B-WORK - ผลตอบแทนและความเสี่ยงเหมาะสมกัน

ทั้งนี้ True Properties Co. Ltd. ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ True Corporation PCL เป็นเจ้าของอาคารทั้งสองแห่ง ซึ่งมีพื้นที่เช่า 62,311 ตรม. และมูลค่าตลาด 3.6 พันลบ.

 

กำไรเพิ่มขึ้น

กำไรสุทธิใน 4Q22 อยู่ที่ 85 ลบ. เพิ่มขึ้น 5.1% yoy เนื่องจากรายได้เพิ่มขึ้น 7.5% (รายได้ค่าเช่า +3.4% เนื่องจากมีการขึ้นค่าเช่า 3.25% และรายได้ค่าบริการ +9.7% ตามต้นทุนสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น) ซึ่งสูงกว่าค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น 5.1%  กำไรสุทธิในปี FY22 อยู่ที 333 ลบ. (+2.7% yoy)

 

ผลการดำเนินงานดี

อัตราการเช่าพื้นที่ของ B-WORK  ลดลงเล็กน้อยจาก 99.9% ณ ปลายปี 2021 เป็น  99.4% ณ ปลายปี 2022 เพราะผู้เช่าใช้นโยบายทำงานจากที่บ้าน อัตราการต่ออายุสัญญาเช่าอยู่ในระดับสูงที่ 95% ใน 4Q22 และขึ้นค่าเช่าได้เฉลี่ย 3.25%

 

 

 

 

เงินปันผลลดลงในปี FY22 และคาดว่าจะทรงตัวในปี FY23F

B-WORK จ่าย DPU 0.1771 บาทในงวด 4Q22 ทำให้ DPU ปี FY22 DPU อยู่ที่ 0.7084 บาท ลดลง 9.5% yoy เนื่องจากมีการชำระเงินต้นงวดแรก (50.6 ลบ.) เราเชื่อว่า DPU จะทรงตัวในปีนี้เนื่องจากจะมีการชำระเงินต้นจำนวนเท่าเดิม และ B-WORK ตั้งเป้าจะเพิ่มอัตราการเช่า และคุมต้นทุน เราคาดกลุ่ม TRUE เช่าพื้นที่ประมาณ 60% ของพื้นที่ทั้งหมดช่วยความเสี่ยง 

 

การวิเคราะห์ความอ่อนไหว

LTV ของ B-WORK อยู่ที่ 16.8% ซึ่งจากการวิเคราะห์ของเราชี้ว่า ถ้าอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นทุก ๆ 1% จะทำให้ EPS ลดลง 0.02 บาท

 

ราคาหุ้นต่ำกว่า NAV, ให้ real yield 3.3%

สมมติ DPU ปีนี้ทรงตัวที่ 0.7084 บาท อัตราผลตอบแทนเงินปันผลจะเท่ากับ 9.7% และ real yield 3.3% ณ ราคาปิดล่าสุด  อย่างไรก็ตาม ราคาหุ้นยังต่ำกว่า NAV 12% เรามีมุมมองเป็นกลาง