เปิดความเห็น ธปท. – สภาพัฒน์ แนะเดินหน้า บ้านเพื่อคนไทย ต้องรอบคอบ

ตามที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อเร็วๆนี้ ได้รับทราบแนวทาง ดำเนินการ โครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” นำร่องระยะที่ 1 จำนวน 4 โครงการ โดยใช้ที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย เพื่อพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ พื้นที่นำร่อง  4  แห่ง ได้แก่ 1. กม.11 กรุงเทพมหานคร 2. รอบสถานีรถไฟธนบุรี ศิริราช 3. รอบสถานีรถไฟเชียงใหม่ 4. รอบสถานีรถไฟเชียงราก ปทุมธานี

โดยผู้เข้าร่วมโครงการจะได้สิทธิการเช่าที่อยู่อาศัย 30 ปี และต่ออายุได้อีก 30 ปี ตามกฎหมาย เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงที่อยู่อาศัยและสร้างความเท่าเทียมทางเศรษฐกิจ  โดยโครงการได้เปิดให้ประชาชนที่สนใจแสดงเจตจำนงร่วมโครงการ ลงทะเบียนบ้านเพื่อคนไทย ตั้งแต่เมื่อวันที่ 20 ม.ค.2568 ผ่านช่องทาง เว็บไซต์ www.บ้านเพื่อคนไทย.th ผลปรากฏว่ามีประชาชนลงทะเบียนแสดงเจตจำนงร่วมโครงการสูงมากกว่า 2.6 แสนคน และมีผู้ลงทะเบียนผ่านขั้นตอน Pre – approve โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มากกว่า 1.6 แสนคน ซึ่งรัฐบาลคาดว่าโครงการแรกจะเริ่มก่อสร้างได้ภายในปีนี้

“กรุงเทพธุรกิจ” ตรวจสอบความเห็นของหน่วยงานต่างๆเกี่ยวกับโครงการนี้ที่เสนอให้กระทรวงคมนาคมสั่งการต่อไปยังบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (อทส.) ในฐานะหน่วยงานเจ้าของโครงการ ดังนี้

โดยในส่วนของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุว่าโครงการนี้เป็นการสนับสนุนให้ประชาชนที่อยู่ในวัยทำงานหรือผู้มีรายได้ประจำที่ยังไม่มีที่พักอาศัย ได้มีที่อยู่อาศัยในราคาถูกและใกล้ระบบขนส่งสาธารณะซึ่งจะช่วยยกระดับคณภาพชีวิตของประชาชน

ธปท.แนะ ธอส.ดูความสามารถผู้กู้

ทั้งนี้ ธปท. มีความเห็นเพิ่มเติมเพื่อให้การดำเนินโครงการเกิดประโยชน์กับประชาชนและสนับสนุนความมั่นคงของภาคครัวเรือนอย่างแท้จริง ดังนี้

1.การให้สินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย (Pre - Finance) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ควรกำหนดหลักเกณฑ์ในการคัดเลือกผู้ประกอบการที่จะมาขอสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย (Underwriting standard) ให้สอดคล้องกับระดับความเสี่ยงที่ ธอส. ยอมรับได้ โดย ธอส. จะต้องพิจารณาถึงศักยภาพในการดำเนินโครงการและความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ประกอบการ ดังนั้น อทส. จึงควร หารือกับ ธอส. เกี่ยวกับขอบเขตและหลักเกณฑ์การให้สินเชื่อของ ธอส. เพื่อให้ อทส. สามารถคัดเลือก ผู้ประกอบการที่มีศักยภาพและมีระดับความเสี่ยงที่ยอมรับได้

นอกจากนี้ ธอส. ควรมีแนวทางการควบคุมการเบิกใช้จ่ายวงเงินกู้ให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์และอัตราความก้าวหน้าของการพัฒนาโครงการ เพื่อป้องกันการใช้เงินผิดวัตถุประสงค์และให้การดำเนินการเป็นไปตามแผนที่กำหนด

2. การให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Post - Finance) ธอส. ควรคำนึงถึงการให้สินเชื่ออย่าง รับผิดชอบและเป็นธรรม (Responsible Lending) โดยกำหนดเงื่อนไขการให้สินเชื่อให้สอดคล้องกับศักยภาพ และความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้ และกำหนดหลักเกณฑ์การวิเคราะห์สินเชื่ออย่างรอบคอบและ รัดกุมเนื่องจากลูกหนี้กลุ่มเป้าหมายเป็นวัยเริ่มทำงาน จึงอาจยังไม่มีประวัติการชำระหนี้หรือข้อมูลเครดิต (NCB) ที่ช่วยให้เห็นพฤติกรรมการชำระหนี้

แนะให้ข้อมูลผู้กู้ครบถ้วน

นอกจากนี้ ธอส. ควรแจ้งข้อมูลและเงื่อนไขของสินเชื่อให้แก่ลูกหนี้ อย่างชัดเจนและครบถ้วน เพื่อให้ลูกหนี้มีข้อมูลที่เพียงพอและป้องกันภาระทางการเงินที่มากจนเกินไปของผู้กู้

3. ธอส. ควรติดตามผลการดำเนินโครงการอย่างต่อเนื่องเพื่อนำมาพัฒนาปรับปรุงเงื่อนไขการให้สินเชื่อให้เหมาะสมทั้ง Pre - Finance และ Post - Finance สำหรับโครงการถัดไป ตลอดจนมีแผนรองรับความเสียหายกรณีลูกหนี้กลายเป็นหนี้เสียในอนาคต

นอกจากนี้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรกำหนดรายละเอียดของงบประมาณและภาระทางการคลังที่จะเกิดขึ้นในอนาคตจากการดำเนินโครงการให้ชัดเจนขึ้นเพื่อให้สอดรับกับหลักการการดำเนินโครงการตามมาตรา 27 และ 28 แห่งพระราชบัญญัติวินัยการเงินการคลังของรัฐ พ.ศ. 2561 รวมถึงติดตามและประเมินผลสัมฤทธิ์ของโครงการ เพื่อให้บรรลุตามเป้าหมายที่ตั้งไว้และเป็นประโยชน์ต่อการปรับปรุงโครงการในอนาคตต่อไป

สภาพัฒน์แนะ อทส.ทำแผนครอบคลุม

ทางด้านสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ให้ความเห็นว่า ในส่วนของแนวทางการดำเนินการโครงการบ้านเพื่อคนไทยนำร่องระยะที่ 1 จำนวน 4 โครงการ แม้ว่าจะเป็นการสร้างโอกาสให้กับประชาชนผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองตามโยบายรัฐบาล ซึ่งอทส.ในฐานะหน่วยงานรับผิดชอบโครงการบ้านเพื่อคนไทยอยู่ระหว่างการศึกษาความเหมาะสมของโครงการและดำเนินการตามขั้นตอนของกฎหมาย

ระเบียบ ข้อบังคับ และมติ ครม.ที่เกี่ยวข้องซึ่งข้อเสนอในครั้งนี้มีการปรับเพิ่มโครงการนำร่องจาก 3 โครงการ เป็น 4 โครงการ โดยเพิ่มในส่วนของโครงการเชียงราก ทำให้ อทส.จำเป็นต้องจัดหางบประมาณเพิ่มเติมสำหรับการศึกษาความเหมาะสมและออกแบบรายละเอียดงานสถาปัตยกรรม์ และวิศวกรรม รวมถึงการจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมของโครงการเชียงราก เพื่อให้สามารถดำเนินการทั้ง 4 โครงการได้ตามกรอบระยะเวลาที่เสนอ

อย่างไรก็ดี เพื่อให้การดำเนินโครงการดังกล่าวเป็นไปอย่างรอบคอบ เห็นควรมอบหมายให้ กระทรวงคมนาคม โดยการรถไฟแห่งประเทศไทย และอทส.ดำเนินการ ดังนี้

1.เร่งดำเนินการตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 13 มกราคม 2568  ที่มอบหมายให้ อทส.รับความเห็นของสำนักงานฯ ไปพิจารณาดำเนินการศึกษาศักยภาพการพัฒนาของที่ดินแต่ละแห่งอย่างรอบคอบ โดยคำนึงถึงแผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ทีหน่วยงานรับผิดชอบได้มีการศึกษา/จัดทำไว้ เพื่อให้การกำหนดกลุ่มเป้าหมายและรูปแบบที่อยู่อยู่อาศัยของโครงการมีความเหมาะสมและ สอดคล้องกับบริบทการพัฒนาพื้นที่

นอกจากนี้ อทส. ควรประสานและบูรณาการกับ รฟท. เพื่อร่วมจัดทำแผนการพัฒนาพื้นที่ พร้อมกำหนดแนวทาง/แผนการรื้อย้ายในภาพรวม อาทิ กำหนดพื้นที่ดำเนินการ ช่วงระยะเวลาดำเนินการ และมาตรการเยียวยาที่ชัดเจน เพื่อเตรียมการรองรับการพัฒนาโครงการบ้านเพื่อคนไทยได้อย่างมีประสิทธิภาพ

แนะดูความซ้ำซ้อนงานกับการเคหะแห่งชาติ

2.ปัจจุบันมีการพัฒนาอาคารที่อยู่อาศัยในแนวสูงที่มีกลุ่มเป้าหมายเดียวกันกับกลุ่มเป้าหมายของโครงการบ้านเพื่อคนไทยโดยเฉพาะในส่วนของภาครัฐที่มีการเคหะแห่งชาติเป็นหน่วยงานรับผิดชอบหลักซึ่งปัจจุบันการเคหะแห่งชาติอยู่ระหว่างการดำเนินการตามแผนแม่บทการพัฒนาที่อยู่อาศัยระยะ 20 ปี (2560 - 2579)และทบทวนรูปแบบการดำเนินโครงการที่ได้รับอนุมัติจาก ครม.แล้ว ทำให้ปัจจุบันยังมีหน่วยคงเหลือที่อยู่ระหว่างรอการจำหน่าย

ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลจากการเปลี่ยนแปลงแนวโน้มการทำงานของคนรุ่นใหม่ที่หันมาประกอบอาชีพอิสระเพิ่มขึ้น ทำให้มีความเปราะบางทางเศรษฐกิจอยู่ในระดับสูง และบางส่วนไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินจากสถาบันการเงินได้ ดังนั้น การดำเนินโครงการบ้านเพื่อคนไทยจึงจำเป็นต้องคำนึงคำนึงถึงถึงปัจจัยดังกล่าวด้วย

เตือนดูผลตอบแทนโครงการรอบคอบ

3.อทส.จัดตั้งขึ้นมาเพื่อพัฒนาที่ดินของ รฟท. ให้เกิดมูลค่าเพิ่มเพื่อนำไปสนับสนุนการพัฒนากิจการระบบรางของประเทศ ซึ่งเป็นการดำเนินการที่สำคัญ ตามแนวทางการฟื้นฟูกิจการการรถไฟแห่งประเทศไทย ดังนั้น การดำเนินโครงการทั้ง 4 โครงการ จึงจำเป็นต้องพิจารณารายละเอียดของผลกระทบ/ผลประโยชน์ที่เกิดขึ้นต่อ รฟท.และ อทส.

โดยเฉพาะในส่วนของผลตอบแทนทางการเงินที่จำเป็นต้องมีความมั่นใจว่าการดำเนินโครงการ บ้านเพื่อคนไทยจะไม่ก่อให้เกิดความเสียงทางการเงิน และสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทรัพย์สินของ รฟท. ในภาพรวมได้ รวมถึงสอดคล้องกับภาระผูกพันที่เกิดขึ้นจากการนำที่ดินไปพัฒนาโครงการ สภาพตลาดเงิน และข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องในปัจจุบัน

4.การดำเนินการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวทางที่เสนอจำเป็นต้องอาศัยบุคลากรที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ ในขณะที่ อทส. เป็นหน่วยงานจัดตั้งใหม่และมีบุคลากรจำกัด ทำให้จำเป็นต้องพิจารณารูปแบบการบริหารโครงการที่มีความเหมาะสมและไม่ก่อให้เกิดต้นทุนการบริหารโครงการในระดับสูงจนเกินไป ดังนั้น การดำเนินโครงการจำเป็นต้องพิจารณาศึกษาเปรียบเทียบรูปแบบการบริหารโครงการทั้งในส่วนของการจ้างเอกชน/รัฐวิสาหกิจอื่นบริหารโครงการหรือดำเนินการเอง ซึ่งในกรณีที่อทส.จะดำเนินการเองจำเป็นต้องมีแผนธุรกิจที่ชัดเจนประกอบพิจารณาด้วย