ว่าด้วยเรื่อง “ภาษีที่ดิน”

ในบทความฉบับนี้ ผู้เขียนจึงขอถือโอกาสยกประเด็นที่น่าสนใจ ดังนี้

ประชาชนต้องเริ่มเสียภาษีเมื่อไร?

ประชาชนจะเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.2563 เป็นต้นไป โดยผู้จัดเก็บได้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) และเก็บรายได้นั้นไว้เป็นของท้องถิ่น

ทำไมต้องมีภาษีที่ดิน?

เพื่อทดแทนกฎหมายฉบับเก่าที่มีความล้าสมัย อันได้แก่ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 (เก็บจากผู้นำโรงเรือน/ที่ดินเพื่อหาประโยชน์ในเชิงพาณิชย์) และภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 (เก็บจากผู้ใช้ที่ดินเพื่อพักอาศัยหรือเกษตรกรรม)

ปัญหาของภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิม คือ อัตราภาษีที่สูง (12.5%) และกฎหมายไม่ได้อนุญาตให้หักต้นทุนค่าใช้จ่ายได้ ประกอบกับในทางปฏิบัติ พบว่าการจัดเก็บมีความซ้ำซ้อน เช่น กรณีเงินได้ที่เกิดจากค่าเช่า ซ้ำซ้อนกับภาษีเงินได้ตามประมวลรัษฎากร ขณะที่ภาษีบำรุงท้องที่นั้น มีการบังคับใช้มาตั้งแต่ปี 2508 ทำให้การกำหนดราคาปานกลางของที่ดินที่ใช้ในการประเมินภาษีไม่สะท้อนราคาของที่ดินที่แท้จริงในปัจจุบัน และเมื่อภาษีถูกจัดเก็บในอัตราที่ต่ำ จึงพบว่ามีที่ดินจำนวนมากไม่ได้ถูกใช้ให้เกิดประโยชน์ในทางเศรษฐกิจ

ภาษีที่ดินคิดจากอะไร และใครเป็นผู้เสียภาษี?

ภาษีที่ดินฉบับใหม่จัดเก็บจากฐานมูลค่าทั้งหมดของ “ที่ดิน” และ “สิ่งปลูกสร้าง” (ฐานภาษี) โดยใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ ซึ่งเป็นลักษณะเดียวกับที่กรมที่ดินดำเนินการจัดเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์และนิติกรรมในปัจจุบัน โดยจัดเก็บจากบุคคลในสามกลุ่ม อันได้แก่ (1) เจ้าของที่ดิน/สิ่งปลูกสร้าง (2) เจ้าของห้องชุด (เช่น คอนโด) และ (3) ผู้ครอบครองทรัพย์สินของรัฐซึ่งเป็นที่ดิน/สิ่งปลูกสร้าง

นิยามของ “ที่ดิน” และ “สิ่งปลูกสร้าง”

สำหรับ “ที่ดิน” กฎหมายเขียนอย่างกว้างให้รวมถึงพื้นดินทั้งหมดและรวมถึงพื้นที่ที่เป็นภูเขาหรือที่มีน้ำด้วย

และสำหรับ “สิ่งปลูกสร้าง” หมายถึง สิ่งปลูกสร้างใด ๆ ที่ยึดติดหรือเกี่ยวเนื่องกับที่ดิน (เช่น บ้านพัก อาคาร ตึก) ไม่ว่าจะใช้เพื่ออาศัยหรือเพื่อการพาณิชย์ และให้รวมถึง “ห้องชุด” (เช่น คอนโด) หรือแพที่บุคคลอาจใช้อยู่อาศัยได้หรือที่มีไว้เพื่อหาผลประโยชน์ด้วย

ดังนั้น หากมองจากการใช้ประโยชน์ กฎหมายได้แบ่งประเภทที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างไว้เป็นสี่ลักษณะ โดยกำหนดอัตรา และเงื่อนไขในการจัดเก็บไว้ต่างกันตามลักษณะการใช้งาน ได้แก่ 1) ใช้ประกอบเกษตรกรรม : จัดเก็บที่อัตราเพดานไม่เกิน 0.15% โดยกฎหมายกำหนดยกเว้นให้ยังไม่ต้องเสียภาษีในสามปีแรกนับจากวันที่ภาษีที่ดินมีผลบังคับใช้ (13 มี.ค. 62) และนับจากปีที่สี่เป็นต้นไปให้ยกเว้นในแต่ละท้องที่ (แต่ละ อปท.) ไม่เกิน 50 ล้านบาท (ลบ.) แรก โดยในส่วนที่เกิน 50 ลบ. จึงนำมาคำนวนเพื่อเสียภาษี เช่น ที่ดินเกษตรกรรมมีมูลค่า 200 ลบ. ได้รับยกเว้น 50 ลบ.แรก จึงเหลือมูลค่าที่ดินเพื่อคำนวนภาษีเพียง 150 ลบ.

2) ใช้อยู่อาศัย: คำว่า “อยู่อาศัย” คือ การพิจารณาจากการมีชื่อในทะเบียนบ้านเป็นการถาวร (ซึ่งแต่ละบุคคลจะมีเพียงที่เดียวเท่านั้น) โดยกฎหมายยกเว้นภาษีให้กับที่พักอาศัยในกรณีที่เป็นเจ้าของเฉพาะบ้าน (ปลูกบ้านบนที่ดินคนอื่น) ที่มีมูลค่าไม่เกิน 10 ลบ.และกรณีที่เป็นเจ้าของทั้งบ้านและที่ดินที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ลบ. อย่างไรก็ดี อัตราภาษีจะลดลง 50% ให้กับที่พักอาศัยที่เจ้าของได้รับมรดกและมีชื่อยู่ในทะเบียนบ้าน นอกจากนี้ ในกรณีที่มีบ้านหลายหลัง กฎหมายจะยกเว้นให้กับบ้านหลังหลักที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ลบ. และจะเริ่มจัดเก็บจากบ้านหลังที่สองเป็นต้นไป

3) ใช้ประโยชน์อื่น ๆ นอกจากเกษตรกรรมและอยู่อาศัย: จัดเก็บที่อัตราเพดานไม่เกิน 1.2% โดยประโยชน์อื่น ๆ เช่น การใช้เพื่อประกอบอุตสาหกรรม หรือเพื่อการพาณิชย์เป็นต้น

4) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า: หมายถึง ที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามควรแก่สภาพ โดยกฎหมายกำหนดเพดานการจัดเก็บไว้ไม่เกิน 1.2% เท่ากับกรณีในข้อ 3) แต่หากเจ้าของยังคงปล่อยให้รกร้างว่างเปล่าอยู่เช่นนั้น อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี แต่อัตราภาษีที่เสียรวมทั้งหมดแล้วต้องไม่เกิน 3%

กรณีมีการใช้ประโยชน์หลายประเภทในพื้นที่เดียวกัน เช่น พื้นที่การเกษตรที่ใช้เป็นที่อาศัยร่วมด้วย หรืออาคารพาณิชย์ที่มีบางส่วนใช้เพื่อการค้าและบางส่วนเป็นที่อยู่อาศัย จะจัดเก็บอย่างไร

กรณีเช่นนี้ กฎหมายกำหนดให้ อปท. จัดเก็บภาษีตามสัดส่วนของการใช้ประโยชน์ โดยให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจะร่วมกันประกาศกำหนด

กรณีที่ดินหลายแปลงและมีอาณาเขตติดต่อกันแต่เป็นของเจ้าของเดียวกัน เช่น กรณีที่ดินสองแปลง (สองโฉนด) อยู่ติดกันและเป็นเจ้าของคนเดียวกัน กฎหมายกำหนดให้การคำนวนภาษีที่ดิน คิดจากมูลค่าที่ดินทั้งหมด (ทั้งสองแปลง) รวมกันเป็นฐานภาษีเดียวเพื่อเสียภาษีที่ดิน

ในอนาคต อัตราการจัดเก็บจะลดลงหรือกำหนดยกเว้นภาษีได้หรือไม่

เป็นไปได้ หากในอนาคตมีความจำเป็นทางเศรษฐกิจ สังคม หรือเหตุการณ์อื่นใดอันเป็นเหตุอันควรให้ลด โดยต้องไม่ลดเกินกว่า 90% ของจำนวนภาษีที่ต้องเสีย นอกจากนั้น ผู้เสียภาษีเองก็มีสิทธิยื่นคำขอลดหรือยกเว้นภาษีต่อผู้บริหารท้องถิ่นได้ หากกรณีที่ที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างของตนได้รับความเสียหายจนเป็นเหตุให้ต้องทำการซ่อมแซมในส่วนสำคัญ

ท้ายที่สุด ผู้เขียนเห็นว่า ภาษีที่ดินเป็นภาษีท้องถิ่นที่จัดเก็บจากฐานทรัพย์สินประเภทหนึ่งที่ได้ออกมาเพื่อกระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดิน และลดปัญหาความล่าสมัยและความซ้ำซ้อนในการจัดเก็บภาษีตามกฎหมายฉบับเดิม ซึ่งในระยะยาวเงินที่ได้จากการจัดเก็บภาษีที่ดินนี้ย่อมช่วยพัฒนาท้องถิ่นที่จัดเก็บนั่นเอง

[บทความนี้เป็นความเห็นส่วนตัวของผู้เขียน]