เครือข่ายอสังหาฯ โลกที่จำเป็นสำหรับการลงทุน

ผมในฐานะนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (www.fiabci-thai.org) มองเห็นว่าโลกหลังโควิด-19 เปลี่ยนแปลงอย่างแน่นอน เช่น การเดินทางจะน้อยลง อย่างในปี 2561 จากประสบการณ์เดินทางไปทั่วโลก 122 วัน ทั้งบรรยาย อบรมสัมมนา ประชุม สร้างเครือข่าย ฯลฯ ปี 2562 ก็แทบไม่แพ้กัน แต่ปี 2563 เดินทางได้ไม่กี่วันเท่านั้น โดยไปแค่ลาวและมาเลเซีย ตั้งแต่การระบาดหนักเดือน มี.ค.เป็นต้นมา ก็แทบไม่ได้ไปไหนเลย

นักลงทุนต่างชาติก็มาซื้ออสังหาฯ น้อยลง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ประมาณการว่าต่างชาติมาซื้อห้องชุดในไทยในสัดส่วนถึง 19% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดในปี 2561 พอถึงปี 2562 สัดส่วนการซื้อลดลง เหลือเพียง 14% แสดงว่าสถานการณ์เริ่มเสื่อมทรุดลงก่อนโควิด-19 แล้ว

ซึ่งสถานการณ์หลังจากนี้ การเดินทางมาท่องเที่ยวและทำธุรกิจก็คงจะยิ่งลดน้อยลง ระยะเวลาเดินทางผ่านท่าอากาศยานต่างๆ ก็จะเพิ่มขึ้น เพิ่มอุปสรรคในการเดินทางยิ่งขึ้น

ล่วงมาถึงปี 2563 การซื้อขายจากต่างประเทศก็คงยิ่งเบาบางลงไปอีก และปัญหาหนึ่งคือโควิด-19 อาจอยู่กับเราถึงสิ้นปี 2564 อย่างไรก็ตาม โรคนี้อาจไม่ร้ายแรงเท่าโรคซาร์สหรือเมอร์สที่มีอัตราผู้เสียชีวิตสูงกว่ามาก แม้เราจะค้นพบวัคซีน โรคนี้ก็เหมือนไข้หวัดใหญ่ที่ตัวเชื้อไวรัสนี้ก็กลายพันธุ์ได้ และใช่ว่าฉีดยาแล้วจะไม่ติดเชื้อ เพียงแต่โชคดีที่คนส่วนใหญ่เกือบทั้งหมดที่ติดเชื้อจะมีอาการไม่รุนแรง

ทุกวันนี้เวลาที่ ผมต้องประเมินค่าทรัพย์สินข้ามชาติ ก็จะใช้บริการผู้เชี่ยวชาญในต่างประเทศ เช่น

1.การประเมินค่าโรงไฟฟ้าพลังแสงอาทิตย์ในเวียดนาม ก็ใช้ผู้เชี่ยวชาญท้องถิ่นสำรวจวิจัยเบื้องต้นและนำข้อมูลมาวิเคราะห์ โดยงานนี้คณะของผมซื้อตั๋วเครื่องบินและจองโรงแรมไว้ 4 คืนแล้ว แต่ยกเลิกกะทันหัน เพราะเวียดนามสั่งปิด และผู้ที่เดินทางเข้าเวียดนามต้องถูกกักตัว 14 วัน และเมื่อกลับมาไทยก็จะถูกกักตัวอีก 14 วันในช่วงนั้น ก็เท่ากับหมดเวลาไป 1 เดือนเต็ม

2.การประเมินค่าโรงแรมในบอตสวานาและมาเลเซีย กรณีนี้ก็ติดต่อผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศเหล่านี้ ซึ่งผมมีเครือข่ายอยู่ เพื่อให้ประเมินให้แทนที่จะต้องเดินทางไปเองเช่นแต่ก่อน ทำให้ประหยัดค่าเครื่องบินและค่าใช้จ่ายอื่น อนาคตการใช้บริการผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นก็ยิ่งจะมีมากขึ้น

3.การประเมินค่าเครื่องบินพาณิชย์ กรณีนี้ปกติแม้แต่ตัวเครื่องบินก็แทบไม่ได้มีโอกาสเข้าตรวจสอบอยู่แล้ว เพราะบินอยู่เป็นประจำ แต่การหาข้อมูลการซื้อขายเครื่องบินนานาชาติ มีแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้หลายแหล่ง ทำให้สามารถสอบทานราคาได้ง่าย รวมทั้งการศึกษากิจการการบินของประเทศ ภูมิภาคนี้หรือทั่วโลกโดยรวม ท่านเชื่อหรือไม่อนาคตกิจการบินไม่ได้เลวร้ายเช่นที่เข้าใจ แม้จะมีการเดินทางน้อยลง เพราะการท่องเที่ยวยังไม่ฟื้น แต่ค่าตั๋วแพงขึ้นเพราะยังมีคนจำเป็นต้องเดินทางไปมา สังเกตดูมูลค่าหุ้นของสายการบินชั้นนำของโลกก็ไม่ได้ตกต่ำลงนัก

สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติก็ใช้เทคโนโลยีมากขึ้น ทำให้เราสามารถมองเห็นสภาพบ้านได้ชัดเจนผ่านระบบคอมพิวเตอร์ และการใช้บริการที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีมากขึ้นก่อนที่จะทำการซื้อขายกันจริงๆ ดังนั้นเครือข่ายอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการลงทุนข้ามชาติ ไม่เฉพาะการประเมินค่าทรัพย์สิน การเป็นนายหน้า การโฆษณาขายสินค้า แต่ยังรวมถึงการร่วมลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

แนวโน้มสำคัญของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของนักพัฒนาที่ดินไทยก็คือ ความจำเป็นที่จะต้องไปลงทุนข้ามชาติ การจับแต่ตลาดในประเทศอาจต้องคิดใหม่แล้ว คล้ายญี่ปุ่น เกาหลีที่ต้อง “ส่งออก” ความรู้ในการพัฒนาที่ดิน ความรู้ในการบริหารทรัพย์สิน เป็นต้น ในขณะที่อัตราผลตอบแทนในการลงทุนทั้งดอกผลจากการให้เช่า (Return on Investment) และการเพิ่มขึ้นของราคา (Return of Investment) แทบจะต่ำติดดินในขณะนี้ แต่ในเวียดนาม กัมพูชา เมียนมา อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ ยังค่อนข้างดี เราจึงต้องออกไป “ตะลุยโลกันตร์” ในต่างประเทศได้แล้ว

ถ้าจะลงทุนในต่างประเทศ เราก็ต้องมีเครือข่ายในระดับโลกนี้มีสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากลหรือ FIABCI : International Real Estate Federation ซึ่งเป็นสมาคมที่ใหญ่ที่สุดในโลกมีสมาชิกประมาณ 1.5 ล้านคน ก่อตั้งเมื่อ 69 ปีก่อน สำนักงานอยู่ที่กรุงปารีส ประเทศฝรั่งเศส สมาชิกของ FIABCI ประกอบด้วยนักพัฒนาที่ดิน นายหน้า ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน บริษัทรับสร้างบ้าน ฯลฯ ที่ล้วนเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ในประมาณ 70 ประเทศทั่วโลก

ถ้าเราอยากพบนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ที่สุดในมาเลเซีย อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ ญี่ปุ่น ไต้หวัน เกาหลี ฯลฯ หรือในภูมิภาคอื่นๆ ก็มาพบกันได้ในงานประชุมประจำปีของ FIABCI โดยปีที่แล้ว จัดที่กรุงมอสโก ปีนี้มีแผนที่จะจัดในกรุงมะนิลา แต่เลื่อนไปเป็นปีหน้า เพราะโควิด-19 แท้ๆ นอกจากงานประชุมประจำปีแล้ว ยังมี December Business Meeting จัดที่นครเกนต์ เบลเยียม แต่ปีนี้เลื่อนออกไปปีหน้า ซึ่งคาดว่าจะเป็นประเทศในแถบทะเลแคริเบียน การสร้างเครือข่ายธุรกิจของเราจึงสามารถที่จะทำได้ใน 2 งานใหญ่นี้ ยิ่งกว่านั้นในทุกเดือน มี.ค.มีงานแสดงอสังหาฯ ใหญ่ที่สุดในโลก ที่เมืองคานส์ ฝรั่งเศส งานนี้เดินกัน 3 วันยังชมแทบไม่หมด

การจัดนิทรรศการขายสินค้าแบบ Roadshow ในต่างประเทศนั้น ที่จะทำให้ได้กลุ่มเป้าหมายมากที่สุดก็คือการร่วมกับสมาคม FIABCI ในแต่ละประเทศ โดยเฉพาะประเทศเป้าหมาย เช่น เวียดนาม มาเลเซีย อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ และสิงคโปร์ เป็นต้น ที่ผ่านมา FIABCI-Thai ที่ผมเป็นนายกสมาคมอยู่ในขณะนี้ ก็ให้การต้อนรับคณะนักลงทุนจากประเทศเหล่านี้ หรือแม้แต่ยูเครน ที่สนใจมาดูและลงทุนอสังหาฯ ในไทยเช่นกัน

FIABCI ยังมีการประกวดโครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่นในแทบทุกประเทศ และในระดับโลกอีกด้วย สำหรับ FIABCI-Thai ก็จัดการประกวดเพื่อช่วยเพิ่มชื่อเสียงให้กับโครงการต่างๆ รางวัล Fiabci-Thai Prix D'Excellence Awards 2020 จึงเป็นรางวัลที่น่าเชื่อถือ ซึ่งต่างจากการจัดโดยสื่อซื้อขายอสังหาฯ ในภูมิภาคนี้ และผู้ชนะยังสามารถส่งเข้าประกวดรางวัลระดับโลกด้วย

  ในภาวะเช่นนี้ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติ และการดึงดูดนักลงทุนระหว่างประเทศจึงต้องอาศัยเครือข่ายที่ไว้วางใจได้ ท่านใดสนใจรายละเอียด ก็ลองดูได้ที่ www.fiabci-thai.org