‘คลัง-มหาดไทย’ รื้อภาษีที่ดิน ธุรกิจอสังหาฯ ชงลดแบบขั้นบันได ปีนี้เก็บ 50%

นายเผ่าภูมิ โรจนสกุล เลขานุการรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยภายหลังเป็นประธานเปิดงาน “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2024” ว่า ขณะนี้กระทรวงการคลังอยู่ระหว่างการหารือร่วมกับกระทรวงมหาดไทย ศึกษาการปรับปรุงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยพิจารณาจากความคิดเห็นในเชิงบวกและเชิงลบของการจัดเก็บภาษีในอัตราปัจจุบัน 

ทั้งนี้เพื่อพัฒนาระบบภาษีให้ตอบสนองต่อทั้งฝ่ายผู้ผลิตและผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้มากที่สุด รวมทั้งส่งเสริมเศรษฐกิจในระดับมหภาค

“ประเด็นที่อยู่ระหว่างการศึกษาครอบคลุมทั้งเรื่องของอัตราภาษี ความเหมาะสม ความครอบคลุม และเงื่อนไขต่างๆ โดยมีการหารือร่วมกันกับกระทรวงมหาดไทยอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้เป็นผลบวกต่อภาคเอกชนและประชาชนมากที่สุด”

ทั้งนี้ อัตราภาษีถือเป็นเรื่องที่มีความอ่อนไหว เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันยังขยายตัวได้ไม่ดีนักและยังคงอ่อนแอ ดังนั้นการเก็บภาษีจึงไม่ควรซ้ำเติมประชาชนเพิ่ม รวมไปถึงภาษีอื่นๆ ด้วยที่คลังกำลังทำงานร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง อะไรที่ควรต้องปรับหรือเพิ่มเติม

สำหรับมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่หมดอายุไปแล้วเมื่อวันที่ 31 ธ.ค.2565 นั้น นายเผ่าภูมิ กล่าวว่า คลังยังคงหารือกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อย่างต่อเนื่องแม้ผลลัพธ์จะยังไม่เป็นที่น่าพึงพอใจนัก 

นอกจากนี้มองว่าการพิจารณามาตรการที่จะมาสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการปล่อนสินเชื่อนั้น ไม่สามารถมองในมิติเดียวว่าจะทำให้ประชาชนมีการก่อหนี้เพิ่ม แต่จะต้องมองในมิติของภาวะเศรษฐกิจที่จะอาจขยายตัวได้จากการผ่อนปรนมาตรการต่างๆ ซึ่งการมองในมุมของความระมัดระวังจำเป็น แต่ต้องไม่กระทบต่อศักยภาพในการพัฒนาเศรษฐกิจด้วย

“ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินปัจจุบันไม่ใช่เพียงภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่เป็นปัญหาภาพรวมของเศรษฐกิจด้วย ทั้งนี้สถาบันการเงินไทยมีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง เพราะระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ" 

ซึ่งไม่สามารถทำหน้าที่เป็นกลไกที่เข้ามาช่วยผลักดันสภาวะเศรษฐกิจได้ดีพอ เพราะฉะนั้นต้องสนับสนุนให้มีการเปิดรับความเสี่ยงมากขึ้น ให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อ โดยต้องหาจุดสมดุลระหว่างเสถียรภาพกับศักยภาพ มีเสถียรภาพแต่ไม่มีศักยภาพก็ไม่เป็นประโยชน์ต่อประเทศ ซึ่งปัจจุบันยังไม่สมดุล เพราะอิงกับเสถียรภาพมากกว่าศักยภาพ

เร่ง 5 มาตรการหนุนอสังหาฯ

ส่วนสถานการณ์อุปทานที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวนมากหลังโควิด ทั้งอสังหาฯ แนวดิ่งและแนวราบ เนื่องจากคนไม่มีกำลังซื้อ ในปัจจุบันตลาดเองก็มีการปรับตัว ตามกลไกตลาดซึ่งภาครัฐไม่ควรเข้าไปแทรกแทรง แต่ต้องช่วยอำนวยความสะดวก ซึ่งที่ผ่านมากระทรวงการคลังออกมาตรการภาษีเพื่อเพิ่มกำลังซื้อให้ประชาชน รวมทั้งมาตรการทางการเงินด้านสินเชื่อ ประกอบด้วยมาตรการด้านภาษี 5 มาตรการ ได้แก่ 

1.ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับเงินได้ที่จ่ายเป็นดอกเบี้ยกู้ยืม สำหรับการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อ เช่าซื้อ หรือสร้างอาคารที่อยู่อาศัย ไม่เกิน 100,000 บาท เพื่อบรรเทาภาระของผู้มีเงินได้

2.การลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90% ของภาษีที่ต้องเสียให้แก่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของผู้ประกอบการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ไม่เกิน 3 ปี เพื่อบรรเทาภาระภาษีให้แก่ผู้ประกอบการระหว่างการก่อสร้าง

3.การยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับทรัพย์ส่วนกลางที่มีไว้เพื่อใช้ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน และกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย

4.การขยายเวลาจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินฯ ในปี 2567 เป็นการทั่วไปออกไปอีก 2 เดือน

5.มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย ลดค่าจดทะเบียนการโอนจาก 2% เหลือ 1% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ที่จดทะเบียนในปี 2567

หนุนสินเชื่อผ่อนปรนซื้อบ้าน

ส่วนมาตรการทางการเงิน 2 มาตรการ ได้แก่ 

1.โครงการบ้านล้านหลัง สนับสนุนประชาชนให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในราคาที่ไม่สูง โดย ธอส.สนับสนุนสินเชื่อผ่อนปรน วงเงิน 20,000 ล้านบาท วงเงินกู้ต่อรายไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 40 ปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3% ต่อปี เป็นเวลา 5 ปี

2. โครงการสินเชื่อ Happy Life สนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง วงเงินกู้ต่อรายตั้งแต่ 2.5 ล้านบาทขึ้นไป ระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 40 ปี อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี อยู่ที่ 2.98% ต่อปี ดอกเบี้ยต่ำที่สุดในปีแรกที 1.95% ต่อปี

เสนอลดภาษีที่ดิน 50%

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ต้องการให้มีการลดการจัดเก็บภาษีที่ดินลง 50% จากปีนี้มีแผนจัดเก็บภาษี 100% เพื่อลดภาระประชาชนและภาคเอกชน โดยปีถัดไปอาจจัดเก็บเพิ่มอีก 25% คาดว่าภายใน 2 ปีจากนี้เศรษฐกิจจะฟื้นเต็มที่ทำให้จัดเก็บภาษีได้เต็มเม็ดเต็มหน่วยมากกว่า

ปัจจุบันเศรษฐกิจประเทศไทยยังไม่ดีนักและเริ่มเข้าสู่ภาวะเศรษฐกิจถดถอย ขณะที่สถานการณ์การซื้อบ้านหลังที่สองไม่ใช่การฟุ่มเฟือย หรือเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไร แต่เป็นการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองใกล้ที่ทำงาน ถือเป็นการออมอย่างหนึ่ง

“การซื้อบ้านหลังที่สองเวลานี้ไม่ใช่เป็นการเก็งกำไร โดยเฉพาะแนวราบเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง จึงอยากให้ ธปท.ทบทวนการผ่อนปรนมาตรการ LTV ออกไปก่อน 1-2 ปี จนกว่าเศรษฐกิจฟื้นตัว เพื่อกระตุ้นให้คนมีเงินกล้าเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์”

วอนผ่อนปรนแอลทีวีชี้ไร้ตลาดเก็งกำไร

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ถูกซ้ำเติมจากภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว ปัญหาหนี้สินครัวเรือนสูง หนี้นอกระบบยังคงเป็นปัญหาใหญ่ของครัวเรือนไทยที่แก้ยากมาก เรียกว่า ภาวะหนี้มากกำลังซื้อน้อย ทำให้โอกาสการซื้อบ้านยากยิ่งขึ้นโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงมา

“การใช้หนี้ไปแก้หนี้ไปต่อไม่รอด วิธีแก้ต้องทำให้คนมีรายได้ เพราะที่ผ่านมามียอดการปฏิเสธสูงถึง 70% เนื่องจากธนาคารต้องตั้งสำรองหนี้เสีย ดังนั้นภาครัฐต้องเข้ามาช่วยกระตุ้นให้เกิดการจ้างงาน ในเซ็กเตอร์ท่องเที่ยวดีขึ้นมาก โดยเฉพาะภูเก็ต”

อย่างไรก็ดี ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุถึงเศรษฐกิจไทยมีการฟื้นตัวแบบ K Shape สอดคล้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเวลานี้เป็นตลาดของกลุ่มคนมีกำลังซื้อบ้านราคาแพง สวนทางกลุ่มลูกค้ากลาง-ล่างที่ได้รับผลกระทบดอกเบี้ยขาขึ้นและถูกปฏิเสธสินเชื่อจนไม่สามารถซื้อบ้านได้

ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายกลางและเล็กพัฒนาโครงการได้ยากขึ้น เพราะสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อโครงการ รวมทั้งการขายหุ้นกู้ยากขึ้น

ดังนั้นการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 อยู่ในสถานะรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยราคาแพงที่ผู้ประกอบการหันมาเจาะตลาดนี้มากขึ้น เนื่องจากที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ทำตลาดยาก เพราะกลุ่มลูกค้าไม่มีกำลังซื้อและไม่สามารถขอสินเชื่อได้ โอกาสซื้อจึงลดลง เป็นอุปสรรคสำคัญของธุรกิจ

“ต้องมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องการให้แบงก์ชาติผ่อนปรนมาตรการ LTV เพราะปัจจุบันสถาบันการเงินเข้มงวดคัดกรองการปล่อยสินเชื่ออยู่แล้ว มองว่าไม่กระทบการซื้อเก็งกำไรตามที่กังวล เพราะส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเป็นหลัก”