สหรัฐแห่ซื้อ ‘บ้านในเขตน้ำท่วม’ แม้รู้ว่าเสี่ยงจมน้ำตั้งแต่ยังผ่อนไม่หมด

ราคาบ้านในสหรัฐยังคงพุ่งกระฉูดต่อเนื่อง แต่ความฝันของชาวอเมริกันยังคงเป็นการซื้อบ้านเป็นของตัวเอง ดังนั้นการซื้อ “บ้านในเขตน้ำท่วม” ที่มีราคาไม่แพง จึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ และกำลังได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อย ๆ แม้ว่าจะต้องเสี่ยงจากผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศที่รุนแรงขึ้น เช่น ระดับน้ำทะเลที่สูงขึ้นและพายุฝนที่รุนแรงขึ้น

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญยังกล่าวว่า การซื้อบ้านในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมนั้น มีค่าใช้จ่ายแอบแฝงหลายพันดอลลาร์ที่ต้องคำนึงถึง เช่น ค่าประกันน้ำท่วม ค่าซ่อมบ้านเวลาน้ำท่วม อีกทั้งยังส่งผลกระทบต่อสภาพจิตใจของเจ้าของบ้าน ต้องเห็นบ้านถูกน้ำท่วมซ้ำแล้วซ้ำเล่า และต้องรอคอยความช่วยเหลืออย่างเดียว และเมื่อน้ำลงก็ต้องมาคอยทำความสะอาดเชื้อราและคราบต่าง ๆ รวมถึงงานซ่อมแซมที่ไม่จบไม่สิ้น

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์บางคนกล่าวว่า ความฝันอยากมีบ้านของชาวอเมริกันยังคงผลักดันให้เกิดความต้องการไม่มีที่สิ้นสุด โจเซฟ ไทโรน จูเนียร์ นายหน้าของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ Compass กล่าวว่า ในตอนนี้ผู้คนไม่ได้มีตัวเลือกมากนัก เพราะเงินไม่พอเลยซื้อได้แต่บ้านในเขตน้ำท่วม

จากรายงานใหม่ของ Rebuild by Design องค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งเน้นการรับมือกับสภาพอากาศ ระบุว่าบ้านขนาดสำหรับ 1-3 ครอบครัว ที่ขายไปในปี 2023 ซึ่งมีมูลค่ารวมกว่า 3,600 ล้านดอลลาร์ มีแนวโน้มที่จะถูกน้ำท่วมก่อนที่ผ่อนบ้านครบ 30 ปีด้วยซ้ำ ซึ่งคิดเป็นประมาณ 1 ใน 5 ของบ้านประเภทดังกล่าวที่ขายได้ในนิวยอร์กซิตี้ในปี 2023

จนถึงปี 2022 เมื่ออัตราจำนองที่พุ่งสูงขึ้นทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว แต่ยอดขายในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมเพิ่มขึ้นเกือบ 24% ในช่วง 8 ปีที่ผ่านมา ตามการวิเคราะห์เพิ่มเติมของ Rebuild by Design

ผู้อพยพเป็นประชากรส่วนใหญ่ที่เข้ามาซื้อบ้านในเขตที่น้ำท่วมตามชายฝั่งของเกาะสแตเทน เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์บริเวณนี้มีราคาที่พวกเขาจ่ายไหว ตัวอย่างเช่น ในพื้นที่นิวดอร์ปและมิดแลนด์บีช ซึ่งผู้อยู่อาศัยเกือบ 75% เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เอง ช่วงระหว่างปี 2012-2022 ประชากรผู้อพยพชาวจีนเพิ่มขึ้น 5 เท่า จากเกือบ 2% ของประชากรทั้งหมดในพื้นที่เป็นเกือบ 12% โดยมีบ้านสำหรับ 1-3 ครอบครัวที่ขายบนเกาะสแตเทนประมาณ 30% อยู่ในพื้นที่เสี่ยงต่อน้ำท่วม

นักเคลื่อนไหวในชุมชนบางคนแสดงความกังวลว่า ด้วยแตกต่างทางวัฒนธรรมหรืออุปสรรคทางภาษา ผู้ซื้อบ้านที่เป็นผู้อพยพอาจไม่ทราบถึงความเสี่ยงของบ้าน โดยเฉพาะชาวจีนที่มักซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสด เพราะไม่ชอบเป็นหนี้ 

โทมัส หยู กรรมการบริหารของ Asian Americans for Equality ซึ่งเป็นองค์กรไม่แสวงหากำไร กล่าวว่า การจำนองบ้านในเขตน้ำท่วมที่มีความเสี่ยงสูงจำเป็นต้องมีประกันน้ำท่วม แต่ผู้ที่ซื้อเงินสดอาจไม่รู้ว่ามีค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ทำให้เมื่อเกิดภัยพิบัติ พวกเขาอาจไม่ได้รับการคุ้มครอง โดยเบี้ยประกันน้ำท่วมอยู่ระหว่าง 350-10,000 ดอลลาร์ต่อปี ขึ้นอยู่กับขนาดและประเภทของบ้าน รายละเอียดกรมธรรม์ และประวัติน้ำท่วมและเขตพื้นที่

ในตอนนี้เหตุน้ำท่วมในนิวยอร์กไม่ได้เกิดจากระดับน้ำชายฝั่งที่เพิ่มสูงขึ้นเท่านั้น แต่ก็เกิดจากฝนตกหนักซึ่งเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศได้ด้วยเช่นกัน และได้กลายมาเป็นภัยคุกคามทั่วทั้งเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านใจกลางควีนส์ เช่น ฮอลลิสและฟลัชชิงฝั่งตะวันออก ที่ถูกน้ำท่วมบ่อย เช่นในเหตุการณ์พายุเฮอริเคนไอดาพัดผ่านในปี 2021 ส่งผลให้มีผู้เสียชีวิตหลายราย

ในเดือนมีนาคม 2024 รัฐนิวยอร์กประกาศบังคับใช้กฎหมายใหม่ กำหนดให้ผู้ขายต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับน้ำท่วม เช่น บ้านเคยถูกน้ำท่วมกี่ครั้ง ได้รับความเสียหายอย่างไร ก่อนที่จะทำการขายจะเสร็จสิ้น ซึ่งแตกต่างจากกฎหมายของรัฐบาลยังไม่มีข้อกำหนดให้เปิดเผยข้อมูลดังกล่าว

แต่เพื่อความแฟร์สำหรับผู้ซื้อ ผู้เชี่ยวชาญหลายคนแนะนำให้เพิ่มมาตรการในการขายบ้านในเขตน้ำท่วม เอมี เชสเตอร์ กรรมการผู้จัดการของ Rebuild คิดว่าควรใส่ประวัติการน้ำท่วมลงไปในรายละเอียดของบ้านเลย เพื่อให้ผู้ซื้อได้ตัดสินใจแต่เนิ่น ๆ ขณะที่ไทโรนกล่าวว่า หากผู้ขายเลือกไม่เปิดเผยข้อมูลน้ำท่วมที่ผ่านมา ผู้ซื้อควรได้ส่วนลด 500 ดอลลาร์ จากการปกปิดนั้น

 

รัฐบาลท้องถิ่นเสนอซื้อบ้านในพื้นที่น้ำท่วม

ขณะเดียวกันรัฐบาลท้องถิ่นของนิวยอร์กก็พยายามหาทางแก้ปัญหาด้วยการเสนอโครงการรับซื้อบ้านในพื้นที่น้ำท่วมจากพายุรุนแรง โดยจะเป็นลักษณะตามความสมัครใจ ไม่ใช่บังคับเวนคืน ซึ่งหากโครงการได้รับการอนุมัติจะเริ่มโครงการได้เร็วที่สุดในปี 2026 

ดอนโนแวน ริชาร์ดส์ ประธานเขตควีนส์ ได้พูดคุยกับเจ้าของบ้านที่ต้องการขายทรัพย์สินของตนและย้ายออกไปหลังจากที่ต้องเผชิญกับความวิตกกังวลเรื้อรังเมื่อฝนตก แต่เขาเตือนว่านี่ไม่ใช่ “กระบวนการที่เกิดขึ้นในชั่วข้ามคืน” และเกี่ยวพันกับหน่วยงานและผู้ให้กู้ต่าง ๆ

แม้ว่าจะเกิดน้ำท่วมอย่างต่อเนื่อง แต่ครอบครัวผู้อพยพจำนวนมากยังอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ใต้ดิน รวมถึงในชั้นหนึ่งและชั้นสองของบ้านหลังเล็กที่เรียงรายอยู่ตามบล็อกซึ่งขวางทางน้ำอยู่ เนื่องจากมีราคาไม่แพง

ปัจจุบันนักแผนเมืองและผู้เชี่ยวชาญด้านสิ่งแวดล้อมกำลังศึกษาว่าจะใช้ทางน้ำธรรมชาติเพื่อปกป้องผู้อยู่อาศัยได้อย่างไร โดยกรมคุ้มครองสิ่งแวดล้อมกำลังหารือเกี่ยวกับกลยุทธ์ต่าง ๆ เช่น การติดตั้งท่อระบายน้ำขนาดใหญ่ในพื้นที่ การสร้างถังเก็บน้ำใต้ดิน และการสร้างทะเลสาบแห่งใหม่เพื่อใช้เป็นทางระบายน้ำธรรมชาติ แต่อาจต้องใช้เวลาดำเนินการเป็น 10 ปี

ก่อนหน้านี้ รัฐนิวยอร์กใช้เงินของรัฐบาลกลางในการซื้อบ้าน 500 หลังใกล้ชายฝั่งโอเชียนบรีซ ของเกาะสแตเทน หลังเกิดพายุเฮอริเคนที่แซนดี้ด้วยเงินประมาณ 200 ล้านดอลลาร์ โดยเจ้าของบ้านได้รับทั้งค่าบ้านและได้เพิ่มอีก 15% ของมูลค่าทรัพย์สินก่อนเกิดพายุเพิ่มอีก เพื่อเป็นเงินสนับสนุนในการย้ายที่อยู่ แต่ในปัจจุบันมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นกว่าสิบปีที่แล้วอย่างมาก

อ่านต่อ: Gothamist, Rebuild by Design, The New York Times