วิเคราะห์หุ้น : บล.กรุงศรี REIT, PROPERTY AND INFRA FUND โอกาสสะสมหุ้น REITs
ราคาหุ้น REIT ปรับลง 13% YTD ทำให้ valuation ของ REIT น่าสนใจยิ่งขึ้น วัฏจักรอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นจะสิ้นสุดเร็วๆ นี้ (ธปท. อาจขึ้นอัตราดอกเบี้ยครั้งสุดท้ายที่ 0.25%) บ่งชี้ว่าราคาหุ้น REIT จะปรับตัวสูงขึ้น
(ความสัมพันธ์ผกผัน68%) เราเลือก REIT ที่มีปริมาณการซื้อขายและผลตอบแทนที่แท้จริงสูงได้แก่ CPTGF, EGATIF, AIMIRT, FUTUREPF, GVREIT, WHART, WHAIR, LHHOTEL, ALLY, FTREIT, LPF และ BTSGIF
อัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน เพียงพอต่อภาวะเศรษฐกิจไทยในปัจจุบัน
กระทรวงพาณิชย์รายงานอัตราเงินเฟ้อทั่วไปของไทยเพิ่มขึ้นเป็น 0.88% yoy ในเดือนสิงหาคม เทียบกับ 0.38% ในเดือนก่อนหน้า สำหรับช่วง 8 เดือนแรกของปีนี้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 2.01% yoy ซึ่งอยู่ในกรอบเป้าหมายของธนาคารแห่งประเทศไทย (1-3%) ในขณะเดียวกัน อัตราเงินเฟ้อพื้นฐานชะลอตัวลงอีกเป็น 0.79% yoy จาก0.86% ในเดือนกรกฎาคม บ่งชี้ว่ายังมีเงินเฟ้อยังอยู่ในภาวะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอลง เราเชื่อว่า รายงานอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อยในเดือนสิงหาคมไม่ได้เป็นเรื่องที่น่ากังวลสำหรับตอนนี้ ซึ่งการปรับขึ้นส่วนใหญ่สะท้อนถึงราคาพลังงานโลกที่สูงขึ้นหรืออัตราเงินเฟ้อที่กดดันต้นทุน ยังไม่มีสัญญาณของภาวะเงินเฟ้อมาจากการตึงตัวของอุปสงค์ในขณะนี้ นอกจากนี้อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่แท้จริงในปัจจุบันอยู่ที่ +1.75% อิงตามอัตราเงินเฟ้อ 3 เดือนเฉลี่ย (3MMA)
ธปท. จะขึ้นดอกเบี้ยอีกไหม?
ธนาคารกลางอาจขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพิ่มเติม เนื่องจาก (i) มีความกังวลเกี่ยวกับอัตราเงินเฟ้อระลอกที่สอง (ii) ความเป็นไปได้ที่อัตราเงินเฟ้อจะสูงขึ้นพร้อมกับการใช้มาตรการทางการคลังใหม่ที่เตรียมไว้การกระตุ้นการบริโภค และ (iii) เพื่อเพิ่มพื้นที่
ทางนโยบายการเงิน (policy space) ถ้าเป็นในกรณีนี้ เราคาดว่า ธปท. จะขึ้นดอกเบี้ยอีก 0.25% เป็นครั้งสุดท้ายของวัฏจักรดอกเบี้ยขาขึ้น
โอกาสในการสะสม REIT
ราคาหุ้น REIT ลดลง 13% YTD (หลังปรับปรุงเงินปันผลและเพิ่มทุน) ทำให้อัตราผลตอบแทนระหว่างอัตราผลตอบแทนเงินปันผลของ REIT และอัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 10 ปีของไทยเพิ่มขึ้นเป็น 4.8% ซึ่งสูงสุดในรอบ 12 เดือนที่ผ่านมา
(Fig. 5) เราเชื่อว่าราคาหุ้น REIT จะปรับตัวขึ้น เนื่องจากวัฏจักรการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยจะสิ้นสุดเร็วๆ นี้ การศึกษาของเราชี้ให้เห็นว่าผลการดำเนินงานของ REIT มีความสัมพันธ์ผูกผัน (-68%) กับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรอายุ 10 ปีของไทย ซึ่งมี
ความสัมพันธ์เชิงบวกกับอัตราดอกเบี้ยนโยบาย (+60%)
การประเมินมูลค่าที่น่าสนใจ: CPTGF (ผลตอบแทนจริง 7.4%, P/NAV 0.6x), EGATIF (7.2%, 0.6x), AIMIRT (6.7%, 0.9x), FUTUREPF (6.4%, 1.1x), GVREIT (6.2%, 0.6 x), WHART (6.2%, 1.0x), WHAIR (6.1%, 0.8x), LHHOTEL (6.0%,0.9x), ALLY (6.0%, 0.7x), FTREIT (5.7%, 1.0x), LPF ( 5.2%, 1.1x) และ BTSGIF(5.0%, 0.5x)
เราพิจารณาเกณฑ์สองประการ ได้แก่ (i) สภาพคล่องในการซื้อขาย (มูลค่าตลาดสูงกว่า 5 พันล้านบาท) และ (ii) อัตราผลตอบแทนที่แท้จริงมากกว่า 5% (อัตราผลตอบแทนรวม (รวมเงินปันผลและการคืนทุน) หักด้วยต้นทุนการลงทุนที่ตัดจำหน่ายสำหรับสิทธิการเช่า)
