Property Sector - เริ่มต้นปียังเงียบเหงา

ทั้งนี้ เนื่องจากกำไรมีแนวโน้มเติบโตต่ำ และราคาหุ้นเหลือ upside จำกัด เราจึงยังคงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ NEUTRAL โดยเลือก AP (ราคาเป้าหมาย 14.30 บาท) เป็นหุ้นเด่นในกลุ่ม

 

กิจกรรมการเปิดโครงการใหม่เริ่มต้นปีอย่างเหงาๆ

ตามข้อมูลในรายงานข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยเดือนกุมภาพันธ์ 2023  Agency for Real Estate (AREA) ผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่รวม 4,582 ยูนิตในเดือนกุมภาพันธ์  ลดลง 45% mom และ 46% yoy โดยกิจกรรมการเปิดโครงการใหม่ยังคงซบเซาหลังเทศกาลวันหยุดยาวในเดือนธันวาคม และตรุษจีนในช่วงปลายเดือนมกราคม ยอดเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เริ่มต้นปีอย่างซบเซา โดยลดลง 71% mom และ 75% yoy เหลือ 1,805 ยูนิต ในเดือนกุมภาพันธ์ 2023 ในขณะที่ยอดเปิดโครงการแนวราบใหม่เพิ่มขึ้นมาก 30% mom และ 117% yoy แตะ 2,777 ยูนิต โดยในเดือนนี้ตลาดเน้นเปิดโครงการแนวราบระดับหรู (ราคาต่อยูนิต > 10 ล้านบาท) ซึ่งเพิ่มขึ้นถึง 63% mom และ 1,350% yoy ทำให้ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยใหม่จึงพุ่งสูงขึ้นเป็น 5 ล้านบาท/ยูนิต จาก 3 ล้านบาท/ยูนิต ในเดือนก่อนหน้า และจากค่าเฉลี่ยที่ 4.4 ล้านบาท ในปี 2022

 

 

อุปสงค์โครงการแนวราบอ่อนแอลง

ส่วนทางฝั่งอุปสงค์ อัตรา take-up rate อยู่ในระดับต่ำเพียง 13% เท่านั้นในเดือนกุมภาพันธ์ ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำต่อเนื่องติดต่อกันเป็นเดือนที่สามแล้ว จากที่อยู่ประมาณ 21% ใน 2H22 เพราะโครงการหลักที่เน้นเปิดในช่วงที่ผ่านมาเป็นโครงการแนวราบซึ่งตามปกติแล้วจะมีอัตรา take-up rate ต่ำเป็นปกติ นอกจากนี้ ยังมีผลจากการที่โมเมนตัมของอุปสงค์ของกลุ่มแนวราบที่อ่อนแอลงอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่เดือนธันวาคม 2022 ด้วย โดยอัตรา Take-up rate ของโครงการแนวราบอยู่ในระดับต่ำที่ 6% ซึ่งทรงตัว mom แต่ลดลงจาก 14% ใน 2H22 เราเชื่อว่า take-up rate ของโครงการแนวราบที่ต่ำเป็นเพราะราคาบ้านที่เปิดใหม่ค่อนข้างแพง โดยขยับเพิ่มขึ้นจาก 7.6 ล้านบาท ในเดือนกุมภาพันธ์ 2022 เป็น 13 ล้านบาท ในเดือนกุมภาพันธ์ 2023 อุปสงค์ที่ชะลอตัวสวนทางกับ take-up rate ของโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งฟื้นตัวขึ้นหลังวันหยุดยาวเป็น 24% จาก 19% ในเดือนมกราคม 2023

 

ธีมอสังหาฯกำลังเปลี่ยนโครงการแนวราบมาเป็นคอนโดมิเนียม

เรายังคงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ NEUTRAL โดยเลือก AP (ราคาเป้าหมาย 14.30 บาท) เป็นหุ้นเด่นของเราในกลุ่มนี้ เพราะเรามองว่าผลประกอบการของกลุ่มจะค่อนข้างทรงตัวในปีนี้ ในขณะที่ราคาหุ้นในกลุ่มเหลือ upside จำกัด ทั้งนี้ รายงานฉบับล่าสุดของ AREA ยืนยันมุมมองของเราว่าอุปสงค์โครงการแนวราบในปีนี้อาจจะชะลอตัวลงเพราะอุปทานใหม่เพิ่มขึ้น บวกกับการที่ราคาบ้านขยับสูงขึ้นมาก และมีการแข่งขันในกลุ่มนี้เข้มข้นมากขึ้น ในขณะเดียวกัน ภาวะตลาดคอนโดมิเนียมอาจจะดีขึ้นหลังจากยูนิตที่ค้างสต็อกถูกระบายออกไป และอุปทานใหม่มีค่อนข้างน้อยมาตั้งแต่ปี 2020 ดังนั้นเราจึงคาดว่าโครงการคอนโดมิเนียมกลุ่มที่ดูแล้วราคาไม่แพงเท่ากลุ่มแนวรายน่าจะฟื้นตัวได้อย่างชัดเจนมากขึ้นในปีนี้