มาตรการทางกฎหมายที่มีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในช่วงปีที่ผ่านมา ประเทศไทยมีการประกาศบังคับใช้กฎหมายใหม่รวมถึงการแก้ไขกฎหมายเดิมที่มีการใช้บังคับมาเป็นเวลานานจนอาจไม่เหมาะกับสังคมปัจจุบัน
หนึ่งในกฎหมายที่มีการแก้ไขค่อนข้างมากคือ กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ โดยบทความครั้งนี้จะมาพิจารณากฎหมายใหม่ที่อาจมีผลกระตุ้นหรือชะลอการทำธุรกรรมที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2562 ถึง 2563 นี้
กฎหมายฉบับแรกที่หลายท่านน่าจะติดตามกันมาอยู่แล้วคือ ประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทยซึ่งออกมาเพื่อควบคุมการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป แต่ไม่รวมถึงการรับสร้างและต่อเติมบ้าน โดยกฎหมายฉบับนี้มีผลใช้บังคับแล้วตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย.2562 โดยสาระสำคัญอยู่ที่การกำหนดอัตราส่วนการวางเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท โดยหากเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และ 3 ในกรณีที่อยู่อาศัยที่มีอยู่แล้วยังผ่อนไม่หมด ประกาศฉบับนี้กำหนดให้ต้องมีการวางเงินดาวน์ที่อัตรา 10-20% สำหรับบ้านหลังที่ 2 และ 30% สำหรับบ้านหลังที่ 3 นอกจากนี้ วงเงินสินเชื่อจะนับรวมสินเชื่อทั้งหมดที่เกี่ยวเนื่องกับที่อยู่อาศัยที่ใช้หลักประกันเดียวกัน ด้วยเหตุผลดังกล่าวกฎหมายฉบับนี้จึงอาจส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง
กฎหมายฉบับต่อไปที่น่าจะส่งผลกระทบค่อนข้างมากในวงการอสังหาริมทรัพย์คือ กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งประกาศลงราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 12 มี.ค.2562 และจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 ม.ค.2563 โดยกฎหมายดังกล่าวกำหนดให้มีการเสียภาษีที่ดินใน 4 กรณี คือ ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างซึ่งใช้เพื่อการประกอบเกษตรกรรม เพื่อที่อยู่อาศัย เพื่อวัตถุประสงค์อื่น ๆ และที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่รกร้างว่างเปล่า โดยที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่รกร้างว่างเปล่าเป็นประเภทที่อาจถูกจัดเก็บภาษีได้สูงสุด โดยอัตราภาษีที่เริ่มต้นอยู่ที่ 0.3% ของราคาประเมินที่ดิน โดยจะคิดเพิ่มขึ้นเป็นขั้นบันไดตามราคาประเมินที่เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ไม่เกิน 1.2% แต่หากยังไม่มีการนำมาทำประโยชน์เกิน 3 ปี อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ทุก ๆ 3 ปี แต่รวมแล้วต้องไม่เกิน 3% ที่ดินประเภทนี้ไม่มีข้อยกเว้นในการเสียภาษี (ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างประเภทอื่นอาจมีข้อยกเว้นในการเสียภาษี เช่น กรณีบ้านพักอาศัยที่หากเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาอยู่อาศัยและมีชื่อในทะเบียนบ้านจะได้รับยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่า 50 ล้านบาทแรก)
กฎหมายฉบับนี้อาจส่งผลให้มีธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินรกร้างว่างเปล่ามากขึ้น เพราะต้องพยายามทำให้เป็นที่ดินที่มีการใช้ประโยชน์ หรือหากไม่สามารถทำได้ก็อาจจำเป็นต้องขายให้บุคคลอื่นเพื่อลดภาระภาษี แต่ในขณะเดียวกันกฎหมายฉบับนี้ก็อาจส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยซบเซาลงไปอีก เพราะการมีที่อยู่อาศัยหลายที่โดยที่ไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านก็อาจทำให้มีภาระภาษีเพิ่มขึ้นได้
ล่าสุด ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์อัตรา 2% ซึ่งเดิมกำหนดให้คำนวณบนราคาประเมินที่ดินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาไหนจะมากกว่า ซึ่งผู้ซื้อผู้ขายก็อาจจะใช้ช่องทางนี้ในการแจ้งราคาโอนในราคาต่ำเพื่อที่จะได้เสียค่าธรรมเนียมไม่แพงมาก แต่เมื่อมีการแก้ไขประมวลกฎหมายที่ดินโดยประกาศลงราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 25 พ.ค.2562 และจะมีผลใช้บังคับในวันที่ 21 พ.ย. 2562 ทำให้ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จะต้องคำนวณจากราคาประเมินตามกฎหมายว่าด้วยการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐเท่านั้น ซึ่งกฎหมายดังกล่าวก็เพิ่งประกาศใช้ในวันเดียวกัน และจะมีผลในวันเดียวกันนั้นเอง ผลของกฎหมายที่แก้ไขนี้อาจกระตุ้นให้มีการโอนอสังหาริมทรัพย์ก่อนที่กฎหมายฉบับนี้จะมีผลใช้บังคับมากขึ้น เพื่อที่จะหลีกเลี่ยงไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมจำนวนมากหากราคาประเมินมีการปรับตัวสูงขึ้น
พบกันใหม่ในบทความครั้งหน้า สวัสดีค่ะ
โดย...
ภูริตา ธนโชคโสภณ
บริษัท อัลเลน แอนด์ โอเวอรี่ (ประเทศไทย) จำกัด
[บทความนี้เป็นความเห็นส่วนตัวของผู้เขียนอันเป็นความเห็นในทางวิชาการ และไม่ใช่ความเห็นของบริษัท อัลเลน แอนด์ โอเวอรี่ (ประเทศไทย) จำกัด ที่ผู้เขียนทำงานอยู่]
