รื้อสลัมใจกลางเมืองเพื่อประโยชน์ทุกฝ่าย | โสภณ พรโชคชัย

สลัมหรือมีชื่ออย่างเป็นทางการว่า “ชุมชนแออัด” หรือชุมชนของผู้มีรายได้น้อย ก็ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง  แต่เดิมเรียก “แหล่งเสื่อมโทรม” มักมีลักษณะเป็นบ้านที่ไม่ได้มาตรฐานมีความแออัดยัดเยียด ถนนก็มักไม่มี มีแต่ทางเดินเข้าไปในชุมชน มักเกิดปัญหาไฟไหม้ และการอยู่รวมๆ กันในลักษณะนี้ ก็ทำให้เกิดปัญหาสังคม เช่น ปัญหาเด็กและเยาวชน อาชญากรรมสารพัด รวมถึงปัญหายาเสพติดให้โทษ เป็นต้น

    อย่างไรก็ตามในอีกแง่หนึ่ง สลัมก็เป็นแหล่งที่อยู่อาศัยราคาถูกและอยู่ในทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปทำงานเพราะมักอยู่ใกล้ใจกลางเมือง เหมาะสมสำหรับการเช่าบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย  

แต่ในปัจจุบัน โดยที่มีโครงการอาคารชุดราคาถูก และมีอะพาร์ตเมนต์ให้เช่าในราคาค่อนข้างถูกอยู่เป็นจำนวนมาก  ความต้องการที่จะเช่าบ้านในสลัมก็ลดลงตามลำดับ

การที่จะรื้อสลัมทิ้งนี้ คงไม่ใช่การรังแกคนจน เพราะการรื้อนี้ก็เพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่ายโดยเฉพาะชาวสลัมเอง  การอยู่อาศัยในสลัมสำหรับชาวสลัมเองก็ยังอยากจะย้ายออก เพื่ออนาคตของลูกหลานที่กำลังเติบโต เพื่อให้ครอบครัวได้สภาพแวดล้อมที่ดีกว่านี้ มีคุณภาพชีวิตสูงกว่านี้ มีสวัสดิภาพที่ดีกว่านี้ เป็นต้น  

    สลัมจึงไม่ใช่สิ่งที่แตะต้องไม่ได้  แต่กระแสสังคมในปัจจุบัน พวกเอ็นจีโอมักทำให้สลัมเป็นเสมือน “เมืองลับแล” หรือ “สิ่งต้องห้าม” ไม่พึงแตะต้อง ด้วยเกรงจะกระทบต่อการอยู่อาศัยของคนจน

    ดร.โสภณ ได้รับมอบหมายจากเทศบาลกรุงกัมปาลา ประเทศยูกันดา ซึ่งจนกว่าไทยมาก (คนไทยมีรายได้ประชาชาติต่อหัวสูงกว่า 9 เท่า) ให้ไปสอนเรื่องการประเมินค่าทรัพย์สินถึงครึ่งเดือน และได้ทำกรณีศึกษาการแปลงสภาพสลัมในกรุงกัมปาลามาพัฒนาใหม่  

นอกจากนี้ ดร.โสภณ ยังเคยไปสำรวจการแปลงสลัมในกรุงกาฐมาณฑุ ประเทศเนปาล ซึ่งก็เป็นประเทศยากจน มีรายได้ประชาชาติต่อหัวเพียงหนึ่งในสี่ของไทยเท่านั้น  

แต่ก็ยังพบว่ามีความเป็นไปได้ที่จะแปลงสลัมเป็นอย่างอื่นเพื่อประโยชน์สุขของทุกฝ่าย  ยิ่งกว่านั้นยังไปศึกษากรณีสลัมในนครอาเจะห์ ในอินโดนีเซีย นครทาโคลบัน ในฟิลิปปินส์ รวมทั้งเป็นที่ปรึกษาของสหประชาชาติหลายหน่วยงานด้านสลัมอีกด้วย

    ในบทความนี้คงไม่ยกตัวอย่างสลัมในประเทศอื่น แต่ยกตัวอย่างในกรณีประเทศไทย ซึ่งจะทำให้ผู้อ่านคนไทยเห็นภาพที่ชัดเจนกว่า ตัวอย่างสลัมในกรุงเทพมหานครที่หลายคนคงนึกภาพออก ก็เช่น สลัมคลองเตย สลัมพระรามที่ 4 สลัมบ่อนไก่ สลัมริมคลองลาดพร้าว สลัมริมคลองเปรมประชากร ฯลฯ 

ในกรุงเทพมหานครยังมีสลัมหลายร้อยแห่ง จากที่ผู้เขียนเคยสำรวจไว้ประมาณ 1,020 แห่งในปี 2528 หรือเมื่อ 37 ปีก่อน ทั้งนี้เพราะสลัมหลายแห่งก็หมดสภาพไปตามกาลเวลา

    ตามนิยามของการเคหะแห่งชาติ หากในที่ดินแปลงหนึ่งขนาด 1 ไร่ มีบ้านปลูกอยู่ตั้งแต่ 15 หลังคาเรือนขึ้นไป ก็ถือว่าเป็นชุมชนแออัด เพราะแต่ละหลังมีขนาดที่ดินเพียง 27 ตารางวาเท่านั้น ทั้งนี้อาจแทบไม่มีถนน มีเพียงทางเดินเท่านั้น 

สมมติมีที่ดินขนาด 10 ไร่ มีบ้านสลัมอยู่ 150 หลังคาเรือน ก็ถือเป็นชุมชนแออัดขนาดย่อมๆ แล้ว  ถ้าบ้านหลังหนึ่งสามารถแบ่งห้องให้เช่าได้สัก 3 ห้องๆ ละ 3,000 บาทก็จะเป็นเงินหลังละ 9,000 บาท รวม 150 หลัง ก็เป็นเงิน 1,350,000 บาทต่อเดือน หรือปีละ 16.2 ล้านบาทบ้านเป็นค่าเช่า

    ถ้าคิดอัตราผลตอบแทนที่ 5% ก็แสดงว่ามูลค่าของสลัมแห่งนี้เป็นเงิน 324 ล้านบาท ถ้าตัวบ้านที่เก่าและไม่ได้มาตรฐานไม่คิด คิดแต่ราคาที่ดิน ก็เท่ากับว่าที่ดิน 10 ไร่นี้ มีมูลค่าไร่ละ 32.4 ล้านบาท หรือ ตารางวาละ 81,000 บาท  

แต่ที่ดินในใจกลางเมือง เช่น แถวคลองเตย มีมูลค่าตารางวาละ 800,000 บาทโดยประมาณ หรือ 10 ไร่ ก็เป็นเงินสูงถึง 3,200 ล้านบาท แสดงว่าที่ดินนั้นหากไม่ใช่เป็นที่ตั้งของสลัม น่าจะขายได้มากกว่าที่ดินสลัมถึง 10 เท่า  แต่โดยที่ “ถูกสาป” ให้เป็นสลัม ก็เลยทำให้ราคาหดต่ำเป็นอย่างมาก

    ถ้าที่ดิน 10 ไร่นั้นเป็นที่ดินเอกชน และให้ผู้เช่า ๆ บ้านจนกลายเป็นสลัมมาช้านานแล้ว  เจ้าของที่ดินก็อาจให้ค่าขนย้ายแก่บ้าน 150 หลังนั้น หลังละ 3 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 450 ล้านบาท ก็ยังได้เงินกลับมามากมายถึง 2,750 ล้านบาท  (3,200 ล้านลบด้วย 450 ล้านบาท) 

แต่ส่วนมากเจ้าของที่ดินก็คงไม่ “ใจป้ำ” พอที่จะจ่ายมากมายเพียงนี้ จึงดึงเรื่องเสียเวลาไปมากมาย เช่น ถ้าดอกเบี้ยปีละ 3% จากเงิน 2,750 ล้านบาท ก็เท่ากับเสียโอกาสไปปีละ 82.5 ล้านบาทแล้ว  ถ้าเสียโอกาสไปสัก 10 ปีก็เป็นเงินถึง 636 ล้านบาทเข้าไปแล้ว

    แต่ถ้าที่ดินแปลงนั้นเป็นที่ของทางราชการ และมีผู้บุกรุกอยู่  บางครั้งผู้บุกรุกอาจไม่ยอมที่จะย้ายออกไป  เพราะคิดว่าสมบัติของแผ่นดินก็เป็นของตัวเองเช่นกัน

ในกรณีเช่นนั้นก็อาจมีการแบ่งที่ดินบางส่วนทางด้านหลังที่ไม่ติดถนนใหญ่ให้ชาวสลัม โดยสร้างเป็นห้องชุดให้พวกเขาอยู่และอาจมีค่าขนย้ายบ้าง ซึ่งก็ยังคุ้มค่าที่จะแบ่งปันที่ดินในลักษณะนี้

และเป็นการผ่อนคลายแรงต่อต้านของชาวสลัม NGOs และสังคมภายนอก  และสร้างความพึงพอใจแก่ชาวสลัมที่ได้ผลตอบแทนที่ดีแบบ “ถูกหวย”

ที่ดินใจกลางเมืองเหล่านี้ สามารถนำมาประมูลแก่ภาคเอกชนที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดแก่ประเทศชาติ (ต้องควบคุมไม่ให้มีการใช้เส้นสาย) เพื่อให้เอกชนพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้สูง อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า สร้างผลตอบแทนที่สูงขึ้นแก่เมือง ทำให้สามารถจัดเก็บภาษีเพื่อมาบำรุงรักษาเมืองเพื่อทุกคนได้เต็มที่มากขึ้น 

ยิ่งกว่านั้นยังทำให้เมืองไม่ขยายตัวออกสู่รอบนอกอย่างไร้ขีดจำกัด เพราะประชาชนจะนิยมอยู่ในเขตใจกลางเมืองมากกว่า เป็นการสร้างอุปทานที่ดินให้มากขึ้น ราคาที่ดินก็จะไม่ขึ้นมากมายจนแทบจะสร้างที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยหรือผู้มีรายได้ปานกลางไม่ได้ในเขตเมือง

    การรื้อสลัมในลักษณะนี้แตกต่างอย่างสิ้นเชิงกับการไล่รื้อสลัมด้วยกฎหมายอย่างโหดร้าย ขนาดมนุษยสัมพันธ์ และขาดมนุษยธรรม แต่การรื้อสลัมในมิติใหม่นี้ จะทำให้ทุกฝ่ายได้ประโยชน์โดย “ไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง”

    กรุงเทพมหานครและใจกลางเมืองขนาดใหญ่ในภูมิภาค ควรมาเริ่มคิดรื้อสลัมกันเถอะ.
คอลัมน์ : อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย 
ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย 
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 
www.area.co.th