลังหลักในการปล่อยสินเชื่อในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
โดยมูลค่าของอาคารสำนักงานย่อตัวลงจากมาตรการการทำงานที่บ้าน (Work From Home) ประกอบกับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หลายแห่งปรับตัวลงจากสภาวะอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น รวมทั้งขณะนี้มีหนี้จากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เกือบ 1.5 ล้านล้านดอลลาร์ (ประมาณ 50 ล้านล้านบาท) มีกำหนดชำระคืนก่อนสิ้นปี 2568
ด้าน ทอร์สเตน สล็อก (Torsten Slok) นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสที่ อะพอลโล โกลบอล แมเนจเมนท์ (Apollo Global Management) บริษัทจัดการ การลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือก สัญชาติอเมริกัน ระบุผ่านจดหมายอิเล็กทรอนิกส์ (Email) ถึงลูกค้าว่า
“ธนาคารในสหรัฐอยู่ในช่วงที่เปราะบางอย่างมาก จากแนวโน้มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ย่อตัวลง”
ทอร์สเตน กล่าวเพิ่มเติมว่า ปัจจุบันธนาคารในสหรัฐทั้งหมด 700 แห่งปล่อยสินเชื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในอัตราที่เกินกว่าข้อแนะนำตั้งแต่ปี 2549 ของสถาบันประกันเงินฝากของสหรัฐอเมริกา (FDIC) ที่ว่าด้วยการกระจุกตัวของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในภาคส่วนดังกล่าว โดยเมื่อ 2 ปีก่อนหน้า ระดับสินเชื่อน้อยกว่าครึ่งหนึ่งของตัวเลขในปัจจุบัน และ ณ สิ้นมี.ค. มีธนาคารประมาณ 4,700 แห่งเข้ามาทำประกันกับ FDIC
ทั้งนี้ ทางการสหรัฐนำแนวปฏิบัติดังกล่าวมาใช้ในปี 2549 เพื่อจัดการกับปัญหาการกระจุกตัวของสินเชื่อและการจัดการความเสี่ยงระหว่างธนาคารที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ซึ่งผู้ที่ปล่อยสินเชื่อเกินระดับที่กำหนดอาจต้องได้รับการตรวจสอบจากหน่วยงานของรัฐ ประกอบด้วย ระดับเงินทุนที่สูงขึ้น และแนวทางปฏิบัติในการบริหารความเสี่ยงที่เข้มงวดยิ่งขึ้น
ด้าน FDIC ปฏิเสธที่จะแสดงความคิดเห็น ขณะที่ มาร์ติน กรูนแบร์ก (Martin Gruenberg) ประธานบริษัท กล่าวเมื่อเดือนที่แล้วว่า “บริษัท บริหารสถานการณ์ และความเสี่ยงที่เกิดขึ้นอย่างใกล้ชิด และแม้ช่วงที่ผ่านมาจะเกิดความตึงเครียดอย่างต่อเนื่อง ทว่าผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นก็นับเป็นข้อพิสูจน์แล้วว่าอุตสาหกรรมการธนาคารค่อนข้างยืดหยุ่น”
ปัจจุบัน ธนาคารบางแห่งอยู่ในช่วงลดปริมาณการปล่อยสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ลง โดยมีรายงานว่า ธนาคารแพ็กเวสต์แบนคอร์ (PacWest Bancorp) อยู่ในช่วงขายสินเชื่อเพื่อการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 2.6 พันล้านดอลลาร์ (ประมาณ 8.6 หมื่นล้านบาท) มีจุดประสงค์เพื่อเสริมสภาพคล่อง
ส่วน มอนซูร์ ฮุสเซน (Monsur Hussain) หัวหน้าฝ่ายวิจัยด้านการเงินที่ ฟิตช์ เรทติ้งส์ (Fitch Ratings) กล่าวว่า ธนาคารขนาดเล็กจำนวนมากปล่อยสินเชื่อจำนวนมากเกินตัวให้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ “ธนาคารเล็กปล่อยสินเชื่อให้ภาคส่วนดังกล่าวประมาณ 14% ของสินทรัพย์ทั้งหมด แต่ก็มีบางแห่งที่แตะระดับมากกว่า 40% ของสินทรัพย์ทั้งหมด”
โดยนักวิเคราะห์จำนวนหนึ่งกังวลว่า หากสถานการณ์ในภาคธนาคารพาณิชย์เลวร้ายขึ้น อาจทำให้สหรัฐเผชิญสภาวะสินเชื่อตึงตัวที่รุนแรงกว่าเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และเจ้าของที่ดิน รายเล็กหรือรายที่มีคุณภาพต่ำ
หากอ้างอิงตามข้อมูลของ กรีน สตรีท (Green Street) แพลตฟอร์มให้บริการด้านการพยากรณ์สถานการณ์ตลาดพบว่า ปัจจุบันมูลค่าเฉลี่ยของสำนักงานลดลง 27% จากระดับสูงสุดก่อนหน้าในช่วงหนึ่งเดือนที่ผ่านมา ขณะที่มูลค่าโดยรวมของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ลดลงเฉลี่ย 15%
“ทุกวันนี้ปริมาณการทำธุรกรรมมีน้อยมาก เพราะผู้ซื้อ และผู้ขายตกลงราคากันไม่ได้” ปีเตอร์ รอธมุนด์ (Peter Rothemund) หัวหน้าร่วมของการวิจัยเชิงกลยุทธ์จากกรีน สตรีท ระบุผ่านรายงานซึ่งเผยแพร่เมื่อไม่กี่วันที่ผ่านมา พร้อมเสริมว่า “แต่ในที่สุดสถานการณ์เหล่านี้ก็คลี่คลายได้เอง และมักจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ”
อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันสินเชื่อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.4 แสนล้านดอลลาร์ (ราว 4.6 ล้านล้านบาท) จะครบกําหนดในปีนี้
โดยตามข้อมูลที่รวบรวมโดยเทรปป์ (Trepp) ผู้ให้บริการด้านข้อมูลทางการเงิน พบว่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ส่วนที่เพิ่มขึ้นของเงินกู้ที่บรรจุลงในตราสารหนี้ที่มีสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้า เป็นหลักประกันการจำนอง (CMBS) คือ ส่วนเพิ่มจาก “ดอกเบี้ย” เท่านั้น
นอกจากนี้ หลักทรัพย์ซึ่งมีหนี้ค้างชําระอย่างน้อย 30 วัน ณ เดือนพ.ค. กว่า 4% มาจากสินเชื่ออาคารสำนักงานซึ่งเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2561
ด้าน เจย์ บาโคว์ (Jay Bacow) นักวิเคราะห์จากมอร์แกน สแตนลีย์ ระบุผ่านรายงานของสัปดาห์นี้ว่า “เราคาดว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในวงกว้างจะยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันเนื่องจากไทม์ไลน์กำหนดชำระหนี้กระชั้นเข้ามา ท่ามกลางสถานการณ์ที่บรรดาผู้ให้กู้รายใหญ่ระดับภูมิภาค ประสบกับการตรวจสอบจากหน่วยงานภาครัฐอย่างเข้มงวด”
หลังจากสถานการณ์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ปะทุขึ้นมาอีกครั้ง เดวิด ฮันท์ (David Hunt) ซีอีโอของ พีจีไอเอ็ม (PGIM) บริษัทเพื่อการลงทุนสัญชาติอเมริกัน ออกมาระบุเพิ่มเติมว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์กําลังสั่นคลอน” เพราะอาคารสำนักงานประมาณ 60% อยู่ในสภาพทรุดโทรมจนไม่สามารถดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ได้
“ในช่วง 2 ปีต่อจากนี้ภาคส่วนดังกล่าวจะต้องปรับตัว และรื้อโครงสร้างครั้งใหญ่ ที่สำคัญมูลค่าของอาคารเหล่านั้นจะค่อยๆ ลดลงตามกาลเวลา”
ฮันท์ กล่าวทิ้งท้ายว่า อาคารสํานักงานที่สร้างขึ้นตั้งแต่ปี 2559 ในทำเลทองได้รับค่าเช่าที่ดี และถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันอาคารกว่า 60% ในปัจจุบันมีสภาพทรุดโทรมอย่างมาก และมีเพียง 20% ของอาคารในปัจจุบันเท่านั้นที่มีศักยภาพในการขายหรือปล่อยเช่า
อ้างอิง
พิสูจน์อักษร....สุรีย์ ศิลาวงษ์
