AIMIRT - DPU เพิ่มขึ้นและอัตราผลตอบแทนที่แท้จริงน่าสนใจ

AIMIRT เป็นกองทรัสต์ที่ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทกรรมสิทธิ์ และสิทธิการเช่า RBF, RBW และห้องเย็น ซึ่งมีพื้นที่รวม 279,319 ตรม.  และถังเก็บสารเคมีเหลวขนาด 85,580 กิโลลิตรจากเจ้าของ 8 ราย (Fig. 5) มูลค่าตลาดปัจจุบัน 7.1 พันล้านบาท

 

 DPU เพิ่มขึ้น 10 ไตรมาสติดต่อกัน

ใน 3Q รายได้ของ AIMIRT เพิ่มขึ้น 0.5% qoq เป็น 219 ล้านบาท เนื่องจากรับรู้รายได้โครงการ Living and Facility เต็มไตรมาส แต่กำไรสุทธิลดลง 1.2% qoq เหลือ 142 ล้านบาทเนื่องจากค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นจากสินเชื่อใหม่ที่ใช้ลงทุนในโครงการ LF อย่างไรก็ตาม AIMRT จ่ายเงินปันผล 0.2230 บาทสำหรับงวด 3Q เพิ่มขึ้นจาก 0.2225 บาทในงวด 2Q

 

อัตราการเช่าลดลง แต่ยังสูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม

อัตราการเช่าของ AIMIRT ลดลงเป็น 97.5% ใน 3Q (ค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม 91%) จาก 99.5% ใน 2Q เนื่องจากผู้เช่า RBF รายเล็กได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัว และไม่ต่อสัญญาเช่า (อัตราการต่อสัญญา 86% ใน 3Q) โดย Chewa ซึ่งเป็นเจ้าของเดิม ยังมีภาระรับประกันรายได้โครงการนี้ ผู้จัดการกองทรัสต์คาดอัตราการเช่า จะเพิ่มขึ้นปีหน้าเนื่องจากมีการสอบถามจากลูกค้าเข้ามาจำนวนหลายราย ในกรณีที่หาผู้เช่าไม่ได้ รายได้จะลดลง 1-2% หลังจากสัญญารับประกันรายได้สิ้นสุดในวันที่ 20 สิงหาคม 2023 นอดจากนี้ สัญญาที่จะหมดอายุใน 4Q คิดเป็น 17.7% ของรายได้รวม และลูกค้ารายใหญ่จะต่อสัญญา 

การวิเคราะห์ความอ่อนไหว

AIMIRT มีเงินกู้ 2.9 พันล้านบาท (LTV 28%) อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 5% ต่อปี (50% เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่และอีก 50% เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว) จากการวิเคราะห์พบว่า หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นทุก ๆ 1% จะทำให้ DPU ลดลง 0.02 บาท

 

อัตราผลตอบแทนที่แท้จริงน่าสนใจ 

ผู้จัดการกองทรัสต์คาดกำไรสุทธิจะทรงตัวใน 4Q เราจึงคาด DPU ใน 4Q จะทรงตัวที่ 0.2230 บาท ซึ่งจะทำให้ DPU ปี FY22F เป็น 0.8890 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 7.5% และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 6.1% (อัตราผลตอบแทน หักด้วยต้นทุนเงินลงทุนที่คิดตามวิธีเส้นตรงสำหรับสินทรัพย์ประเภทสิทธิการเช่า) นอกจากนี้ AIMIRT ยังมีโครงสร้างทรัสต์ที่ดี โดยมีสินทรัพย์ประเภทกรรมสิทธิ 63% และประเภท สิทธิการเช่า 37% โดยเป็นสัญญาเช่าระยะยาวที่มีอายุเฉลี่ย 27.2 ปี.